뉴타운/재개발 투자 계약서 작성시 주의사항

[스크랩]뉴타운/재개발 투자 계약서 작성시 주의사항 2005/08/25 13:13 추천 0 | 스크랩 0

출처: 스피드뱅크 전문가 칼럼 :: 뉴타운/재개발 투자 계약서 작성시 주의사항 (2005-08-23 전영진) 뉴타운/재개발 지역에서의 계약서 작성은 보다 신중하여야 한다.   재개발의 분양자격등과 같이 복잡한 권리 구조를 가지고 있는 경우, 계약서에 들어갈 단서조항도 꼼꼼히 따져 보아야 한다.재개발과 같이 분양자격의 유무가 복잡하게 얽혀있는 경우도 있고 도시개발과 같이 입주권이 없는 지분을 매입하게 되는 경우도 있을 수 있다. 무수히 많은 사고 사례를 접하게 되는데 그 대부분이 물건에 대한 막연한 신뢰에서 비롯한다.“대지가 크니까 33평 받는 것에는 문제가 없을 거야”양등기 다 있으니 문제될 것이 없지 않나“ 식의 사회적 통념으로 만들어진 막연한 신뢰가 문제인 것이다. 되도록이면 믿을 만한 전문가의 소견이 우선적으로 중요할 것이다.   도시개발사업의 특성상 물건의 하자가 부각되는 시점이 몇 년 후인 경우가 많다.  아무것도 모르고 몇 년간을 소유하고 있다가 날벼락처럼 분양권이 없음을 통고 받고 울며불며 상담을 요청하는 사례를 한달에 한번 이상 경험하고 있는 것이 필자의 현실이다. 필자가 97년도 재개발 관련 사이트를 만들기로 마음먹은 것도 그런 사고들을 여러 번 목격하고 나서이다. 보다 많은 사람들과 공론화하여 사고를 미연에 방지하려는 의도에서 사이트를 오픈하게 되었던 것이다. 그 이후 필자는 재개발을 비롯한 상담을 꾸준히 하여 왔다.그런 글들이 현재 예스하우스 사이트에 10년 정도의 데이터로 쌓여 있다.    최근에야 갑자기 그 접속 빈도가 늘고 질문의 양도 많아 졌으며 사회적 관심도 커졌다.그만큼 일반인들의 투자 상품으로 뉴타운과 재개발이 다가가고 있는 이유일 것이다.그러나 아직도 많은 사람들이 사고가 일어나고 난 후에 필자를 찾아 그 해결책을 강구하곤 한다.그러나 이미 늦은 경우가 너무 많다.   아래 사항들을 읽어 보면 어느 정도 도움이 될 것으로 본다.일반적인 경우의 재개발을 예를 들어 몇 가지 주의 할 경우에 있어 단서조항을 설명하겠다.단서 조항 몇 개로 모든 것이 구제되는 것은 아니나 어느 정도의 안전책이라  여기고 계약서 작성 시 필히 참조할 것을 권유 드린다. 우선 점검할 사항을 살펴보면 다음과 같다. ● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항    - 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.    - 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.    - 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.    - 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게         단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.         (※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히             작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)                  ▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항 ① ○○구역  재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로 단독 분양 대상이며  ○○ 평형 분양자격에 합당할 것. ② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다. [소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종 세금(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]                          초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.   변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던 경우가 많다.  재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.   생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되곤 한다.   ▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항 상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다. 철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시 언급하여야 한다.  새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는 것이다. ▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항 상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로 이주비 지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.   이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다. 대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을 요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이다.  이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을 받을 수 있다.  초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.   ▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항 ① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에 위치하였음. ② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는 상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야 한다. ③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한    세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는 임대인에게    요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여 임대인인 가옥주가    이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.          하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를 받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.  재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차 보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.   단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을 참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.