'왕창'바뀌는 도시정비법 전격大해부 - 재건축사업, 시행자지정 미동의자도

'왕창'바뀌는 도시정비법 전격大해부 - 재건축사업, 시행자지정 미동의자도 매도청구대상에 포함

날짜 : 08-12-23 19:05 

 

 

 현행법은 재건축조합설립에 동의하지 않은 자의 토지 및 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있다. 뿐만 아니라 조합원이 될 수 없는 건축물만 소유하거나 토지만을 소유한 경우에도 매도청구를 할 수 있다.

 

재건축 매도청구 대상 확대

 

시행자 지정강제한다는 비판

 그러나 개정안은 매도청구를 할 수 있는 범위를 확대해 법 제8조제4항에 의해 시장?군수 또는 주택공사등에 대한 시행자 지정 동의를 하지 아니한 자의 토지 또는 건축물에 대해서도 매도청구를 할 수 있게 했다.

 이처럼 시행자 지정에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구를 인정하게 되면서 재건축결의를 조합 설립의 동의로 보거나 시행자 지정에 대한 동의로 의제했다.

 그러나 이번 개정안은 재건축사업에서 공공사업자의 단독시행자 지정을 위한 것이어서 단독시행자 지정을 심리적으로 강제하는 규정이라는 비판을 받고 있다. <공포한 날로부터 시행>

 

도시환경정비사업의 자산평가를 재개발과 동일하게 규정한 국토부안 삭제

 

임대주택 입주권 및 주거이전비 모두 받을 수 있을까?

임대주택 입주권이 정책적으로 맞아

도시정비법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 정비사업을 위한 토지 등의 수용 또는 사용에 관해서는 토지보상법을 준용하고 있다.

그러나 개정안은 단서조항을 신설해 토지보상법에도 불구하고 이주대책의 수립 등 손실보상에 관해서는 대통령령으로 따로 정할 수 있다고 해 향후 어떤 내용이 시행령에 담길 지 그 결과가 주목되고 있다.

현재 준용되고 있는 토지보상법을 보면 시행규칙 제54조제2항에서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상 하도록 하고 있다.

2007년 4월 12일 동 규칙이 개정되기 전에는 3월분의 주거이전비 보상과 함께 다른 법령에 의해 주택입주권을 받은 경우에는 주거이전비 보상대상이 아니라고 했지만, 개정된 시행규칙은 주택입주권을 받은 경우에는 주거이전비 보상대상이 아니라는 규정을 삭제했다.

따라서 현재는 세입자에게 임대주택과 함께 주거이전비를 보상하고 있다.

이처럼 임대주택과 함께 주거이전비를 중복지급 하게 되면서 사실상 사업수익성을 해치는 원인이 됐다는 관련 단체의 주장이 강하게 제기되고 있는 실정이다.

이번 도시정비법 개정안이 이주대책의 수립 등 손실보상에 관해 시행령으로 따로 정할 수 있다고 하고 있는 만큼 주거이전비와 임대주택 중에서 택일토록 해야 한다는 내용이 시행령에 담길 것인지 관심이 모아지고 있는 것이다.

한편 정책적으로는 주거이전비 보다는 정착률 제고를 위해 임대주택 입주권을 줄 수 있는 여건을 조성하는 것이 시급하다는 여론이 지배적이다. <공포 후 6개월 경과한 날부터 시행 >

 

 

주거환경개선사업 이주대책

 

토지보상법의 이주대책과 다를 수 있어

주거환경개선구역은 당해 정비구역의 지정?고시가 있은 날부터 국토계획법상 제2종 일반주거지역으로 결정?고시된 것으로 간주하고, 당해 정비구역이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역인 경우에는 예외로 한다.

개정안은 개발제한구역 외에도 시장?군수가 주거환경개선사업을 위해 필요하다고 인정해 당해 정비구역 일부분은 종전 용도지역을 그대로 유지하거나 동일면적 범위 내에서 위치를 변경하는 내용으로 정비계획을 수립하는 경우에도 그 예외를 적용하는 것으로 확장했다.

한편 토지보상법상 이주대책은 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함돼야 하고 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다.

다만 행정청이 아닌 시행자가 이주대책을 수립?실시하는 경우에는 지자체가 비용의 일부를 보조할 수 있는데, 개정안은 주거환경개선사업에 대해서는 이 토지보상법 규정을 적용하지 않기로 해 이주정착지 시설기준 및 시행자부담원칙을 완화할 수 있게 했다. <공포한 날부터 시행>

 

 

지상권 등 특례규정

 

관리처분인가일로 늦춰

현행법은 조합설립인가일(시장?군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 경우에는 지자체의 공보에 의한 시행자지정 공고일) 이후에 체결되는 지상권?전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대해서는 민법 제280조?제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가임대차보호법 제9조제1항을 적용하지 않는다.

그러나 개정안은 그 기준일을 뒤로 늦춰 ‘조합설립인가일’이 아닌 ‘관리처분인가를 받은 경우’로 변경했다.

또한 주택공사등이 단독시행자일 경우 ‘시행자지정 공고일’을 기준으로 하던 것을 ‘관리처분인가를 받은 날’로 해 조합의 경우와 동일하게 규정하고 있다. <공포한 날부터 시행>

 

소유자 확인 곤란한 건축물

 

사업시행자 지정 고시일로

 

건축물 또는 토지 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 사업시행자는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다.

이 때 정비조합설립인가일을 기준으로 소재확인의 여부를 일괄적으로 판단했으나, 개정안은 주공등이 사업시행자인 경우에는 사업시행자 지정고시일로 개정했다.

개정안은 주공등의 의견이 강하게 들어갔다는 비판에도 불구하고 사업시행자 지정고시일로 오히려 더 강화됨으로써 기업 프랜드리와 부조화를 이루고 있다.

그러나 이번 개정안에도 불구하고 소유권 확보에 관한 명확한 규정이 시급한 상황임에도 불구하고 이를 간과했다는 주장이다.

소유자 소재확인이 곤란한 토지 또는 건축물 소유자의 감정평가액을 법원에 공탁한다고 해서 바로 소유권이 확보되지 않기 때문이다.

결국 공탁을 하더라도 준공 전까지 별도의 소송을 통해 소유권을 확보해야 한다는 비판은 그대로 남아있다. <공포한 날부터 효력발생>

 

 

재건축 분양신청기간

 

사업시행인가 고시일로 부터

 

도시정비법 이전 재개발조합은 도시재개발법상 필수적으로 대의원회를 구성한 반면, 재건축조합의 현행법상 재건축사업은 사업시행인가 이후에 시공자를 선정해야 하므로, 재개발과는 달리 분양신청기간을 시공자를 선정해 계약을 체결한 날로부터 21일 이내에 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고한다.

그러나 개정안에서 재건축사업도 재개발?도시환경정비사업과 같이 시공자를 조합설립인가 이후로 선정함에 따라 정비사업의 종류를 구분하지 않고 분양신청 기간을 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내’로 연장했다.

현행 법 제11조에 따라 사업시행인가 이후 시공자를 선정했거나 재개발사업의 경우에도 여건상 사업시행인가 이후에 시공자를 선정했다면, 그 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 분양신청 내역 등을 통지하고 일간신문에 공고하기로 했다. <공포한 날부터 시행함>

 

 

도시환경사업 자산평가 삭제

 

사업시행자 유리할 듯

 

국토부는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 및 종전자산평가의 기준을 재개발사업과 동일하게 입법예고했다.

그러나 국토부의 야심찬 계획이 사업시행자(대부분 건설사들이 토지등소유자이면서 시행자, 시공자임)로 역풍이 불면서 사라져 버렸다.

특히 의원발의한 다른 조항에서도 토지등소유자가 단독으로 시행하는 도시환경정비사업이란 용어를 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업으로 바뀌었다.

도시환경정비사업은 도시관리계획상 “상업지역 또는 공업지역”에서 행해지는 사업으로서 이들 용도지역의 사업구역 내에는 주거지역에 비해서 임차인들이 많을 것인데, 이들 임차인에 대한 보상(영업권보상)에 대해서 사업시행자가 영향력을 발휘해 가급적 적은 비용을 지출하려는 의도로 해석된다.

현재 협의보상을 위한 감정평가 기관은 사업시행자가 선정할 수 있고, 종전·종후 평가를 담당했던 감정평가법인에서 담당하는 것이 관례다.

이러한 문제로 감정평가 기관을 시행자인 자신들이 선택할 수 있는 카드로 만들어 놓는 것이 사업시행자 측에서는 유리할 것이고, 이러한 상황이  재개발사업과 같은 감정평가의 제약을 받지 않으려는 의도로 의원발의안과 같이 삭제된 것으로 판단된다. <공포한 날부터 시행함>

 

 

철거는 관리처분 이후로

 

위반해도 처벌규정 없어

실제로 직접 총회 참석을 통하는 경우 그 결의를 받기 어렵다는 핑계로 사실상 사업시행인가가 나면 바로 조합원들을 이주시키는 것이 관례였으며, 부재자들에게는 서면결의서를 통해 관리처분계획 인가를 받기 위한 조합원의 동의서 징구가 이루어져 왔다.

 

관리처분계획 기준 변경 ··· 토지공유자들에 대해 분양 가능해져

그동안 이런 부조리를 방지하고 조합원들의 의견을 반영하기 위해 관리처분계획 인가 이후에 이주 및 철거토록 하자는 의견이 꾸준히 제시됐다.

개정안에서는 조합원들의 직접 참가에 의해 관리처분 계획인가 동의여부를 돕기 위해 철거시기를 명문으로 규정했으며, 일정한 요건을 충족하는 경우에만 철거시기를 사업시행인가 이전에도 가능하도록 명문화 한 것이다.<공포한 날부터 시행함>

 

 

공람은 관리처분 신청전에

 

경미한 변경시 공람 등 생략

 

현행법상 사업시행자는 관리처분계획 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람케 하고 의견을 들어야 한다.

인가 시에는 지방자치단체 공보에 고시하고, 사업시행자는 고시가 있은 때에는 지체 없이 분양신청을 한 자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지하도록 하고 있다.

그동안 공람시기가 명확치 않아 인가받기 이전에만 공람하는 것으로 족하다 했으나, 개정안에서는 인가 신청 이전에 공람하도록 명문화했다.

또한 현행법과는 달리 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.

분양신청을 한 자에게만 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지토록 한 현행법과는 달리 토지등소유자 또는 분양신청을 한 자에게 그 내용을 통지하도록 했다. <공포한 날부터 시행함>

 

 

재건축 일반분양 빨라져

 

하급심서 승소판결 받으면 돼

 

현행법은 조합원분과 20세대 이상의 일반분양분에 대한 주택공급에 대해서 주택법 제38조와 주택공급에 관한규칙을 적용한다.

그러나 일반분양분이 20세대 미만인 일부 정비조합의 경우 임의분양에 대해 부정공급의 문제가 발생한 바 있지만 현재의 공급제도로는 별다른 조치를 취하기 어렵다.

개정안은 재건축사업의 경우 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받고 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있도록 했다.

그러나 준공인가 신청 전까지는 당해 확정판결을 통한 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다.

그러나 하급심 승소 후라도 최종심까지는 장기간이란 점에 비추어 볼 때, 단순 미봉책에 불과할 것이라는 비판이 제기되고 있다. <공포 후 6월이 경과한 날부터 시행함>

 

 

시공보증금액 상한선 정해

 

총 고사금액의 50/100 으로

현행법은 조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정(제8조제1항 또는 제3항에 의한 공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함한다)한 경우, 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 ①보증기관에서 시공사를 대신하여 계약이행 의무를 부담하거나 ②일정 금액을 납부할 것을 보증하는 것)을 위해 시공보증서를 조합에 제출토록 하고 있다.

개정안은 시공보증의 일정금액을 총 공사금액의 50/100을 상한선으로 해 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 금액으로서 사업시행자가 정하는 금액이라며  탄력적으로 규정했다. <공포한 날부터 시행함>

 

 

소유권취득 기준일이 명확히 해

 

분양처분 고시일 다음날 취득

기존 도시재개발법은 분양처분 고시일 다음날 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다고 명시적으로 규정해 법률에 의한 물권변동(민법 제187조)의 한 형태로 보았다.

그러나 현행 도시정비법에서는 이전고시로 그 명칭을 바꾸었으나 ‘소유권을 취득한다’는 규정이 삭제되고 이전고시 후 ‘대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다’로 하고 있다.

이와 관련해「지방세법 시행령」 제73조에서는 위 도시정비법과는 달리 ‘소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 본다’고 하면서 ‘소유권이전 고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다’고 해 이전고시에 대한 원시취득의 법률효과를 인정하고 있다.

개정안에서는 기존의 도시재개발법과 같이 “대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다”는 단서 조항을 신설해 소유권취득 기준일이 명확히 하고 있다. <공포한 날부터 시행함>

 

<편집부>

 

■ 국토위 대안 주요 내용 ◆지방의회 의견청취 다시 살아나   지난 국토부가 입법예고 하면서 기본계획을 수립 또는 변경하고자 할 경우 주민공람 후 지방의회 의견을 거치지 않고 바로 도시계획위원회 심의를 거치도록 했으나, 현행법과 같이 지방의회의 의견청취를 거치도록 했다. ◆건축제한 등 행위제한 신설   최근 재개발, 재건축 등 도시정비사업의 ‘분양권 확보’를 목적으로 토지의 분할, 건축물의 신축, 단독주택의 다세대주택으로 전환하는 등의 행위가 발생하고 있다.   이는 토지 및 집값 상승의 원인이 될 뿐만 아니라 조합원 수의 증가로 이어져 정비사업 시행에 대한 주민 동의를 어렵게 하고 사업성을 떨어뜨려 주택공급이 축소되는 사회문제로 발전하고 있다.   따라서 정비구역 지정?고시 이전이라도 일정한 시점을 정하여 행위를 제한하고 신축 주택의 분양권을 제한함으로써 부동산 투기세력의 유입을 근본적으로 차단하고 부동산 가격을 안정시켜 정비사업을 원활히 시행할 수 있는 필요성이 커졌다.   이에 따라 국토부장관, 시·도지사 또는 시장·군수로 하여금 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입방지를 위해 제3조3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대해 3년 이내의 기간(1회에 한해 1년 범위 안에서 연장 가능)을 정해 ▲건축물의 건축 ▲토지의 분할 행위를 제한할 수 있게 했다.   현재는 국토계획법에 따라 도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한해 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있고, 1회에 한해 2년 범위 안에서 연장 가능하도록 돼 있다. ◆분양받을 권리 명확히 해   또한 제50조의2를 신설했는데 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리를 산정하는 기준일을 법 제4조4항(정비구역의 지정 또는 변경지정)에 따른 고시가 있은 날 또는 시?도지사가 투기억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역지정?고시 전에 따로 정하는 날로 하고 있다.   그리고 시·도지사가 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일?기준일 지정사유?건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지자체의 공보에 고시토록 했다.   이번 기준일이 적용되는 것은 ▲1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 ▲단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ▲하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ▲나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 기타 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 4가지다.   따라서 원칙적으로 위 4가지 사유로 토지등소유자가 증가하더라도 정비구역지정고시일을 기준으로 해 그 다음 날부터 분필 또는 전환 등의 경우는 대표자 1인만이 건축물의 분양을 받을 수 있다.   그동안 관리처분계획기준일(=조합원의 분양신청기간이 만료되는 날) 전에 건축물이 신축돼 토지등소유자가 증가하는 경우에는 구분소유자 모두 분양을 받을 수 있었으나, 이번 개정안이 통과되면 정비구역 지정일 전에 이미 신축해 구분소유권을 인정받아야만 수개의 분양권이 생긴다.   그러나 ▲필지 분할 ▲다세대주택 전환 ▲토지와 건축물의 분리소유에 대해서는 그 동안 법에서 명확히 규정하고 있지 않아 각 시·도별 조례로 정하고 있었다.   서울시의 경우 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 1인에게만 분양권을 주고, 2003년 12월 30일 이전에 필지를 분할했거나 건물과 토지를 각각 분리 소유했을 때만 각각 분양권을 받을 수 있다.   이번 개정안은 이런 기준일을 모두 정비구역 지정일로 통일했으므로 서울시 도시정비조례 등은 그 개정이 불가피해 보인다. ◆재건축 조합원지위 양도금지는 현행대로   한편 법 제19조제1항은 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.   이에 대해 수인을 대표하는 1일을 조합원으로 보는 경우를 추가해 ▲토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때 ▲수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 ▲조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때로 개정했다.   그러나 당초 예상과 달리 재건축사업에서 조합설립인가 후에 조합원의 지위를 양도할 수 없도록 한 제19조제2항은 그대로 두었다.   비록 지난 11월 7일 강남, 서초, 송파 3구를 제외한 전 지역이 투기과열지구에서 해제돼 그 외 지역은 재건축조합원 지위 변경이 가능하지만 이는 죄형법정주의에 위반된다는 비판이 강하게 제기되고 있다.   이를 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하면서도 범죄의 성립여부를 국토부장관이 투기과열지구 지정?해제로 좌우돼서는 안된다는 것이다. ◆토지공유자들에 대한 분양 가능성 열려   이번 대안에는 관리처분계획의 기준에 대한 새로운 내용이 추가됐다.   현행 제48조제2항제6호에 따르면 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.   다만 ▲투기과열지구안에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자 ▲근로자숙소?기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 ▲국가, 지자체 및 주택공사등에 대해서는 소유한 주택수만큼 주택을 공급할 수 있다.   그러나 대안은 단서에서 예외적으로 소유한 주택수만큼 주택을 공급할 수 있는 조항은 그대로 두면서, 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 주택공급에 관한 기준을 명확히 정리했다.   뿐만 아니라 새롭게 단서 조항의 내용을 추가해 2인 이상이 1토지를 공유한 경우에는 시?도 조례가 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다고 해, 2인 이상이 1주택을 공유한 것과는 달리 1토지를 공유한 경우에는 여러 주택을 공급할 수 있는 가능성을 열어 뒀다.   현재 서울시 도시정비조례를 봐도 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 1인의 분양대상자로 보면서도, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 면적이 건축조례 제25조제1호의 규모(90㎡) 이상인 경우에는 분양대상자가 된다고 하고 있다. 이헌석 기자