새해에는 올해 7차례에 걸쳐 쏟아진 각종 부동산대책에 따라 바뀌는 부동산제도가 많다. 특히 재건축 관련 규제가 대폭 완화되는 것을 비롯해 1세대1주택자의 양도세 장기보유특별공제 기간이 단축되며, 중과 대상이던 다주택자의 양도세도 한시적으로 인하된다. 이렇듯 2009년 바뀌는 부동산제도에 대해 상세하게 알아보자.
재건축, 절차간소화·용적률 확대
내년부터 재건축 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길이 열리게 됐다. 국토부는 지난 11월 3일 발표한 종합대책을 통해 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수할 계획이라고 밝혔다. 이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%P 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용받을 수 있게 됐다.
또한 소형면적의무비율도 완화될 예정이다. 정부는 기존 △60㎡ 이하 20% △60㎡ 이하 85㎡ 초과 40%로 정해진 비율을 △85㎡ 이하 60% 내에서 지자체별로 차등 적용할 수 있도록 했다.
하지만 이러한 내용의 규제 완화 방침이 정작 재건축 승인권자인 각 지자체(시∙도)와는 협의가 안 된 만큼 아직 갈 길이 멀다. 국토부는 개정안을 마련해 각 지자체와 협의 후 국회에 넘긴다는 설명이다. 따라서 국회 소위, 심사위, 본회의까지 거쳐 법안이 통과되기 위해서는 상반기 이후에나 가능할 전망이다.
이와 함께 두 차례에 걸쳐 시행되던 안전진단이 한 차례로 간소화된다. 또 중복심의 생략, 시공사 조기선정 중 절차 간소화를 통해 총 3년이었던 사업기간이 1년 6개월로 단축될 전망이다. 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’은 현재 국회 법사위에서 심의 중에 있으며, 본회의를 거쳐 내년 상반기 시행 예정이다.
아울러 앞으로 조합설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고 팔 수 있게 된다. 지난 2003년 9·5대책에서 마련된 이 규정은 투기과열지구 내 조합설립인가를 받은 재건축 아파트의 경우 조합원 지위 양도를 금지해 단기차익을 노린 투기세력을 차단하는 효과를 냈었다. 하지만 재건축초과이익부담금제의 도입으로 단기차익 실현이 어렵게 된데다 재건축 아파트값까지 안정화 추세로 접어들고 있어 5년 만에 폐지가 결정됐다.
현재 국토부가 도시 및 주거환경정비법 개정안을 마련해 국회 법사위에서 논의 중에 있으며, 본회의를 통과하면 내년 상반기부터 시행될 것으로 보인다.
재개발, 지분쪼개기 원천 봉쇄
재개발 ‘지구지정’ 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정된다. 국토부는 지분 쪼개기를 원천 봉쇄하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 국회에 제출, 현재 법사위 심의 중에 있으며, 상반기 중 법령을 공포한다는 계획이다.
개정안에 따르면 재개발, 뉴타운을 추진 중인 지역에서는 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고, 나머지는 현금청산 대상자가 된다. 기존에는 정비구역 지정 이후 지분을 쪼갰을 때만 분양권을 인정했었다.
아울러 개발 예정 지역에서는 지자체장이 최대 4년간 건물 신축이나 토지 분할 행위를 제한할 수 있게 되며, 여러 명의 소유자가 한 세대인 경우와 조합설립인가 후 한 명의 소유자가 여러 명에게 지위를 팔았을 때 모두 조합원은 한 명만 인정받게 된다.
엄진영 기자 young@ntn.or.kr
2009년 바뀌는 재개발·재건축제도
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항목 |
내용 |
시행시기 |
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재건축 용적률 법정
상한선까지 확대 |
- 서울시 재건축 용적률 국토법에 따라 최대 300%까지 상향조정
- 늘어나는 용적률의 30~50% 보금자리 주택으로 환수
- 소형면적의무비율 60㎡ 이하 20%, 85㎡ 이하 40%에서 85㎡ 이하 60%로 지자체별로 차등 적용 |
국토부 개정안 검토 중, 각 지자체와 합의 후 국회 소위, 법사위, 본회의 의결을 거쳐 2009년 확정 예정 |
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재건축 절차 간소화 |
- 안전진단절차 2회에서 1회로 간소화
- 중복심의 생략, 시공사 조기선정 등 절차 간소화를 통해 사업기간 3년에서 1년 6개월로 단축 |
국회 법사위 심사 중
(2009년 상반기 예정) |
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재건축 조합원
지위 양도 허용 |
- 조합설립인가 이후 조합원 자격 자유롭게 양도 |
국회 법사위 심사 중
(2009년 상반기 예정) |
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재개발 지분쪼개기
원천 봉쇄 |
- 재개발 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 기준일 이전 토지 소유한 사람만 조합원 인정
- 개발예정지역에서 최대 4년간 건물 신축 및 토지 분할 해위 제한
- 여러 명 소유자가 한 세대인 경우, 조합설립인가 후 한 명의 소유자가 여러 명에게 지위 양도 시 조합원 한 명만 인정 |
국회 법사위 심사 중
(2009년 상반기 예정) |
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