조합설립 동의절차 간소 주민대표회의 권한 강화

조합설립 동의절차 간소 주민대표회의 권한 강화

 

날짜 : 08-11-05 15:59

 

지난 8월 29일 야심차게 내놓았던 국토부의 도시정비법 입법예고안(이하 ‘개정안’)이 주요 내용이 수정돼 지난 달 30일 국회에 발의됐다. 앞서 예고된 개정안이 신영수 등 12명의 의원발의 형식으로 바뀌면서, 밖으로는 침체된 주택경기로 인하여 신속한 국회 통과에 탄력을 받을 것으로 보인다.

이번 의원발의안(이하 발의안)에서는 8.21대책의 후퇴로까지 일컬어지던 재개발ㆍ도시환경정비조합의 추가 요건인 토지면적의 2/3 이상의 동의를 삭제했으며, 최고의 개악으로 평가받은 ‘기부채납에 의해 용적률 등을 완화 받으면 국공유지 무상양도를 금지한다’는 규정 등을 없앴다.
이에 본지는 그동안 개정안에 대한 해설기사를 보완하여, 이번 호에는 발의안에 대한 해설을 게재한다. <편집부>

 

 

주민대표회의 권한강화 관련 의원발의안

시공자 선정시기 ‘사업시행인가 후’→‘시행자지정 고시 후’
시공자 추천 ‘선정할 수 있다’→‘선정하여야 한다’로 바꿔

 

앞으로 정비사업에서 주민대표회의의 권한이 대폭 강화될 전망이다.

신영수 의원은 지난 달 30일 주민대표회의 권한강화 등의 내용을 담은 도시정비법 개정안을 동료의원 11명과 함께 의원발의 했다. 이는 국토부가 지난 8월 29일부터 9월22일까지 입법예고했던 도시정비법 개정안 중 일부를 수정해 의원 발의한 것이다.

당초 개정안에서는 주민대표회의가 시공자를 추천하려면 재건축사업은 물론이고 재개발, 도시환경정비사업의 경우에도 사업시행인가 이후에야 할 수 있으며, 사업시행자인 주공등은 추천된 건설사를 시공자로 선정할 수도 있도록 했다.

 

이에 대해 지난 달 31일 서초구 메리어트호텔에서 개최된 ‘주민대표회의 전국총연합회’의 창립총회(회장 김희용)에서도 시공자 선정은 ‘사업시행인가 이전으로 앞당겨야 한다’는 주장을 제기한 바 있다.

또한, 정비사업에서 주민대표회의가 추천한 시공자를 주공등이 당연히 받아들이게 됐다. 이는 향후 재정비촉진사업에서도 같은 방향으로 바뀌게 될 것으로 보인다. 이렇게 ‘선정할 수 있다’와 ‘선정하여야 한다’는 문제에 당사자들이 예민한 반응을 보이는 것은 이들 사이에  상당한 차이 때문이라는 것이 전문가들의 시각이다.

 

‘선정할 수 있다’는 것은 추천한 주민대표회의의 의견에 기속되지 않고 다른 시공자를 선정할 수도 있다는 것이다. 이를 수용한다 해도 주공등이 기존의 턴키방식으로 고집할 경우 가격이 저렴할 수 있는 이점이 있는 반면, 주민들이 원하는 시공자를 선택하기 어렵다는 점이다. 그 외에도 시공자들이 주공등의 눈치를 볼 수밖에 없다는 것이 건설업계의 시각이다.

기존의 턴키방식은 설계부터 준공까지 한 업체가 일괄수주하는 방식으로 5개 이상의 시공자들이 입찰후보를 정한 뒤 평가위원들의 평가점수에 의해 최종 입찰자를 선정하는 방식이다. 문제는 평가에 결정적인 역할을 하는 평가위원에 전문가와 주공 관계자등만 참여하게 되며 정작 주민대표회의 위원장조차도 투표권이 없다는 점이다.

 

즉, 토지등소유자가 현물출자한 정비사업에서 주공의 입맛에 맞는 시공자를 선정할 공산이 커 주민들이 경쟁입찰을 통해 선정한 시공자로 뽑아야 한다는 주장이 여러 차례 제기됐다.

 

 

 

 

추진위원회 구성 동의자는 조합설립인가 동의로 간주 규정 신설

추진위원회 등에게 정비기금대여 시 담보권 또는 시공자 지급보증제 폐지

신속한 조합설립을 위한 획기적인 내용이 발의안에 신설됐다. 추진위원회 구성 동의자는 조합설립인가 신청전에 별도의 반대하지 않으면 동의서를 걷지 않아도 동의한 것으로 간주한다는 규정이 그것이다.

 

그러나 사업초기부터 건축심의를 생략하는 등 개략적인 상태에서 걷은 추진위 동의서로 조합설립인가까지 인정하는 것은 또 다른 분쟁이 예상돼 향후 진로가 그리 순탄해 보이지 않는다는 지적이다.

또한, 시ㆍ도지사가 추진위원회 등에게 정비기금을 대여 시, 추진위 부동산에 담보권을 설정하거나 시공자 등으로부터 지급보증을 받도록 한 개정안은 폐지했다.

 

이 안은 당초부터 비현실적이라는 비판을 받았으며, 최근 부도설에 휩싸인 건설사에게 지급보증을 요구하는 제도 역시 현장을 모르는 탁상행정이란 지탄을 받았다.

 

지난 개정안에서 공공시행자의 특혜논란과 함께 최대 개악으로 손꼽혔던 정비기반시설 및 무상양도(제65조 등)에 대해, 이번 발의안에서는 삭제했다. 무상양도는 주민들의 부담금을 증가시켜 결국 분양가 인상으로 이어지기 때문이다. 그렇지만 정비계획 수립단계에서 관리청의 의견을 듣도록 한 규정은 삭제하지 않아 여전히 논란의 불씨를 안게 됐다.

 

 

개정안의 국ㆍ공유지 무상양도 금지 규정 삭제

국ㆍ공유재산 귀속 및 처분을 포함한 정비계획 수립 시, 관리청 의견 들어야

지난 개정안의 구체적인 내용을 살펴보면 ‘사업시행자가 국토계획법에 따라 공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하여 건폐율, 용적률 및 높이제한 등을 완화받은 경우에는 무상으로 양도되지 아니 한다.’고 규정하고 있다.

이 조항은 국공유지를 무상양도 하여야 하는 현행 법 제65조 규정을 용적률 등의 인센티브를 받은 구역에는 무상이 아닌 유상으로 양도하라고 바꾼 것이다.

 

국토부는 이에 대해 “용적률등의 인센티브와 무상양도를 동시에 받는 것은 오히려 이중혜택이라는 논란이 있어 이를 해소하는 차원”이라고 해명하고 있지만, 서울시의 입김이 작용했다는 비판을 받아왔다.

 

지난 1월 서울시는 ‘정비기반시설 설치비용 산정 및 국ㆍ공유재산 무상양도 시 업무처리기준’을 일선 구청에 하달했다. 그 주 내용은 국공유재산의 무상양도를 없애라는 것으로 지난 개정안에 이를 고스란히 담았기 때문이다.

이런 비판에 직면하자, 이번 발의안에서 문제의 개정안 제65조를 삭제했다. 그러나 같이 개정안에 들어가 있던 ‘구청장은 정비기반시설 및 국공유재산 귀속 및 처분에 대한 정비계획을 수립하려면 미리 해당 관리청의 의견을 들어야 한다.’는 규정이 그대로 남아 있다.

 

결국 정비계획을 수립할 때부터 서울시 등 관리청의 의견을 들어야 하므로 사업시행자인 조합은 관리청의 의견을 따를 수밖에 없는 입장이다.

그 외에도 조합임원(조합장, 이사, 감사 등)의 해임(23조)에 대해 ‘조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집과 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.’고 규정해 기존 규정보다 수월해 졌다는 평이다.

 

 

재개발ㆍ도시환경정비조합의 추가 요건인 토지면적의 2/3 이상 동의 삭제

소형평형ㆍ임대주택, 재개발ㆍ도시환경정비사업의 경우 추진위원회에서의 시공자 문제

 

발의안에서는, 지난 8.21대책의 후퇴로까지 일컬어지던 재개발ㆍ도시환경정비조합의 동의 요건인 토지등소유자의 3/4 이상의 동의와 함께 추가로 요구된 토지면적의 2/3 이상의 동의를 삭제했다.

또한, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 도시환경정비사업의 사업시행인가를 위한 동의율에 대해, 개정안에서 토지등소유자의 3/4 이상의 동의와 추가된 토지면적의 2/3 이상의 동의를 요구했지만 발의안에서는 토지등소유자의 3/4의 동의는 그대로 두고 추가된 토지면적의 2/3 이상의 동의는 삭제했다.

그러나 가장 관심을 끌고 있는 ‘소형평형ㆍ임대주택, 재개발ㆍ도시환경정비사업의 경우 추진위원회에서의 시공자 선정’의 문제는 이번 발의안과 함께 연말까지 그 대안이 확정될 것으로 보여 추가적인 국토부의 개정작업이 주목을 받고 있다.