[부동산가이드] 상가주택 잘 고르는 노하우

[부동산가이드] 상가주택 잘 고르는 노하우

프라임경제  기사전송 2008-10-26 08:48

 

고가주택 기준 6억에서 9억으로 조정 상한가

요즘은 상가주택 매물의 가격이 많이 올라 대지 132㎡, 연면적 165㎡ 규모의 소형 상가주택도 비인기지역은 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기지역의 경우 10억 원이 훌쩍 넘는다.따라서 불경기 재테크일수록 상가주택도 저가 매입수단을 강구하는 것이 투자의 핵심 포인트다.경매나 공매 물량은 그래도 꾸준하므로 저가 매입 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있다.

경매물건의 경우 서울에는 한 달이면 평균 40~50건의 경매물건이 입찰에 부쳐진다.인기지역은 물론 도심 한복판의 허름한 상가주택까지 투자성 있는 매물들이 꾸준히 입찰된다.입찰 경쟁률은 5대 1 정도로 다른 경매물건과 비교해 상당히 높은 편이지만 시세보다 15~20% 싸게 낙찰되는 게 통례다.낙찰가율은 통상 80~85% 선을 보이고 있다.대체로 감정가가 시세보다 낮은 편이어서 높은 값에 낙찰되어도 시세보다는 싼 편이다.

수도권에서는 한 달이면 150~200건이 경매시장에서 매각된다.낙찰가율은 70~80% 대를 보인다.물량이 증가하는 추세여서 서울지역 경매물건보다 많은 시세차익을 거둘 수 있다.종종 시세의 반값 수준에 나오는 눈 먼 경매물건도 눈에 띄는 데 이는 수도권 매물의 경우 환금성이 떨어져 감정가가 크게 낮게 평가됐기 때문이다.입찰 경쟁률이 3~4대 1 수준이어서 한결 수월하게 낙찰 받을 수 있다.공급물량이 많은 대신 여러 매물을 확인한 후 주변 급매물보다 값싼 우량매물을 고르는 것이 투자전략이다.

상가주택은 경매 직전에 놓여져 가격이 싸게 나온 급매물을 매입하는 방법도 적극 활용해 볼 만하다.이러한 물건은 대부분 중․소형 상가주택으로, 건물을 담보로 돈을 빌려 썼다가 잘못 되어 간신히 채무금액에 턱걸이한 금액으로 급매물로 나오는 경우다.지역 중개업소에서 가끔 만날 수 있으며, 잘만 하면 싼값에 실속 있는 매물을 고를 수 있다.

담보부 부실채권을 파는 금융업체가 보유하고 있는 유입물건 매물, 또는 론 세일(Loan Sale)을 통해 매입하는 방법도 값싸게 사는 비법이다.이 같은 물건은 공급물량이 많지 않지만 요즘 부동산침체의 골이 깊어지면서 금융권에 꾸준히 공급되므로 적극적으로 찾기만 한다면 상당히 이익이 되는 물건을 매입할 수 있다.

상가주택은 6~12m 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다.도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증․개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.

1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다.유동인구는 소형주택이라면 하루 3~4000명, 중․대형은 8~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다.도로는 2개 이상 접해 있어야 수요자의 접근성이 좋다.

토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 물건을 고르는 것이 바람직하다.

상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다.성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다.서울의 경우 개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.

당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 좋은 곳과 도시계획상 용도지역이 고밀도로 개발 예정인 뉴타운지역이나 강북권의 재개발 일대도 투자 유망지역으로 꼽을 수 있다.이밖에 아직 상권이 형성되지 않은 교통중심지로 멀지 않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 9호선 신설 역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역이다.

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장경철 객원기자 2002cta@naver.com