[제584호] ‘재개발 성공모델’ 불광 2구역 주택 재개발 김용진 조합장에

[제584호] ‘재개발 성공모델’ 불광 2구역 주택 재개발 김용진 조합장에 듣는다

| 2007·03·20 00:32 |

[img1]“재건축·재개발 조합원 불이익 없어야” ““재개발 사업은 처음 접하게 되면 캄캄한 밤에 좁은 길을 가는 것 같습니다. ‘캄캄한 밤길’에는 수많은 이권을 갖는 이권 개입자와 속칭 장사꾼들이 길을 안내하겠다고 해 안내를 받고 가다보면 긴긴밤은 시간이 흘러 아침이 밝아옴과 동시 이권 개입자와 장사꾼들은 부당이득을 챙기고 조합원들의 재산은 손실이 나서 아파트 분양대금을 내지 못해 자신의 지분을 팔고 아쉬움을 뒤로한 채 떠나고 맙니다. 이 어두운 재개발 조합원들의 불을 밝히기 위해 나름대로 재개발 경험을 토대로 현실을 고발하고 합리적인 재개발이 되는 데 도움이 될 수 있도록 하기 위해 가칭 <재개발사업의 득과 실>이라는 책을 발간하게 됐습니다.” 불광1구역의 재개발을 투명하고 합리적으로 성공리에 마치고 불광 2구역 조합장으로 추대돼 조합원 권익에 앞장서 오고 있는 불광2구역 주택 재개발 김용진 조합장은 <재개발 사업의 득과 실> 책 출간을 앞두고 이렇게 털어 놓는다. 책 내용에는 그동안 수십 건의 민 형사소송과 관할 행정기관을 상대로 한 소송에서 승소한 줄거리를 비롯 조합원에 불이익이 가지 않는 생생한 ‘경험담’을 상세히 기술하고 있다. 발간될 책 내용에 앞서 인터뷰를 통해 진지하고 사명의식에 찬 ‘합리적 재개발 대안’을 들어봤다. - 그동안 조합원의 권익을 위해 나름대로 헌신해오고 있는 것으로 알려져 있다. 출간할 책에 담겨지겠지만, 재개발은 추진에서 분쟁이 많은 편인데 무엇이 문제인지. ▲우선 조합집행부가 투명해야 하고 조합원 한 사람 한 사람이 주인의식으로 합리적인 대화화로 조합을 운영하면 성공이다.   이와는 반대로 집행부와 정비업체 및 협력업체의 말만 듣고 조합원의 사업 참여 권리와 조합원의 알권리 등을 묵살하면서 조합 집행부가 독선으로 운영하면 조합원들과 집행부간 싸움으로 조합원의 재산 손실피해는 뻔하다.   조합분쟁의 심화는 조합의 사업자와 협력업자 선정에서 조합원들과 조합집행부의 불신이 갈등으로 심화되고 있는 것이다. 조합의 협력업체는 우선 도시정비업자 설계사 건축시공사 철거업자 감정사 등이 있는데 이 업자를 선정할 때 입찰절차를 제대로 하지 않고 특정업체에 주기 위해 조합집행부와 입찰 업자 간에 담합해 말로만 공개입찰이지 정당한 입찰이 없는 경우가 다수다.   총회만 통과하면 조합원은 재산이 손실이 나도 법률로 보호 받을 수가 없다.   손바닥으로 하늘을 가려도 총회만 통과하면 된다는 식이 되고 말아 조합원은 특히, 서면 결의서 동의를 하면 그 이후는 권리를 못 찾는다는 사실을 알아야 한다.   나중에 소송을 해본들 소용이 없다. 또한 조합원은 조합정관이 어떻게 변경되었는가를 살펴야 한다. 조합운영의 법이 정관인데 잘못하면 오히려 조합에 발목을 잡히기 일쑤다. 조합갈등 치유는 투명성이 ‘보약’이라고 결론을 내릴 수 있겠다. 김용진 조합장 성공사례 담은 <재개발 사업의 득과 실> 발간 ‘주목’ ‘재건축·재개발의 모든 것’ 생생히 담아 … 오는 4월경 출판 - 이번 조합장에 앞서 2001년 불광 제1구역 조합장을 맡아 성공리에 마치고 오늘에 이르기까지 우여곡절도 많았다는데 고소당한 16건을 비롯, 민사소송 65건에서 거의 승소했고 형사 고소 건은 전부 무혐의 처리되는 등 어떤 내용들인가. ▲조합원 중에 분양권은 하나인데 2개의 분양권을 달라고 소송을 제기했고 감정가가 적다고 분양신청을 안하고 있다가 조합에서 토지수용 절차를 거쳐 건물 대 집행을 하면, 반대 조합원 측 법원에 소송을 하고 경찰서에 고소를 한 것 등이다. 일부 조합원의 경우 욕심이 너무 많은 경우가 소송을 제기하곤 한 것들이 있다.   하지만 한마디로 말해서 조합을 이길 수 없다는 사실이다. 조합이나 행정기관 상대로 소송에는 신중을 기해야 한다. 99%승소할 수 없다. 이유는 조합이나 행정기관에서는 법률에 의거 승인하고 허가를 내주기 때문이다.   따라서 소송은 조합을 이길 확률이 없는 것이다. 변호사도 책임지지 않는다. 꼭 소송을 한다면 도시주거 환경정비 법을 해당조항에서 찾아보고 신중을 기해야 한다. 조합 상대 소송은 99%가 패한다. 조합원 소송을 살펴보면 대부분이 도시주거환경정비 법에 보호를 받을 수 없는 조합원들이 소송을 하고 있는 실정이다. 권리행사 할 시기를 놓치고 분양권 또는 관리처분 취소, 부당보류지 등 아파트를 달라고 조합 상대로 소송을 하고 있다. 이밖에 구청의 도정 법 24조와 관련 경찰고소까지 당했지만 상식선에서 주거 환경법 47조로 대응, 폭 넓게 해석, 합의를 끌어낸 바 있다. 이러한 내용들이 책속에 담겨있다. - 재개발을 추진하며 조합원 부담비용을 감소시켰다. 비결과 관건은. ▲재개발 사업부지 안에 도시가스, 수도배관, 한전, 전주, 통신, 철거비등은 당연히 국가가 부담해야 함에도 이들 철거비를 보면 특권 공사비로서 달라는 대로 주어야 공사가 진행된다. 특수 업체들은 공사비 입찰도 없이 특권으로 과다한 공사비를 착복해도 조합에서는 말도 못하고 과다한 공사비를 지출하고 있는 실정이다. 이로 인해 아파트 분양가는 더욱 높아진다. 철거비용에서 한전법, 통신법 제51조 설비이전 등 제2항의 조치에 필요한 비용은 요구자(원인자) 부담이다. 국가는 이젠 기반 시설 전액 부담해야 된다고 본다. 그러나 통신법을 잘 살펴보면 감면받을 수 있다. 다만 감면대상이 있고 원인자 부담 철거가 있다. 이러한 것들이 조합원 부담비용에 절감을 기할 수 있다. 이전용의 감면 2004년 5월 대통령에 의해 불광 2구역 주택 조합도 감면 혜택을 받도록 한 바 있다. 재개발 관련세법·전기통신법·감정평가법 실제 경험사례 모아 “서면결의서 동의 후엔 권리 못 찾아 … 동의 후 소송 의미없어” - 이곳은 추진이 순탄하다는 평이다. 재개발이 지연되는 경우가 많다. 빨리 진행되기를 다수 조합원들이 원하는데, 무엇이 걸림돌인가. ▲도시주거 환경정비법이 문제일 수 있다. 규제가 많고 각 부서의 협의가 3회 중복되어 있고 교육청 협의 지연은 더 심각하다. 담당 공무원 법률 오인으로 지연 또한 법따로에 서울시 교수 심의 지연은 더 말할 수 없다. 때문에 종료까지 약 7년에서 10년 걸리는 경우가 있다. 그러다보니 조합원과 행정담당부서와 민원으로 갈등이 생기고 대모까지 하는 게 지금 현실이다. 공무원이 더 많은 관심을 가져야 한다고 본다. 중복 규제 완화, 불필요한 심의 규정, 교육청 특례법 철폐, 용적률 완화, 공공시설 부담금에 정부의 합리적 처리가 요망된다. 복잡한 게 재개발이다. 본인도 2005년도에 불광 2구역을 추진하기 전 조합원과 조합집행부가 독선 운영을 놓고 2-3년을 싸우고 고발하는 등으로 지연돼 조합의 재산 손실만 가중시키는 와중에 추대돼 오늘에 이르고 있지만 처음 조합장으로 추대됐을 때 전 조합 집행부에서 갖은 계략으로 조합원을 선동 현혹케 했지만 어려움 속에서 정상가동해 오는 2008년 7월 입주 예정으로 3-4개월 앞당길 수 있게 됐다. 전 조합장 집행부에 구상권 발동을 준비 중이다. 조합도 공개 행정으로 신속하게 추진해야 조합원과 관계자들 모두에 득이 된다. - 조합원들의 중요 관심사가 감정가라고 할 수 있다. 감정가는 어떻게 산출되고 장단점은. ▲감정가에 제일 관심이 높다고 할 수 있다. 감정가격이 높으면 배당도 많이 받는 줄 안다. 무조건 감정가만 높게 책정하면 사업성만 낮아지고 큰 도움이 안 된다. 재개발 토지 건물 감정은 대부분 높게 책정한다. 감정가가 높으면 지출이 많아 국유지 또는 도로부지, 시유지를 사는 데 비싼 값으로 매입한다.   따라서 감정가격은 현실 감정이 좋다. 감정은 은행 감정이 제일 적게 하고  일반적 감정이 조금 높다. 또한 재개발 지역 및 뉴타운 감정가격은 높게만 책정된다. 재개발 지역의 감정가가 높으면 비대 율이 낮아지고 재산 1억원이 안 되는 조합원들은 손실이 나고 재산이 1억 이상을 가진 조합원은 수익 배당을 많이 받게되므로 결과적으로 재산이 1억원 미만 조합원은 수익배당에서 적게 받을 수 있다.   재개발 조합 감정은 이처럼 서로 양분되어 복잡한 관계이다. 재산을 많이 소유한 조합원은 감정가가 높으면 좋고 재산이 적은 조합원은 감정가격이 낮아지면 좋다. 이해관계가 각각 다르다. 따라서 가장 합리적인 것은 정당한 현실 감정만이 이해관계를 줄일 수 있고 중요한 것은 수입을 올리고 사업비를 줄여야 비대율이 올라간다.   수입은 1백원인데 사업비는 1백10원이 들면 비대율은 90%로 떨어진다. 감정가는 많이 받아도 수입변동은 없고 지출만 늘어 결과적으로 사업 손실이 늘어난다. 모든 자세한 것은 출간될 책에 담았다. 특히 조합원들이 자신의 재산이 저평가된 감정가와 관련해 소송을 할 경우 패소한다는 사실을 알아야 한다. 감정사법도 잘 알아야 한다. 인정과세건 대법원 승소 등 행정기관 상대 각종 소송 거의 승소 “감정사 평가 상대 소송은 패소 … 관련법 알고 대처해야” - 6년째 재개발 조합을 투명하고 합리적으로 이끌어 오고 있다. 그동안 소송 중 일반 소송과는 달리 구청 세무서등 행정기관과의 소송에서  대법에서 승소한 것으로 알려지는데. ▲조합은 비과세 영리법인이다. 국세법 1장 13조에 법인세는 소득이 있는 자에 부과한다고 명시되어 있다. 또 세금은 지방세법이 있다. 2005년 12월 27일 조합 총회에서 당선돼 업무인수 과정에서 조합지출서류 검토 중 취득세 등기세를 지불한 바 재개발 조합은 취득세 등록세가 면세인 것을 감안해 구청에 문의, 구청이 지방세법 109조를 근거로 징수했지만 등기처리 법률 감면 세법을 검토해 지방세법보다 등기처리법이 우선임을 지적, 조합에서 납부한 취득세 2천3백만원과 이자 70만원을 환수 받았고 본인의 경우 2003년에 세무서로부터 회사설립용 인감을 빌려주었다는 것만으로 4억7천만원의 소득 인정과세가 나왔지만 국세법 1장 14조에서 종합 소득세는 소득이 있는 자에게 부과한다고 있는 것을 근거로 행정소송으로 승소한 바 있다.   이후 국세청이 고법에 항소했지만 본인이 승소에 이어 대법원에서도 승소 판결한 경험이 있다. 구청에서도 국세청과의 법률적 싸움은 불가능하다고 했지만 승소한 사건이다. 이처럼 온갖 소송도 관련 법률을 상세히 검토해야만 하는 게 조합이고 조합원, 일반인이다. 이 외의 소송내용 수십 건과 소송경험을 발간될 책에 상세하게 실었다. 재개발 추진과 조합원들외에 관계자 등 모든 이에게 도움이 되길 바란다. 이세훈 기자