1가구 장기보유자 양도세 특별공제 확대되면…

1가구 장기보유자 양도세 특별공제 확대되면…

稅부담 1억8000만원 줄어 올림픽선수촌아파트 20년 보유 20억 차익

1988년 입주한 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트 전경. 1가구 1주택 장기 보유자가 내는 양도세가 이르면 다음달부터 줄어들 것으로 보인다. 지금은 3년 보유시 10%, 4년 보유시 12%, 이후 매년 3%포인트씩 공제폭을 늘려 15년 이상 보유하면 최대 45%까지 공제되지만 이젠 3년 보유시 12%, 이후 20년까지 매년 4%포인트씩 공제받게 된다. 이에 따라 현재 최대 45%인 1주택자 양도세 특별공제 폭이 80%로 늘어난다. ◆ 양도세 어디가 얼마나 줄어드나 = 이번 조치에 따른 양도세 감면 혜택은 얼마나 될까. 일단 공제 비율을 3%에서 4%로 확대하면서 수혜자는 6억원 이상 1주택자 중 3년 이상 보유자로 크게 늘었다. 하지만 혜택 폭은 지역마다 천차만별이다. 애초에 분양받아 지금까지 갖고 있다가 올해 말에 현 시세대로 판다고 가정해 계산해보자. 1988년 12월 입주한 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트. 내년이면 입주한 지 20년을 넘는다. 올림픽선수촌아파트 188㎡ 분양가는 7638만원 선, 현재 시세는 21억7500만원 선이다. 그동안 취득ㆍ등록세와 인테리어 비용 등 기타 경비가 1억원 들었다고 치면 양도차익은 19억9862만원 정도. 기존 방식으로 양도세와 주민세를 부과했을 때 총 납부액은 2억7122만원이 된다. 반면 새 방식을 적용하면 9069만원만 내면 된다. 예전 양도세액에 비해 3분의 1 수준으로 무려 1억8053만원이나 줄어드는 셈이다. 반면 보유기간이 15년 이하이거나 시세차익이 크지 않다면 추가 혜택은 미미하다. 1995년 12월에 입주한 중랑구 신내동 진로아파트 195㎡ 분양가는 2억5000만원, 현 시세는 7억7000만원 정도다. 기타 경비를 3000만원으로 잡으면 양도차익은 4억7000만원이 된다. 양도세ㆍ주민세 합계는 기존 방식으론 1008만원, 새 기준으론 527만원 정도다. 거의 절반으로 줄긴 했지만 액수로는 고작 481만원에 그친다. 오래됐으면서도 양도 차익이 큰 비싼 집일수록 혜택이 훨씬 큰 셈이다. 올림픽선수촌아파트 188㎡는 중랑구 신내동 진로아파트 195㎡에 비해 양도 차익은 4.25배지만 양도세액 절감액은 34배나 차이 난다. 결국 서울 강남, 동부이촌동, 여의도, 목동신시가지 등이 최대 수혜지다. 이들 지역은 가격은 급등한 반면 초강력 재건축 규제로 오래된 아파트가 많다. 수도권 중에선 과천을 비롯해 분당 일산 평촌 등 1기 신도시도 시간이 갈수록 수혜지로 꼽을 만하다. 반면 강북이나 지방 1주택자는 별로 이득이 없다. 여긴 오래된 집이 싸기 때문이다. 특히 대부분 집값이 6억원 이하라 1주택자는 애초에 양도세 중과 영향 자체가 없었다.

◆ 추가 완화 기대감 커 = 이번 조치가 거래 활성화로 이어질까. 시장에선 영향이 작을 것으로 본다. 우선 고가 주택 장기 보유자 중엔 다주택자가 많다. 1주택자라고 해도 익숙한 곳과 이웃을 두고 떠나고 싶어하지 않는다. 팔 의사가 많지 않은 셈이다. 아시아선수촌아파트 인근 이창융 센추리21이화공인 대표는 "아시아선수촌은 입주한 지 20년 넘었지만 손바뀜이 많은 동네가 아니라 영향이 크진 않을 것"이라고 예상했다. 재건축 단지도 사정은 마찬가지다. 박합수 국민은행 PB팀장은 "강남 재건축 단지는 이미 손바뀜이 적잖이 돼 장기 보유자가 많지 않다"며 "지금까지 보유한 사람은 당장 팔기보다는 재건축까지 기다릴 공산이 크다"고 전했다. 최근 시세 차익이 컸던 목동과 잠실 등은 입주 후 얼마 되지 않아 나올 만한 매물은 많지 않다. 일부 여유있는 사람들이 무주택자 자녀 등을 통해 투자했다는 용산 일대나 뉴타운 등도 작은 지분 위주로 거래된 데다 보유기간이 짧아 영향이 거의 없다. 다만 지난해 거래가 극히 부진했던 과천은 기대감이 큰 편이다. 과천주공6단지 최익규 21세기공인 대표는 "잔금일을 3월로 변경해 달라는 사례도 있다"며 "15년 넘게 살면서 집값은 10억원이 넘지만 소득이 없는 퇴직자들이 많아 양도세가 완화되면 절감되는 만큼이라도 싸게 내놓을 사람이 있을 것"이라고 전했다. ◆ 가격 안정 효과는 단기적 수준 = 가격 안정 효과는 단기적인 수준에 그칠 것으로 보인다. 이신규 하나은행 전문가팀장은 "매도 시기를 저울질해 온 사람을 중심으로 매물이 나올 순 있지만 1주택자는 다시 어딘가를 사야 한다"며 "시장에 공급이 느는 효과는 없다"고 진단했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "세금은 한 가지 변수에 불과하다"며 "양도세 완화로 수익률이 좋아질 것으로 판단한다면 되레 투자 수요가 늘 수 있다"고 전했다. 이번 조치로 추가 완화 기대는 더욱 커졌다. 그 덕분에 시장에선 매물이 사라지고 호가만 껑충 뛰었다. 박원갑 부사장은 "시장에선 이번 조치를 추가 완화 신호로 본다"며 "2주택자 양도세 완화, 2년 거주 요건 폐지, 양도세 면제 기준 10억원 상향, 취득ㆍ등록세 완화 등을 기다리며 총선까진 지켜볼 것"이라고 내다봤다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 "시장 불안은 근본적으로 공급 부족이 원인"이라며 "외국은 양도세가 없어도 시장이 크게 흔들리지 않는다"고 지적했다. 고 팀장은 "궁극적으로 양도세 중과를 폐지해야 시장이 정상 기능을 할 것"이라고 말했다. [박대민 기자 / 이유진 기자]