이사철 세입자 '이것만은 꼭 챙기자'③

이사철 세입자 '이것만은 꼭 챙기자'③

 

 

[아시아경제] 2008년 02월 08일(금) 오전 07:00 

 

 한번 하려면 신경써야하는 문제가 한두가지가 아니다. 더구나 '전세'라는 임대차 구조를 가진 우리나라에서 전세 보증금은 전재산인 경우가 많아 각별한 주의를 기울여야한다. 처음 집을 구할때는 물론 세입자로 그 집에 거주할때 발생하는 문제도 있다.

재계약이나 전세집을 옮길 경우 종종 발생하는 집주인(임대인)의 무리한 요구에서 오는 피해에서 가족의 사기(?)를 떨어뜨리지 않으려는 가장이라면 주택임대차보호법 정도는 상식 차원에서 알아둬야한다. 세입자(임차인)와의 원활한 의사소통을 위해서 임대인도 마찬가지다.

◇ 주택임대차보호법이란 = 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 다시말해 민법의 임대차계약 등의 규정이 현실과 동떨어졌거나 모호한면이 있어 경제적 약자인 임차권자의 권리를 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.

1981년 제정이후 1983년, 1989년, 1997년, 1999년, 2001년, 2002년, 2007년 총 7차례에 걸쳐 일부 개정됐다. 주택임대차보호법은 본문 13조와 부칙으로 구성됐으며 하위법령으로 주택임대차보호법시행령이 있다.

- 임대인이 무리하게 보증금 인상을 요구하는 경우, 임차 보증금 인상범위는.

▲ 주택임대차보호법상 임대차 보증금은 1년에 5% 이상 인상하지 못하게 돼 있다. 법 제7조 '차임등의 증감청구권'과 동법 시행령 제2조 '차임등 증액청구의 기준' 등에 따르면 증액청구는 약정한 차임(보증금)등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

또한 월차임의 경우도 연 1할4푼(14%)을 넘겨 인상하지 못하도록 하고 있다. 이는 임대인의 무리한 보증금(차임) 인상에 대해 임차인의 피해를 막기 위한 내용이다.

- 최우선변제와 우선변제는.

▲ '이사철 세입자, 이것만은 꼭 챙기자②'에서 언급한 최우선변제와 우선변제 범위와 내용은 법 제8조 '보증금중 일정액의 보호'와 시행령 제3조와 제4조에서 상세하게 구분해놓고 있다.

시행령에서 우선변제를 받을 임차인의 범위는 △수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 4000만원 △광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) 3500만원 △ 그밖의 지역 3000만원 등이다. 최우선변제 금액은 △수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 1600만원 △광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) 1400만원 △그밖의 지역 1200만원이다.

- 임대인이 계약 기간을 무시할 경우, 전·월세 계약 기간과 갱신.

▲ 임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 본다. 하지만 임차인이 2년 미만으로 계약 기간을 정했을 경우 정한 기간을 인정한다.

계약 갱신의 경우 임대인은 임대차기간만료 1개월~6개월 사이에 임차인에게 갱신의 통지, 조건변경, 갱신하지 않겠다는 의사 통지를 하지 않은 경우 만료전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 임차인이 임대차계약만료 이전 1개월 전까지 통지하지 않은 경우도 이와 같다.

- 계약기간이 끝나도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임대차 보증금 회수는.

▲ 임대차 계약 만료이후에 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 보증금반환청구소송을 통해 보증금을 회수할 수 있다. 소송을 통해 확정판결을 받고 이를 근거로 경매를 신청할 수 있다.

만약 먼저 집을 옮겨야할 경우 대항력(계약, 전입신고)을 유지하려면 임차주택의 소재지 관할 지방법원이나 시·군법원에서 임차권등기명령을 신청하면 임대인의 동의없 이도 해당 임차주택의 임차권등기를 받을 수 있다. 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련한 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있다.

김민진 기자 asiakmj@