아파트 '마이너스 옵션'

아파트 '마이너스 옵션'

마감재·인테리어 '내마음대로' 분양가 '낮추고' 개성 '높이고'

2007년 06월 08일 (금) 강승훈 shkang@kyeongin.com

최근 공동주택은 성냥곽 같은 천편일률적인 외형에서 벗어나는 노력을 조금씩 보이고 있다. 하지만 모델하우스 내부를 꼼꼼히 들여다 보면 동일한 색상 및 별반 차이없는 설계로 꾸며져 있다. 과연 내 집과 옆 집의 다른 점은 뭘까. 정부는 주택법 개정에 따라 오는 9월부터 분양되는 아파트에 의무적으로 '마이너스 옵션(선택품목)'을 도입하기로 했다. 앞서 인천시는 자체적으로 조례 개정을 통해 지난해 9월 20일 이후 사업 승인을 신청한 모든 아파트에 이번 제도를 우선 적용시켜 전국에서 최초로 시행에 들어간다. 입주자들에게 생소한 '마이너스 옵션' 제도를 살펴본다. ■ 획일적 마감재는 싫다 인천 연수구 S아파트에 살고 있는 30대 주부 K씨. 2년 뒤 초등학교에 진학하는 자녀들을 위해 조금 더 넓은 평형으로 이사하기로 마음 먹었다. 때마침 남구 학익동에 들어서는 모 아파트 분양 광고가 눈에 들어와 거주지에서 그리 멀지 않은 모델하우스로 발걸음을 재촉했다. 수많은 방문객들 사이로 '마이너스 옵션'이라는 생소한 안내문이 내걸려 있다. 신문이나 뉴스를 통해 얼핏 들어보긴 했지만 막상 내용이 정확하게 이해되지 않는다. 회사 관계자로부터 자세한 설명을 듣고서야 향후 어떻게 대처해야 할지 판단이 섰다. 기존 주거공간을 차지하고 있던 평범한 마감재에 싫증을 느낀 K씨는 이번 주택을 분양받으면 장판, 벽지, 조명, 위생기기, 타일, 창호 등을 내 마음대로 고를 수 있다는 생각에 벌써부터 기분이 들뜬다. 개성적 공간활용과 함께 설계상의 기본형 마감재를 빼 전체 공급비용의 5~10% 절감 효과와 분양가 인하에 따른 취득세와 등록세도 줄일 수 있다. ■ 제도의 전반적 이해를 입주자의 취향에 따라 내부 마감재를 직접 선택·시공하는 방식이다. 그야말로 신규 아파트에 기본적으로 적용되는 모든 마감재를 입주자들의 재량에 맡겼다. 과거 일부 상류층을 대상으로 입주 전·후 마감재 교체가 빈번하게 발생하자 경제적 손실은 물론 구조체에도 손상을 가져왔다. 이번 제도를 통해 발생 가능한 부작용을 사전에 막을 수 있다는 게 정부 측의 도입 배경이다. 골조가 완성된 상태의 누드분양(?) 바람은 최근 중국 대륙을 건너 국내 일부 수도권에도 적용된 바 있다. 청약 당첨자는 계약 때 사업주체, 즉 건설사가 제시하는 기본 마감재 수준에서 본인이 시공할 옵션 품목을 신청하고 해당 설치비용을 제외한 가격으로 계약서에 서명을 하게 된다. 직접·간접 공사비, 일반관리비, 이윤, 감리비, 부대비용 등으로 측정되는 공사비의 산정은 재정경제부에서 정한 요건을 갖춘 전문용역기관에서 작성하므로 크게 신경 쓸 필요가 없다. 인천시는 관련기관의 혼란을 줄이고 초기 시행에 따른 일관성을 주기 위해 8개 항목으로 나눈 지침을 일괄적으로 분양 승인관청에 최근 전달하는 한편 사업자에게는 견본주택 현장에 비치하도록 권고했다. 패키지의 경우 시공업체별로 차이는 있지만 자치단체에서 정하고 있는 반영사항을 크게 벗어나지는 않는다. <표 참조> ■ 선택시에 주의할 점은 수요자들은 시공사가 기본형을 정하고 이를 분양가에 포함해 공급하던 당초 방식과는 비교됨을 알아둬야 한다. 전문가들은 다음의 사항들은 꼭 명심해야 한다고 지적했다. 첫째, 사용검사 완료 또는 잔금 납부 이후에 옵션 부분의 공사가 가능하므로 이 시기를 감안해서 철저한 계획을 세워야 한다. 둘째, 기본형을 선택한 계약자가 마이너스 옵션으로 변경을 원하면 사업자가 제한하고 있는 기간내에 신청을 해야 한다. 셋째, 옵션 부분의 공사비가 1천만원 이상일땐 지자체에 등록된 실내건축공사업자 또는 사업주체가 시공해야 한다. 현재 인천시에 등록된 지역업체는 남동구 58곳, 서구 33곳, 남구 25곳 등 총 165곳에 달한다. 넷째, 향후 하자 등으로 보호를 받기 위해서는 건축업자가 이행하자보증보험에 가입했는지 사전에 확인해야 한다. 다섯째, 옵션 공사 때 소방방재 설비 등 이미 시공된 시설을 훼손하지 않도록 관리·감독해야 한다. 여섯째, 발코니 확장과 가변식 칸막이 제거(변경)는 에너지 절약 설계기준, 건축물 피난·방화구조 등에 적합하도록 사업주체가 직접 담당해야 한다. 일곱째, 모든 사용자재는 건축법 및 건축물 기준에 관한 규칙에 맞는 재료를 사용해야 한다. 여덟째, 옵션 품목 시공에 대한 하자 발생과 법령에서 정한 기준 위반으로 인한 일체의 책임은 소비자에게 있다. 즉, 시공·시행사를 배제한 입주자와 인테리어 관계자가 해결해야 할 사항이라는 것이다. ■ 예상되는 문제는 건설업계를 중심으로 제기되고 있는 부정적인 반응도 어느 정도 신빙성이 있다. 각종 설치물에 대해 대단위 구매가 아닌 개인이 소규모로 매입할 경우 단가 상승으로 인해 오히려 추가 비용이 예상된다. 시공사는 각종 물품에 대해 원가로 구입, 일부 수익을 더하는 데 반해 입주자들의 패키지별 공제 금액은 공급가액으로 반영하게 된다. 또 옵션 사항의 기본 마감재는 수요자에게 필수 품목으로 설치는 필수불가결해 비용 절감은 극히 미미하다는 입장이다. 특히, 하자 보수에서 책임소재 분쟁을 우려하는 목소리가 크다. 특정 주택업체의 브랜드를 내걸고 지어지는 특성상 전체 건물이 완공된 후에 개인 인테리어업자가 시공을 맡더라도 민원이 발생할 소지는 충분한 것이다. 또 소유권 이전등기 지연 가능성 및 영세 건축공사업자의 무분별한 난립 등도 단점으로 지적됐다. 더불어 기본형 선택에서의 입주 시점을 기준으로 시작되는 옵션 공사는 이웃 주민들에게 소음, 먼지, 폐기물 등으로 주거환경 장기간 훼손과 함께 본인에게는 정확한 입주시기를 예측하기 어렵다는 조언이다. ■ 향후 적용되는 대상은 지난 달 초고층 아파트로 홍보에 나선 용현·학익지구 '엑슬루타워(707가구)'가 첫 테이프를 끊었다. 3순위까지 청약을 진행한 결과 90%가량 접수를 완료했지만 이 가운데 소수만이 마이너스 옵션을 택했다고 회사 관계자는 전했다. 이는 일반 시민들의 인식 부족과 세부 항목 과다로 인한 결정의 어려움을 주요 원인으로 들 수 있다. 그만큼 자치단체에서 추진하고 있는 제도와 시민 간에 공감대 형성이 아직은 미흡하다는 해석이다. 정부가 이 제도와 관련해 내달 기본형건축비 고시예정을 거쳐 전국에 의무적으로 시행되는 올 9월까지 이런 혼선은 당분간 계속될 전망이다. '엑슬루타워' 후속으로 관심을 모으고 있는 신규 물량은 크게 두 곳으로 지역에서는 보기 드문 대단위 물량이 한꺼번에 쏟아진다. 한화건설의 소래·논현지구 '에코메트로 2차' 4천238가구와 GS건설의 송도국제도시 '자이하버뷰' 1천69가구로 둘 다 내달 중으로 분양 일정을 잡았다. 한양과 서해토건은 각각 오는 8월께 계양구에서 분양을 준비 중이고 비슷한 기간에 현대건설과 대주건설 역시 서구에서 '마이너스 옵션'을 일반에 공개할 계획이다. 이처럼 인·허가자를 비롯해 시행사, 시공사, 소비자 등 당사자들의 불편한 관계를 통해 지역에서 벌어지고 있는 각종 시행착오는 차츰 줄어들 것으로 보인다. 인천시 주택건축과 이풍우 주택팀장은 "분양가 안정 측면만을 전적으로 염두에 두고 검토한 내용은 아니다"라며 "기존 마감재를 뜯어내고 새로 공사하는 이중낭비를 억제하고 마감재를 자유롭게 선택하는 등 다양한 이점이 있다"고 말했다.