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아파트 공시가격이 최고 60%까지 오르며 세금폭탄이 현실화되자 보유세 절세 방안에 관심이 쏠리고 있다.
흔히 장기임대사업 전환, 자녀에게 조기 증여, 6월 이전 주택 처분 등의 방법이 있지만 잘못하면 오히려 더 많은 세금을 물 수도 있어 꼼꼼히 따져보야 한다고 전문가들은 조언한다.
16일 보유세 절세방안과 주의점을 제시한 신한은행에 따르면 다주택 소유자의 경우 장기로 주택을 계속 보유할 의사가 있다면 종부세 합산배제 대상이 되는 임대사업용 주택으로 전환을 검토해 볼 수 있다.
하지만 장기임대사업을 인정해 주는 요건은 매우 까다로운 편이어서 해당주택이 국민주택 규모 이하, 공시가격 3억원 이하이고 10년 이상 계속임대해야 하며 같은 특별시·광역시 또는 도에 5호 이상이어야 한다.
별도 세대를 구성한 자녀(30세 이상 기혼)에게 증여, 보유세 부담을 더는 것도 한 고려해 볼 만 하다. 그러나 일반적으로 보유세 부담액보다는 증여세 부담액이 더 크기 때문에 잘 살펴봐야 한다.
또 추가 등록세와 취득세, 등기비용을 부담해야 하므로 자녀가 현재 무주택자인 경우 앞으로 주택을 청약받을 예정이거나 무주택자로 여러가지 혜택(장기주택마련저축, 국민연금 제외 등)을 받고 있다면 어느 것이 이득인지도 계산해야 한다.
또 현행 보유세 체계는 과세기준일인 6월1일 기준으로 주택을 소유한 자에게 납세의무가 있다는 점을 간과하면 안된다. 보유세 부담을 피하려면 5월 말까지 주택을 양도하면 되지만 이 역시 모두에게 해당되는 것은 아니다.
2주택 이상인 경우 양도소득세 부담액과 보유세 부담액을 저울질 해 봐야 한다. 보유세 부담이 커졌다고 해서 무조건 양도하다가는 오히려 양도소득세를 더 많이 납부할 수 있다.
1주택 소유자의 경우도 무턱대고 5월말 이전에 양도하는 것은 좋지 않다. 비과세 요건(서울, 과천 및 5대 신도시-3년 보유, 2년 거주)에 해당하는지, 특히 5월 이후에 팔면 장기보유특별공제를 받을 수 있는 기간(보유기간 3년 이상)에 해당될 경우 보유세와 장기보유특별공제 혜택으로 인해 줄어드는 세액을 비교해 결정을 해야 한다.
무엇보다 보유세를 피하려는 주택매물이 한꺼번에 쏟아질 경우 제 값을 받을 수 없다는 점도 생각해야 한다.
/박노훈기자 nhpark@kgib.co.kr
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