뉴타운 “사업 확실한 곳 선별투자”

뉴타운 “사업 확실한 곳 선별투자”

촉진지구에서도 예정구역 유리

 

추석 이후 재개발 시장은 특별법의 지원을 받는 도시재정비촉진지구냐 뉴타운이냐, 이도 저도 아닌 일반 재개발지역이냐에 따라 사업성 등이 나눠진다.

촉진지구든 뉴타운이든 재개발 사업은 절차 등에서 일반적인 재개발과 별반 차이가 없다. 다만 촉진지구의 경우 용적률 등 건축기준 규제 완화의 혜택이 주어질 뿐이다.

어느 경우든 일반적인 재개발 투자원칙에 따라야 하는데 재개발 규제가 일부 강화되고 촉진지구 지정 등 시장 환경이 달라졌기 이전보다 더욱 신중한 투자자세가 요구된다.

초기지역, 시공사 선정했나

도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정 시행된 8월 25일부터는 재개발지역의 시공사선정이 조합설립인가후에야 가능해졌다.

2004년 6월에 재개발 기본계획이 고시된 서울은 상당수 지역이 추진위승인을 받고 시공사선정까지 마친 상태이다.

그러나 인천, 부천, 광명, 의왕 등 대부분의 수도권지역은 최근에야 기본계획이 고시되었거나 고시를 앞두고 있어서 조합설립인가후에야 시공사를 선정해야만 한다.

그만큼 사업기간이 장기화되고 어려워질 수 있는 것이다.

▲ 백 준 J&K도시정비대표 song2100@hanmail.net

추진위원회 승인 → 정비구역지정 → 조합설립인가까지는 적어도 2년 이상이 걸리며, 이 기간의 추진위원회 운영비용과 정비구역지정을 위한 도시설계 용역비용은 줄잡아 수억~10억 원가량 소요된다.

이 비용을 감당할 수 있는 정비업체(컨설팅업체)는 거의 없으며, 주민들이 자금을 모아 추진하는 것은 현실적으로 불가능하다.

결국 8월 24일까지 추진위승인과 시공사 선정을 모두 마치지 못한 수도권 재개발지역은 사업을 추진하기 어려운 상태에 놓인 것이다.

8월 25일 이전까지 추진준비위가 난립되며 과열 경쟁하던 수도권 재개발지역들이 최근 찬물을 끼얹은 듯이 가라앉은 이유가 여기에 있다.

서울에서도 아직 시공사선정을 하지 못한 지역은 마찬가지 조건에 놓여 있다.

초기지역, 사업추진단계가 앞선 지역인가?

시공사가 선정되어 있건 아니건 반드시 주목해야하는 것이 기본계획으로 발표한 ‘사업단계’이다.

2004년에 발표된 서울 재개발지역도 1~3단계로 나뉘어 있으며, 3단계지역은 2008년이후에야 정비구역지정 신청이 가능하다.

그런가 하면 인천과 광명의 2단계지역은 2009년 이후, 성남시의 3단계지역은 2010년 이후에나 신청할 수 있다.

이들 지역은 현재 추진위승인을 받고 시공사가 선정되어 있다고 해도 구역지정신청은 해당년도까지 기다려야만 한다. 의왕시의 4단계지역은 2020년 후에나 가능하다.

실수요자, 정비구역지정 이후 접근해야

정비구역지정은 개발 가능한 용적률, 평형별 건립비율, 층고, 기반시설의 배치 등 종합적인 개발 밑그림이 확정되는 절차이다.

구청과 시청의 관련부서는 물론이고, 교육청, SH공사, 상수도관리본부 등 30여개의 관련부처와 협의를 마쳐야 하므로 처리기간만 1~2년이 걸리곤 한다.

정비구역지정이 되면 비로소 개발의 청산진이 드러나며, 조합설립과 사업시행인가를 준비할 수 있게 된다. 비로소 사업개요와 향후 일정의 윤곽이 드러나는 것이다.

그러나 다세대 및 연립이 밀집되어 조합원이 지나치게 많은 지역은 구역지정고시가 되면 진퇴를 고민해야 할 상황에 놓인다. 건립세대가 충분하지 못해 조합원분양분도 맞추기 힘들어지기 때문이다.

다가구주택을 호수별로 마구 쪼개놓은 서울 일부지역에서 구역지정까지 마치고나서 중도하차하거나 내분에 휩싸이는 것도 이러한 이유 때문이다.

그런가하면 건립가구가 충분하고 주민단합이 잘된 지역은 구역지정이 되면서 일사천리로 진행된다.

흑석6구역의 경우, 금년 2월에 구역지정된 후 4월에 조합설립인가, 7월 10일에 사업시행인가를 받고 현재 관리처분을 준비 중에 있다. 특히 이 지역은 7월 12일부터 시행된 기반시설부담금을 극적으로 피하면서 조합부담금을 수십억 원이나 절감할 수 있었다.

이처럼 구역지정이 되면 재개발지역의 옥석이 가려지며 추후 일정도 가늠할 수 있게 되므로, 실수요자라면 이 시점부터 선택하는 것이 안전하다.

 

▲ 사업성이 보장되지 않는 뉴타운지역 투자는 금물이다. 사진은 한남뉴타운 전경.

뉴타운-재정비촉진지구, 과도한 기대는 금물

올 7월부터 시행된 도시재정비촉진을 위한 특별법(도촉법)에 의해서 기존의 뉴타운지역 중 15만평이상, 균형발전촉진지역 중 8만평이상은 재정비촉진지구로 전환이 가능해졌다.

또한 각 시도별로 새로이 재정비촉진지구를 준비 중에 있다.

이제는 같은 재개발지역이라 해도 재정비촉진지구에 포함되느냐 아니냐에 따라 관심도의 차이가 커지고 있다.

문제는 재정비촉진지구에 대한 각종 보도가 과대 포장되어 기대치가 지나치게 높다는 데 있다.

재정비촉진지구는 용적률 상승과 층고 완화, 종상향 등이 가능하여 다른 재개발지역보다 사업수익성이 높은 것은 사실이다.

또한 자치단체에서 도로ㆍ공원ㆍ학교 등 기반시설을 우선 개발해주고, 재정비촉진계획을 수립하면서 정비구역지정까지 함께 이루어지므로 사업기간도 단축될 수 있다.

그러나 층고나 용적률 상승은 촉진계획을 수립할 때 특정한 블록이 상승될 수 있는 여력이 있다는 것이지 일률적으로 무조건 높게 올리겠다는 것은 아니다.

또한 자치단체에서 선투자하여 개발되는 기반시설은 사업시행인가 후 해당블록별로 모두 조합원에게 징수해 가는 것이며 무상으로 지원해주는 것은 아니다.

촉진계획의 발표를 앞둔 장위뉴타운의 경우, 기반시설로 내놓는 토지가 전체의 15%나 되며 그만큼 각 지주들이 부담해야 할 것이라고 성북구청이 공개설명회에서 밝힌 바 있다.

재정비촉진지구, 재개발기본계획에 포함된 구역이 안전

뉴타운 혹은 재정비촉진지구가 모두 재개발방식으로 개발되는 것은 아니다.하나의 촉진지구내에서도 블록별 요건에 맞추어 재개발, 재건축, 도시환경, 주거환경개선, 도시개발사업 등 다양하게 진행되며, 사업종류별로 분양자격도 다르다. 주거환경개선사업이나 도시개발사업은 거주자에 비해 미거주자의 분양조건이 불리한 편이다.

재건축구역은 촉진지구가 되어도 용적율 및 층고완화가 적용되지 않는다.

특히 촉진지구에는 포함되어 있지만, 노후여건등이 맞지 않아 개발계획에서 제외되는 ‘존치지역’도 적지 않다는 것에 주목해야 한다.

성북구 장위뉴타운의 경우, 전체면적의 56%만 1차 개발대상지역이며 나머지는 5년간 또는 영구적으로 존치되는 블록으로 계획되고 있다.

각 블록별 사업방식은 촉진계획이 고시되어야 확정되며, 3차뉴타운지역은 2007년 상반기중 각각 고시될 예정이다.

따라서 서울 3차뉴타운지역을 포함하여 수도권내 재정비촉진(예정)지구에 안전하게 투자하려면, 재개발기본계획이 이미 수립되어 있는 블록을 매입하는 것이 좋다.

아울러 재정비촉진지구로 지정되면 6평이상은 토지거래허가 대상이 되어 사실상 매매가 힘든 조건에 놓이므로, 단기차익의 목적으로 접근하는 것은 바람직하지 않다.