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 발코니 확장과 관련하여 발코니 등 구조변경 절차 및 설치 기준안이 마련되었으며 건축법
시행령이 일부 개정됨에 따라 혼선을 방지하고자 발코니 확장 절차 및 안전기준 등과 관련하여 법령 개정안 및 문답사례로
살펴보았다.
1. 발코니는 꼭 확장해야 하는 건가요?
-.발코니 확장은 입주민 선택사항으로써 꼭 확장하실
필요는 없습니다. 발코니는 확장 전 기능(방음, 단열, 화재안전 등 완충공간)을 원하면 변경없이 그대로 사용하시면 되고, 확장을 통하여 거실이나
방으로 사용하기를 원하시면 간단한 절차와 안전기준을 준수하여 변경하시면 됩니다.
-.발코니 구조변경 허용시 요구되는 안전기준은 확장으로
인하여 발생할 수 있는 위해요인을 방지하기 위한 최소한의 조치이며, 자신의 가족과 이웃의 생명 및 재산보호를 위한 배려이고 선택에 따른
의무사항입니다.
2. 불법확장시 어떻게 되나요?
-.발코니를 불법 확장하면 건축법을 위반하게 됩니다. 위반사항에 따라
이행강제금이 부과되는데, 대피공간 미 설치시에 시가표준액의 3%에 해당하는 금액이 부과됩니다.
-.주택법에 의해 행위허가 등 절차 미비 시
고발조치(1년 징역 또는 1천만원 이하 벌금)될 수 있습니다.
-.건축물대장에 위반건축물로 등재되어 매매 등 재산권 행사에 제한을
받습니다.
-.확장 공사로 인한 결로, 누수 등으로 이웃집에 하자 발생 시 원인제공자가 되어 모든 책임을 지게 됩니다.
-.그러나
무엇보다도 불법확장으로 늘어나는 난방비 등은 세대주민 전체가 부담을 하게 되므로 이웃에 대한 배려차원에서 불법확장은 하지 말아야 할 것입니다.
3. 단독주택인데 발코니 확장을 하려면 어떻게 하나요?
-.공사 중인 경우 발코니 확장은 건축주가 설계자나 시공자와 계약을
맺어 추진합니다. 확장 공사 후 감리자가 감리완료보고서에 기준에 맞는지 여부를 확인하여 허가관청에 제출하면 완료됩니다.
-.공사가 완료된
경우 발코니 확장은 소유자가 건축사와 계약하여 안전기준에 적합하게 확장공사를 한 후, 신고서를 작성하고 확장 전·후 도면을 첨부하여 허가관청에
신고만 하면 됩니다. 이 때 허가관청은 별도의 사용승인등이 필요없으며 신고 수리 후 대장상 표시변경만 하면 절차가 완료됩니다.
4. 아파트에서 발코니 확장은 준공전이 좋은 가요? 아니면 준공후가 좋은 가요?
-.준공전 변경은 입주자가 별도 조치할
사항이 없는 등 절차가 간단하고, 원래 설치된 마감재 철거비용을 절감할 수 있으며, 하자보수 등 A/S를 받을 수 있고, 주민간 소음분쟁 등을
피할 수 있는 이점이 있습니다.
-.준공후 변경은 현재의 집에서 일정기간 거주 후에 자신의 라이프스타일에 맞춰 필요한 부분을 변경할 수
있으나, 소음분쟁등이 있을 수 있어 다른 입주민들의 동의절차가 필요한 것입니다.
5. 아파트인데 발코니 확장을 하려면 어떻게
하나요?
-.공사중 변경은 입주예정자가 시행사와 개별적으로 계약을 맺으면 가능하며, 이후 절차(사업계획변경승인, 경미한 변경 등의
신고)등은 시행사가 실시하므로 간단합니다.
-.공사 후 변경은 입주자가 해당 동의 입주민의 2/3이상 동의를 얻어 관할관청에서 허가를
받은 후 공사가 가능합니다.
6. 아파트를 준공전 구조변경을 하기 위해서는 다른 입주자들의 동의도 필요한가?
-.준공전
구조변경을 하기 위해서는 반드시 구조변경을 하고자 하는 해당 세대의 입주예정자와 시행사가 계약을 맺는 조건으로 공사가 가능합니다.
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그러나 별도의 다른 입주예정자 동의를 얻는 등의 절차는 필요 없습니다.
7. 다른 입주민들의 2/3이상 동의는 확장하려는 세대별로
받아야 하나요?
-.입주민 동의는 해당 동의 ‘발코니 확장가능여부’에 대하여 한 번만 받아놓으면, 이후 확장하려는 세대는 개별적으로 받을
필요가 없습니다.
-.입주민 동의는 해당 동 입구에 동의서를 게시하거나 반상회, 입주자대표회의 등을 통해 관리사무소가 대행하여 받을 수
있습니다.
-.허가를 받으려면 미리 받아둔 ‘동의서’와 함께 ‘사유서’(발코니 확장사유)를 작성하고 허가관청에서 보관중인 준공도면에
공사내역(비내력벽 철거나 바닥난방설치, 대피공간 등 위치표시)을 표시하여 제출하면 됩니다. 만일 ’92.6.1일 이전 허가를 받은 아파트라면
건축사나 건축구조기술사의 구조안전확인서를 하나 더 첨부하시면 됩니다.
8. 바닥마감재만 교체하려고 합니다. 그래도 허가를 받아야
하나요?
-.구조체를 변경하지 않는 단순한 창호의 교체, 마감재의 교체 및 기존 간이화단의 철거 등은 입주민동의나 허가를 받을 필요가
없습니다.
-.그러나 발코니 확장을 하려면 반드시 ‘대피공간 등 화재안전시설설치’를 해야 하므로 이 부분에 대하여는 입주민 동의를 얻어서
허가를 받아야 합니다. 기타 입주민 동의와 허가를 받아야 하는 발코니확장 행위는 ‘비내력벽 철거’, ‘난방을 깔기 위한 바닥의 파손철거’ 등이
있습니다.
9. 발코니 확장부위의 바닥재는 거실과 다르게 하여야 하나요?
-.발코니 학장부위의 내부마감재료에 대하여는 거실과
동일한 적용을 받도록 하였습니다.
-.따라서 확장된 발코니는 기존의 거실과 동일하게 설치하시면 되고, 바닥재에 대하여는 별도의 재료를
규정하고 있지 않고 있습니다. 또한 벽지나 장판 등은 건축법상 내부마감재료가 아님을 알려드립니다.
10. 발코니 확장을 위하여 내력벽 철거도 가능합니까?
-.내력벽 철거는 안전과 직접적인 관계를
가지므로 철거 및 변경은 허용되지 않습니다.
11. 기존아파트에 대피공간을 설치하면 내화구조나 스프링클러를 설치하여야
하나요?
-.대피공간은 별도의 공간을 추가설치하는 것이 아니라 안전을 위해 최소한 2㎡의 발코니 공간만큼은 확장하지 말고 남겨두라는
의미입니다.
-.따라서 대피공간은 확장하지 않은 공간이므로 별도의 스프링클러의 설치가 필요하지 않습니다.
-.또한 기존아파트의
경우에는 별도의 시설기준 없이 다른 실과 구획된 방이나 확장되지 않은 발코니에 출입문을 방화문으로 교체만 하면 대피공간으로 인정받을 수
있습니다.
-.그러나 방화판 또는 방화유리는 대피공간과는 별도로 설치조건에 해당하면 설치해야 합니다.
12. 방화판과 방화유리는 꼭 설치하여야 하나요?
-.방화판(또는 방화유리)은 발코니가 확장됨으로 인해 화염이
수직으로 쉽게 전파되는 것을 방지하기 위해 필요합니다.
-.따라서 확장부위에만 설치하면 되는데, 확장부위가
스프링클러의 살수범위에 포함되어 있다면 설치할 필요가 없습니다. 또한 1층에는 설치할 필요가 없습니다.
-.설치높이도 상하부 창턱 및
바닥판을 포함하여 90cm가 요구되므로, 만일 창턱의 높이만으로 90cm가 확보된 경우라면 설치할 필요가 없습니다.
-.방화판은 기존
아파트에서 난간과 샤시를 그대로 사용하려는 경우에 쉽게 설치할 수 있으며 시중의 불연재료(알루미늄판, 아연도금강판, 방화유리등)를 사용하여
난간에 덧붙이기만 하면 됩니다.
-.방화유리창은 기존 샤시를 교체하거나 철거하는 경우 방화유리가 내장된 샤시를 사용할 수 있도록 한
것입니다.
13. 보일러실과 대피공간을 같이 만들 수 있습니까?
-.보일러실은 건축법상 그 목적과 용도가 분명히 구분되어
있습니다. 따라서 보일러실을 대피공간으로 사용하시려면 각각이 요구하는 성능과 기준을 모두 만족하셔야 합니다.
14. 준공후
확장공사시 추후 하자보수 등의 문제를 어떻게 예방할 수 있을까요?
-.무허가 시공업자에게 공사를 맡길 경우 비용이 약간 저렴할 수는 있을지
모르나, 추후 하자보수 등이 발생하면 피해가 우려됩니다. 따라서 반드시 등록된 건설업자인지를 확인하고, 표준계약서에 따라 계약을 하시길
권장합니다.
건설업자 확인과 표준계약서 양식은 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
발코니 등 구조변경 절차 및 설치 기준
제1조(목적) 이 기준은 건축법 시행령
제2조제1항제15호 및 제46조제4항제4호의 규정에 따라 주택의 발코니 및 대피공간의 구조변경절차 및 설치기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(단독주택의 발코니설치 범위) 단독주택의 발코니는 외벽중 2면 이내에 설치할 수 있다.
제3조(대피공간의
구조) ①건축법 시행령 제46조제4항의 규정에 따라 설치되는 대피공간은 채광방향과 관계없이 거실 각 부분에서 접근이 용이한 장소에 설치하여야
하며, 출입구에 설치하는 갑종방화문은 거실쪽에서만 열 수 있는 구조로서 대피공간을 향해 열리는 밖여닫이로 하여야 한다.
②대피공간은
1시간 이상의 내화성능을 갖는 내화구조의 벽으로 구획되어야 하며, 벽·천장 및 바닥의 내부마감재료는 준불연재료 또는 불연재료를 사용하여야 한다.
③대피공간에 창호를 설치하는 경우에는 폭 0.9미터, 높이 1.2미터 이상은 반드시 개폐가능하여야 하며, 비상시 외부의 도움을 받는 경우
피난에 장애가 없는 구조로 설치하여야 한다.
④대피공간에는 정전에 대비해 휴대용 손전등을 비치하거나 비상전원이 연결된 조명설비가
설치되어야 한다.
제4조(방화판 또는 방화유리창의 구조) ①아파트 2층 이상의 층에서 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를
구조변경하는 경우에는 발코니 끝부분에 바닥판 두께를 포함하여 높이가 90센티미터 이상의 방화판 또는 방화유리창을 설치하여야 한다.
②제1항의 규정에 의하여 설치하는 방화판과 방화유리창은 창호와 일체 또는 분리하여 설치할 수 있다. 다만, 난간은 별도로 설치하여야
한다.
③방화판은 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제6조의 규정에서 규정하고 있는 불연재료를 사용할 수 있다. 다만,
방화판으로 유리를 사용하는 경우에는 제4항의 규정에 따른 방화유리를 사용하여야 한다.
④제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 설치하는
방화판은 화재시 아래층에서 발생한 화염을 차단할 수 있도록 발코니 바닥과의 사이에 틈새가 없이 고정되어야 하며, 틈새가 있는 경우에는 「건축물의
피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제14조제2항제2호의 규정에 따른 재료로 틈새를 메워야 한다.
⑤방화유리창에서 방화유리(창호 등을
포함한다)는 「산업표준화법」에 따른 한국산업규격 KS F 2845(유리구획부분의 내화시험방법)에서 규정하고 있는 시험방법에 따라 시험한 결과
비차열 30분 이상의 성능을 가져야 한다.
⑥입주자 및 사용자는 관리규약을 통해 방화판 또는 방화유리창 중 하나를 선택할 수 있다.
제5조(발코니 창호 및 난간등의 구조) ①발코니를 거실등으로 사용하는 경우 난간의 높이는 1.2미터 이상이어야 하며 난간에
난간살이 있는 경우에는 난간살 사이의 간격을 10센티미터 이하의 간격으로 설치하는 등 안전에 필요한 조치를 하여야 한다.
②발코니를
거실등으로 사용하는 경우 발코니에 설치하는 창호 등은 「건축법 시행령」 제91조제2항에 따른 「건축물의 에너지절약 설계기준」 및 「건축물의
구조기준 등에 관한 규칙」제3조에 따른 「건축구조설계기준」에 적합하여야 한다.
③제4조에 따라 방화유리창을 설치하는 경우에는 추락 등의
방지를 위하여 필요한 조치를 하여야 한다. 다만, 방화유리창의 방화유리가 난간높이 이상으로 설치되는 경우는 그러하지 아니하다.
제6조(발코니 내부마감재료 등) 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경하여 거실등으로 사용하는 경우 발코니에
자동화재탐지기를 설치하고 내부마감재료는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제24조의 규정에 적합하여야 한다.
제7조(발코니 구조변경에 따른 소요비용) ①주택법 제2조제5호의 규정에 의한 사업주체(이하 “사업주체”라 한다)는 발코니를
거실등으로 사용하고자 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 일체의 비용을 「주택법」 제38조의 규정에 의한 주택공급 승인을 신청하는 때에
분양가와 별도로 제출하여야 한다.
1. 단열창 설치 및 발코니 구조변경에 소요되는 부위별 개조비용
2. 구조변경을 하지 않는 경우
발코니 창호공사 및 마감공사비용으로서 분양가에 이미 포함된 비용
②사업주체는 주택의 공급을 위한 모집공고를 하는 때에 제1항의 규정에
따라 신청 및 승인된 비용 일체를 공개하여야 한다.
제8조(건축허가 시 도면) 건축주(주택법 제2조제5호의 규정에 의한 사업주체를
포함한다. 이하 같다)는 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가(주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인신청을 포함한다)시 제출하는 평면도에
발코니 부분을 명시하여야 하며, 동법 제18조의 건축물의 사용승인(주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사를 포함한다. 이하 “사용승인”이라
한다)시 제출하는 도면에도 발코니를 명시하여 제출하여야 한다.
제9조(건축물대장 작성방법) 시장·군수 또는 구청장은
건축허가(설계가 변경된 경우 변경허가를 포함한다)시 제출되는 허가도서(발코니 부분이 명시된 도서를 말한다)대로 건축물대장을 작성하여야 한다. 이
경우 도면상 발코니는 거실과 구분되도록 표시하고 구조변경여부를 별도로 표시한다. 이 경우 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적은 주택법령에 따라
당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다.
제10조(준공전 변경) 건축주는 사용승인을 하기 전에 발코니를 거실등으로
변경하고자 하는 경우 주택의 소유자(주택법 제38조의 규정에 의한 세대별 입주예정자를 포함한다)의 동의를 얻어야 한다.
제11조(사용승인) 사용승인권자는 사용승인을 하는 때에 제2조 내지 제8조의 위반여부를 확인하여야 한다.
제12조(준공후 변경) ①건축주는 발코니를 구조변경 하고자 하는 경우 제2조 및 제8조의 규정에 대하여 건축사의 확인을 받아
허가권자에게 신고하여야 한다.
②제1항의 규정에 의하여 건축사의 확인을 받아 신고하는 경우의 신고서 양식은 건축법시행규칙 제12조의
규정에 의한 별지 제6호 서식에 의하되, 동조 각호의 규정에 의한 첨부서류의 제출은 생략한다.
③제1항 및 제2항의 규정에 불구하고
주택법 적용대상인 주택의 발코니를 구조변경하고자 하는 경우 주택법 제42조의 규정에 따라야 한다.
발코니 관련 건축법
시행령
발코니 관련 건축법 시행령
대통령령 제19163호
건축법 시행령 일부개정령
건축법 시행령
일부를 다음과 같이 개정한다.
제2조제1항에 제15호를 다음과 같이 신설한다.
15. “발코니”라 함은 건축물의 내부와 외부를
연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서
건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.
제46조에 제4항
및 제5항을 각각 다음과 같이 신설한다.
④공동주택 중 아파트로서 4층 이상의 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수
없는 경우에는 발코니에 인접세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치하여야 한다. 이 경우
인접세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 있는 위치에 우선 설치되어야 한다.
1.
대피공간은 바깥의 공기와 접할 것
2. 대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
3. 대피공간의 바닥면적은 인접세대와
공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것
4. 건설교통부장관이 정하는 기준에
적합할 것
⑤제4항의 규정에 불구하고 아파트의 4층 이상의 층에서 발코니에 설치하는 인접세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조
등이거나 경계벽에 피난구를 설치한 경우에는 대피공간을 설치하지 아니할 수 있다.
제119조제1항제3호다목을 다음과 같이 한다.
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 “노대등”이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이
노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을
공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(기존 건축물의 발코니 구조변경에 대한 경과조치) ①이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를
받은 주택에 설치된 발코니(종전의 제119조제1항제3호다목의 규정에 의한 간이화단 부분을 포함한다)의 경우에는 제2조제15호의 개정규정에 의하여
거실·침실·창고 등으로 사용할 수 있다.
이 경우 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된
발코니를 제2조제15호의 개정규정에 의하여 거실·침실·창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 건축사 또는 건축구조기술사의 구조안전점검을 받은 후
구조안전확인서를 당해 허가권자에게 제출하여야 한다.
②이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은
공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 제1항의 규정에 의하여 거실·침실·창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 제46조제4항 및 제5항의
개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치하여야 한다.
다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의
출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 아니한 발코니의 출입문에 제64조의 규정에 의한 갑종방화문을 설치하는 경우에는
제46조제4항의 개정규정에 의한 대피공간을 설치한 것으로 본다.
제3조(바닥면적의 산정방법에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에
건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 건축물의 노대등에 대한 바닥면적의 산정방법에 대하여는 제119조제1항제3호다목의
개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. 이 경우 부칙 제2조제1항의 규정에 의하여 구조변경된 부분의 경우에도 구조변경이 되지 아니한 것으로
보아 종전의 규정에 의하여 바닥면적을 산정한다.
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