반지하 연립주택에서 웰빙형 맹지까지

 

 

[머니코치] 맹지 경매로 땅 투자 황두연씨

반지하 연립주택에서 웰빙형 맹지까지 김희정 기자 | 08/10 09:55

황두연씨(37, 사진)는 땅에 대한 애정이 남다르다. 그는 틈만 나면 배산임수 조건을 갖추고 사람의 손을 타지 않은 경치 좋은 땅을 찾아 전국을 돌아다닌다. 개발호재가 있으면 더 없이 좋지만 산 좋고 물 좋은 땅을 찾아 땅의 장점을 최대한 살려서 용도에 맞게 수익을 내는 것이 황씨의 투자법이다.

황씨의 실전 부동산 투자는 99년 금호동의 반지하 빌라 경매로 시작됐다. 신금호역에서 5분 거리에 있는 빌라는 건조기에 세탁기까지 갖춘 신축 건물이었지만 반지하라 입찰자가 적어 1150만원에 낙찰을 받았다. 전세 시세가 2500만원이었으니 매매가 안 돼도 전세를 놓으면 원금을 회수하고 나머지를 종자돈으로 삼아 굴릴 수 있었다.

황씨는 반지하라는 결점을 보완하기 위해 어두운 형광등을 밝은 조명으로 바꾸고 화장실 타일까지 산뜻한 색감으로 바꿨다. 도배와 장판도 새로 해서 집 분위기를 '업그레이드'했다. 양변기와 세면기도 새 것으로 대체했다. 자재는 세운상가에서 발품을 팔며 저렴하게 구입했다. 서초구 양재동에 버려진 멀쩡한 고가 주방용품과 가구를 헐값에 사서 인테리어를 하기도 했다. 집에 습기가 차는 반지하의 단점을 상쇄하기 위해 60만원을 들여 방바닥에 자동 센서 건습기를 설치하기도 했다.

"흔히 사람들은 경매 투자 방법을 싸게 사서 차익을 보는 것에서만 찾습니다. 하지만 집도 사람과 같습니다. 관심을 갖고 가꿔주고 결점을 보완해주면 가치가 상승하죠. 리모델링하는데 비용이 들긴 하지만 가치 상승으로 충분히 투자한 만큼 거둘 수 있어요."

황두연씨는 1150만원에 산 반지하 신축 빌라를 리모델링한 뒤 신혼부부에게 3700만원에 매도했다. 경매 낙찰시 명도비용 100만원과 리모델링비 150만원, 세금을 제외하고도 황씨는 적지 않은 차익을 얻을 수 있었다. 귀찮아도 품을 들인 결과다. 지하라고 망설이던 신혼부부 역시 매우 만족해 했다. 결과적으로 매수자와 매도자 모두에게 '윈윈'게임이 된 것.

황씨는 종자돈이 적은 투자자라면 남들이 관심 갖지 않는 대상에 주목해야한다고 말한다. 역세권 새 아파트가 비싸서 접근이 어렵다면 돌아가는 길을 택하라는 것이다. 황씨는 지하철역에서도보 5분 거리에 있고 재래시장과 학교가 가까운 빌라와 다세대 주택에 투자했다. 주차 공간과 버스 정류장과의 근접도 역시 고려 대상이었다. 또 빌라와 다세대는 시간이 지날수록 감가상각이 크기 때문에 신축 주택을 선호했다.

"아무리 신축 아파트가 좋지만 투자 금액이 크기 때문에 누구나 처음부터 새 아파트에 입주할 수 있는 것은 아닙니다. 다세대나 연립은 시세차익을 기대하기 어렵다는게 일반적인 생각이지만 어차피 자금력에 한계가 있는 실수요자들은 찾게 돼 있습니다. 오를 곳을 찾아서 오를 수 있게 잘 가꿔주는 것도 투자 방법이죠."

주택으로 시작한 황씨의 투자는 땅으로 이동했다. 경매로 얻은 집의 명도가 쉽지 않았고 눈물을 머금고 집을 비워주는 이들을 보며 마음도 편치 않았다. 집은 초고층으로 올려서 공급을 늘릴 수 있지만 땅은 공급이 한정돼 있다는 판단도 작용했다.

황씨는 처음하는 땅 투자인 만큼 행정도시 호재가 있는 지역으로 접근했다. 99년 서해대교 완공 직전, 충남 당진군 송악의 논 800평을 평당 3만원에 매입했다. 다리가 완공되면 평택으로의 접근성이 높아져 가치가 상승할 것이라고 점쳤다. 서해대교가 완공되고 2000년 예상대로 지가가 올라 평당 10만원에 되팔았다.

이후 황씨는 주로 첩첩산중의 경치 좋고 공기 좋은 맹지와 보전임지를 경매로 싸게 매수했다. 그는 땅을 사고 무조건 개발부터 하려는 생각을 버려야 한다고 말한다. 청정한 땅은 자연 휴양림이나 주말농장, 펜션 등을 통해 용도에 맞게 보존하면서 가꿔줘야 한다는 것이다. 1150만원으로 시작한 황씨의 자산은 만 7년만에 아파트 2채와 강원도 정선의 임야 등 지방의 토지를 포함, 은퇴를 걱정하지 않을 정도로 늘어났다. 황씨는 현재 안산일대학 평생교육원에서 경매과목을 강의하고 있다.

반지하 연립주택에서 웰빙형 맹지까지 섭렵한 황씨가 추천하는 내 집 마련비법은 뭘까.

"결혼하고 강서구 등촌동의 아파트를 전세 1억원으로 얻은 학교 후배가 만날 때마다 내 집 타령을 하더군요. 뉴타운 지구로 선정된 지역에 인접하고 아직 가격 상승세를 타지 않은 지역의 반지하 다세대 연립을 사라고 했죠. 주거 여건은 당연히 열악합니다. 하지만 낙후된 집이라도 투자수익이 예상되는 내 집에서 불편을 감수하려는 부부와 전세 1억원짜리 집에서 편히 지내려는 부부는 시작부터 다르죠."

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