재건축 개발부담금 부과, 법 시행일-종료시점까지

재건축 개발부담금 부과

 

한국주택신문

2006-08-03
 

법 시행일-종료시점까지

건교부, 초과이익환수 법률 시행령, 시행규칙 입법예고

재건축 조합원은 재건축사업 개시시점부터 종료시점까지의 초과이익을 기준으로 개발부담금을 산정한 후 이를 일 단위로 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼을 부담금으로 납부해야 한다.

또 재건축 조합이 제출한 금액이 분양가 상한제 적용을 위한 기본형 건축비 수준을 벗어날 경우 부과권자가 적정성을 검증해야 한다.

건설교통부는 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 대한 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련해 지난 3일 입법예고했다.

입법예고 안에 따르면 재건축 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값상승분을 뺀 것으로 산정한다.

이 때 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시가격이 없는 경우에는 복수의 감정평가 법인이 조사한 가격을 산술평균해 산정하도록 했다.

개발비용은 건축비, 조합운영비, 설계감리비 등 재건축 조합이 사업과 관련하여 지출한 비용으로 하되, 재건축 조합이 회계 감사를 받은 후 계약서, 금융자료, 세금납부 자료 등 증빙서류를 갖춰 제시해야 한다.

또 개발부담금의 중복부담 소지를 없애기 위해 기반시설부담금 및 기존 재건축 임대주택 의무건설에 따른 비용은 개발비용으로 인정하기로 했다.

이 때 재건축 조합이 제출한 금액이 분양가 상한제 적용을 위한 기본형 건축비 수준에 비해 적정 범위를 초과할 경우에는 부과권자가 직접 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등 적정성을 검증해야 한다.

시행령에는 이와 함께 재건축 조합에 부과된 부담금을 조합원별로 배분할 때는 사업 개시시점(추진위원회 승인일)부터 종료시점(준공일)까지의 초과이익을 기준으로 부담금을 산정한 후 이를 일 단위로 기간 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼 부과하기로 했다.

다만 부담금이 법 시행 이후 기간에 대해서만 안분해 부과되므로 법 시행일 이전에 이미 사업이 시작된 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려하도록 했다.

하지만 이 경우 법 시행일 이전의 조합원별 보유기간은 고려되지 않아 주택을 오래 보유하고 있던 사람이 상대적으로 유리해 형평성 논란도 있을 것으로 보인다.

재건축 개발부담금은 조합원의 초과이익에 따라 0~50%까지 차등부과되며, 개별 조합원 평균 개발이익이 3000만원 미만일 경우에는 개발담금이 부과되지 않는다.

건교부는 이런 내용을 담은 재건축 초과이익환수에 관한 법률 시행령겱쳬汐敦♣�이달 23일까지 입법예고하고, 규제심사, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 오는 9월 25일부터 시행할 예정이다.

■ 개발부담금 부과 세부 시행 방법

건설교통부가 지난 3일 입법예고한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령은 330대책에서 발표한 재건축 개발부담금 부과 방법을 구체화하고 부담금의 기초가 되는 ‘초과이익’의 객관적 산정방법을 규정하고 있다.

재건축 개발부담금은 법 시행일(9월 25일 예정) 이후 관리처분 인가를 신청하는 단지부터 적용된다.

◇개발이익 산정 방법은= 재건축의 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값 상승분을 뺀 가격으로 정한다. 이 때 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시제도 도입 전 재건축이 착수된 단지나 준공 직후여서 공시가격이 없는 단지는 복수의 우수 감정평가 법인이 가격을 조사해 산술평균한 가격을 사용하도록 했다.

개발비용은 재건축 사업에 소요된 건설비용, 제세공과금, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등으로 구성된다.

정상집값 상승분은 정기예금이자율과 국민은행이 집계한 시겚틒구의 평균 주택가격 상승률 가운데 높은 비율을 기초로 하되 통계가 없는 경우에는 건교부장관이 한국감정원에 의뢰해 조사겭阮ㅗ�후, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 별도로 고시하기로 했다.

◇개발부담금의 조합원 배분은 어떻게= 재건축 조합의 전체 개발이익은 개시시점(추진위원회 인가)부터 종료시점(준공시점)까지의 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하고 이를 일 단위로 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼만 부과한다.

이 때 법 시행일 이전에 재건축 사업이 시작된 경우에는 조합원 개별 부담금을 산정할 때는 개시시점 가격이 아닌 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해야 한다.

여기서 법 시행일 당시의 주택가격은 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하고, 주택가격 변동분은 개시시점부터 종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일 단위로 안분해 산정한다.

예를 들어 2001년 추진위원회 인가를 받아 10년후인 2011년 완공되는 A단지를 보자. 이 아파트의 준공시점 주택가격에서 추진위 설립 당시 주택가격과 개발비용, 정상집값상승분을 빼고 부과율을 감안해 산정된 조합 전체 부담금이 1000억원이라고 가정할 경우 실제 이 단지에 부과되는 개발부담금은 법 시행일 이후부터 5년간이므로 ‘1000억원/(5년/10년)’은 500억원이다.

이 때 B조합원이 준공시점 가격에서 법시행일 당시의 가격, 추가부담금을 뺀 ‘개별 조합원의 실제 시세차익’이 1억원이고, 개별 조합원의 시세차익을 합산한 전체 조합원의 시세차익이 1000억원이라면 B조합원의 최종 개발부담금 부과액은 ‘500억원×1억원/1000억원=5000만원’이 된다.

또 같은 기간 동안 2억원의 시세차익을 올린 C조합원은 ‘500억원×2억원/1000억원’인 1억원이 부과된다. 법 시행일 이전까지 개별 조합원이 올린 시세차익은 감안하지 않는다.

법 시행일인 오는 9월 25일 이후 추진위원회 승인을 받은 단지는 추진위 승인일로부터 준공시점 까지의 초과이익을 산정해 전체 시세차익에서 조합원 각자가 거둔 시세차익의 비율만큼 부담금을 안분해 내면 된다.

◇일부 형평성 문제도 제기될 듯= 이 경우 법 시행일 이전의 조합원별 보유기간이 고려되지 않아 주택을 오래 보유하고 있던 사람이 상대적으로 유리한 상황이 발생해 형평성 논란이 있을 것으로 보인다. 법 시행일 이전에 같은 평수의 주택을 소유하고 있고, 입주 후 평수도 동일하다면 법 시행일 전 10년을 보유한 사람이나 5년을 보유한 사람이나, 3억원에 산 사람이나 6억원에 산 사람이나 개발부담금이 똑같기 때문이다.

또 법 시행일 이후 상대적으로 다른 조합원에 비해 비싼 값에 주택을 매입했다하더라도 전체 개발이익을 조합원별로 안분하기 때문에 본인의 실질 시세차익이 1억원이라도 시세차익이 2억원인 조합원과 개발부담금은 똑같이 내야 하는 문제도 발생한다.

법 시행일 이전보다 법 시행일 이후 집값 상승폭이 크게 낮을 경우 법 시행일 이후 재건축 주택을 매입한 사람이 법 시행일 이전의 높은 시세차익을 나눠 부담해야 하는 것도 불만으로 제기된다.

재건축 부담금은 부과 종료시점부터 4개월 이내에 부과되며, 납부 의무자는 부과일로부터 6개월 이내 납부해야 한다. 부담금은 현금납부가 원칙이나 새로 건설되는 주택으로 납부할 수 있다.

건교부 관계자는 “부담금은 전체 개발이익 중 정상집값 상승분과 개발비용을 모두 공제한 후 산출한 초과이익의 일부만 부과하므로 개발부담금을 내고 나면 조합원이 손해를 보게 된다는 일부의 주장은 맞지 않다”고 말했다.