조합설립인가후 땐 사업추진 난항
예상
시공사선정도 경쟁입찰 방식으로
못박아
조합들 “개정안 저지위해 집단행동
불사”
재개발 사업에도 비상등이 켜졌다. 시공사 선정시기가 조합설립인가 이후로 못 박힐 가능성이 커졌기
때문이다. 지난 6일 <도시 및 주거환경정비법> 일부 개정 법률안이 윤호중 열린우리당 의원 발의로 국회에 제출됐다. 법률안은
주택재개발 및 도시환경정비사업의 시행자가 조합설립인가를 받은 후 시공사를 선정하도록 명시했다. 법안이 통과될 경우 초기 자금 조달이 어려워
사업이 난항을 겪을 전망이다. 전문가들은 이에 대해 “건설교통부가 재개발 사업을 활성화하기 위해 작년 3월 도정법 개정안을 시행했다”며 “1년
남짓한 시간에 다시 조합설립인가 이후로 시공사 선정 시기를 규정한 것은 스스로 모순을 드러낸 것”이라며 반발했다. 또 각 조합 및 추진위도
개정안 반대 입장을 분명히 하고 개정안이 그대로 통과될 경우 집단행동도 불사하겠다는 뜻을 보이고 있어 향후 귀추가 주목된다.
도정법 개정안에 따르면 시공사의 선정 시기를 조합설립인가 후로 못박고 있다. 도정법 개정안 제11조 제1항은
<주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를
시공자로 선정하여야 한다>라고 명시했다.
시공사 선정 방법 또한 조합에서 임의대로 뽑지 못하도록 규정했다. 현행 제11조 제2항은
<주택재건축사업조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다>라고 정해져 있다.
반면 개정안은 <주택재건축사업조합은>을 <제1항의 규정에 의한 조합>으로 바꿔 재개발
사업에서의 시공사 선정 절차를 명확히 했다.
이에 따라 건교부가 입·낙찰 절차를 확실히 규정할 것으로 보여, 앞으로 시공사 선정은
△입찰공고 △현장설명 △제안서 접수 및 입찰 △시공사 합동홍보 설명회 △총회개최 △낙찰자 결정 △계약체결 등의 순으로 진행될
전망이다.
▲개정 이유와 변천 과정=재개발의
경우 작년 3월 18일 도정법이 개정된 후 시공사 선정 시기가 명확히 규정되지 않아 전국 재개발 사업장에서는 추진위가 설립되면 시공사를 선정해
왔다. 이에 따라 혼란이 가중됐다는 정부의 시각에 따라 개정안이 국회에 회부된 것으로 보인다.
실제로 개정안에 명시된 주요 내용에 따르면 “재개발사업 등의 추진에서 시공사 선정과정의 투명성과 공정성을
확보하기 위하여, 주택재개발 사업 및 도시환경정비사업의 사업시행자가 조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰의 방법으로 시공사를 선정하도록 한다”고
밝혔다.
2003년 7월 1일 도정법이 처음 시행될 당시에는 시공사를 선정하는 주체가 조합 또는 토지등소유자였으며 선정 방법도 정관이
정하는 바대로 해야 했다.
그러나 작년 3월 18일부터 개정 시행된 도정법에는 시공사 선정 시기에 대해 주택재건축만 사업시행인가 이후로
언급하고 주택재개발이나 도시환경정비사업은 명확한 규정을 없앴다. 또 선정 방법도 재건축에 대해서만 정관이 정하는 것에서 건설교통부 장관이 정하는
경쟁입찰의 방법으로 변경됐다.
재개발이나 도시환경정비사업은 일정 동의율을 갖춰 시공사를 공동시행자로 뽑을 수 있도록
했다.
작년 3월 이처럼 재개발이나 도시환경정비사업의 시공사 선정 시기를 명확히 하지 않고 공동시행자에 대한 규정을
개정한 이유는 2004년 7월 건교부가 발표한 입법예고에 드러나 있다.
당시 입법예고 보도자료는 <재개발 사업의 경우에는 입주자대표회의 등 의견수렴기관이 없고 사업성이 떨어져
조합이 사업비용을 조달하기가 어려운 현실을 고려해 시공사간 공동사업시행을 허용함>이라고 밝히고 있다.
보도자료 문구대로 해석한다면 재개발은 시공사의 참여가 없으면 자금조달이 어려워 사업을 추진하기 힘든 것으로
풀이된다.
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조합에 자금조달 차단… 기 선정사 지위
논란도
■문제는 뭔가
시공사 선정 시기가 조합설립인가 이후로 확정될 경우 시장에서 가장 우려하는 부분은 자금 조달의
문제다.
제도적으로 정비사업전문관리업체가 추진위원회 단계부터 차입금을 지원할 수 있지만 자본금이 5억원인 한계로 원활한
집행이 어렵기 때문이다.
실제로 한 재개발 구역에서 조합창립총회까지 소요되는 비용은 면적에 관계없이 대략 5억원~6억5천만원으로 추산되고
있다.(본지 41호 참조) 이러한 상황에서 조합설립인가 이후에 시공사를 선정하는 것은 사업을 하지 말라는 소리나 다름 없다고 업계 전문가들은
전한다.
재개발 전문가는 “재개발 사업에서 조합설립인가를 받았다는 것은 사업이 70% 가량 진척됐다는 것을 의미한다”며 “정부가 진정으로
강북 등 낙후된 도시를 정비하기 위해서는 추진위원회 승인 이후로 시공사 선정 시기를 앞당겨야 한다”고 주장했다.
작년 3월 18일 법 개정 이후 시공사를 선정한 구역의 지위 인정에 대해서도 논란이 일고 있다.
서울, 부산을 비롯해 대전, 광주, 포항, 천안 등 전국 재개발 현장에서 시공사를 선정했는데 이들의 기득권을
인정하지 않을 경우 많은 혼란이 야기된다는 것이다.
업체 관계자는 “상당수의 재개발 현장에서 시공사 지위 인정을 놓고 법적 공방 등 문제가 일어날 가능성이 크다”며
“이 경우 사업이 지연돼 손해는 조합원들에게 고스란히 귀결될 것이다”라고 예상했다.
또 시공사 선정 후 지금까지 관련 시공사로부터 조합운영비 등 차입금을 받아온 곳들은 법이 시행되면 그대로 받아야
하는 것인지 아니면 지원이 중단되는 것인지 명확하지 않다.
현재 건교부는 조합설립인가 전 시공사를 선정한 구역은 그 지위 인정을 하지 않겠다는 입장을 보이고
있다.
건교부 담당자는 “이전에도 도정법 제20조와 제24조에서 시공사는 조합정관이 정하는 바대로 총회에서 선정하게 돼
있었다”며 “이러한 점을 더 명확히 한 것 뿐이며 기존에 추진위원회 승인 단계 선정한 시공사는 지위 인정이 되지 않을 것”이라고
설명했다.
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경악…
분노…
■시장반응
도정법 개정안을 접한 재개발 시장의 반응은 한 마디로 ‘마른 하늘에 날벼락’이라는 반응이다. 오병천 전국
주택재개발 연합회장은 “작년 3월 법 개정 후 그나마 숨통이 조금 트였는데 다시 목을 옥죄는 셈”이라며 “국회에 재건축·재개발 모두 시공사 선정
시기를 추진위원회 승인 이후로 할 것을 강력히 요구했다”고 분개했다.
오 회장은 또 “지난 14일 법을 발의한 윤호중 의원실을 찾아가 최소한 현행대로 법이 개정되지 않게 강력히
요청했다”며 “만약 국회에 회부된 안대로 법이 개정된다면 모든 책임은 정부와 국회 당국자에 있다”고 경고하고, 집단 행동도 불사하겠다는 뜻을
피력했다.
최태수 한국주택정비사업조합협회 사무국장은 “지난주 국회 건설교통위원회 소속 국회의원들에게 공문을 보낸 후 이번
주부터 면담을 시작했다”며 “시공사 선정 시기 뿐 아니라 도정법 상의 문제점 등 제도적 현안에 대해 개선을 요구하고 있다”고
밝혔다.
이어 최 국장은 “전국 주택재개발 연합회의 뜻에 적극적인 지지를 보낸다”며 “만약 연합회에서 어떠한 행동을
취한다면 동참할 수 있도록 긍정적인 검토를 할 것”이라고 덧붙였다.
D시공사의 사업소장은 “얼토당토 않은 것”이라고 일축한 후 “사업을 하지 말라는 것이나 마찬가지”라고 성토했다.
또 다른 D사의 수주팀장은 “강북 재개발을 활성화한다면서 이 같은 개정안을 내 놓는 취지를 이해할 수 없다”고 불만의 목소리를
높였다.
S건설의 영업팀 부장도 “재건축의 경우는 대지가 공유지인 관계로 재개발보다는 금융권에서 자금 차입이 쉽다”며
“물건별로 제각각인 재개발 사업은 은행들이 거들떠 보지도 않아 법이 시행되면 자금 조달에 막대한 영향을 미칠 것”이라고
우려했다.
정비업체 U사의 관계자 또한 “이렇게 되면 사업 못 한다”고 단언했으며 K업체 이사는 “작년 도정법 개정 이후
시공사를 선정한 사업장 중 상당수가 혼란을 겪을 것”이라고 우려했다.
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정책 혼선에 조합들만 피해
정부의 오락가락식 정책에 대해 해당 추진위원위 및 조합들은 “작년 법 개정은 무엇 때문에 했는지 모르겠다”며
불만을 표시하고 있다. 또 당시 질의·회신 내용도 현행 개정안과는 상반돼 시장의 혼란을 부추기고 있다는 지적이다.
2004년 11월 이 모씨는 “법안을 읽어봐도 조합설립인가 이후에 시공사와 공동사업이 가능한 것 같다”며
“언론보도나 건교부 보도자료 보면 사업초기단계에서부터 공동참여가 가능한 것으로 돼 있어 그 시기가 언제인지 궁금하다”고
질의했다.
이에 대해 건설교통부는 “추진위 이전부터 공동사업시행이 가능할 것으로 조합인가 후 조합원의 동의를 받아 추인돼야
할 것”이라고 회신했다. 또 작년 3월 김 모씨는 재개발사업 시공사 선정 시기를 묻는 질문에서 “추진위 승인이 된 재개발 구역에서 시공사를
선정하고 계약하는 게 법적으로 적법한지 아니면 조합설립인가 이후에 주민총회를 열어 시공사를 선정해 계약해야 하는지 답변 부탁한다”고 민원을
제기했다.
건교부는 “도시 및 주거환경정비법 개정으로 재개발 사업은 건설업자 또는 등록업자와 조합설립인가 후 토지등소유자의
동의를 얻어 공동사업시행이 가능하다”며 “이 경우 추진위원회 단계에서 건설업자 또는 등록업자가 공동사업시행을 위한 참여가 가능할 것”이라고
답변했다. 반면 같은 내용을 현 상황에서 질의하면 건교부는 “조합설립 후 총회에서 시공사를 선정해야 한다”며 “다만 그 전의 참여는 당사자간
계약으로 봐야 한다”는 애매한 답변을 하고 있다.
업계 전문가는 “건교부의 회신을 믿고 시공사를 선정한 곳은 매우 곤란한 지경에 빠지게 됐다”며 “결국 정부
정책이 손바닥 뒤집듯 바뀜에 따라 추진위원회, 조합만 피해를 입게 됐다”고 말했다.