정비사업전문관리업이란?

          정비사업전문관리업이란?

 

◈ 정비사업전문관리업의 내용

   지금까지의 재개발, 재건축 사업은 해당 조합에서 모든 업무를 추진해 왔으나 건설업체간 과다한 수주경쟁과 조합의 전문성부족 등으로 각종비리 및 분쟁이 발생하는 등 문제점이 발생함에 따라 2003년 7월 1일부터 「도시 및 주거환경정비법」이 시행되고 있다. 따라서 앞으로는 동 법규정에 의거하여 재개발,재건축 전문컨설팅업체인 「정비사업전문관리업자」가 의무적으로 조합업무를 대행하고, 컨설팅을 담당하게 되었습니다.

◈ 정비사업전문관리업자의 업무범위

   (도시및주거환경정비법 제69조)

1) 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무

2) 조합설립인가 신청 업무

3) 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서 작성

4) 설계 및 시공자 선정업무 대행

5) 사업시행인가의 신청업무 대행

6) 분양 및 관리처분계획 수립업무 대행

7) 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토

8) 조합의 업무 중 조합이 요청하는 것

◈ 정비사업전문관리업자의 등록 기준 (5인 이상 의무채용)

  (도시및주거환경정비법 시행령 제63조 1항 관련 별표4)

    1. 자본금 : 10억원(법인인 경우에는 5억원) 이상이어야 한다.

    2. 인력확보기준  

       가. 다음의 1의 인력을 5인 이상 확보하여야 한다. 다만, 정비사업전문관리업자가 관계법령에 의한 감정평가법인ㆍ회계법인 또는 법무법인(이하 "법무법인등"이라 한다)과 정비사업의 공동수행을 위한 업무협약을 체결하는 경우에는 협약을 체결한 법무법인등의 수가 1개인 경우에는 4인, 2개인 경우에는 3인으로 한다.

            (1) 건축사 또는 국가기술자격법에 의한 도시계획 및 건축분야기술사와 건설기술관리법시행령 제4조의 규정에 의하여 이와 동등하다고 인정되는 특급기술자로서 특급기술자의 자격을 갖춘 후 건축 및 도시계획 관련업무에 3년 이상 종사한 자

            (2) 감정평가사ㆍ공인회계사 또는 변호사

            (3) 법무사 또는 세무사

            (4) 다음의 1에 해당하는 자로서 정비사업 관련업무에 5년 이상 종사한 자

              (가) 공인중개사  (나) 정부기관ㆍ정부투자기관 또는 제63조제2항 각호의 기관에서 근무한 자  (다) 도시계획ㆍ건축ㆍ부동산ㆍ감정평가 등 정비사업 관련분야의 석사 이상의 학위 소지자  (라) 2003년 7월 1일 당시 관계법률에 의하여 주택재개발사업 또는 주택재건 축사업의 시행을 목적으로 하는 토지등소유자, 조합 또는 기존의 추진위원회와 민사계약을 하여 정비사업을 위탁받거나 자문을 한 업체에 근무 한 자로서 법 제69조제1항제2호 내지 제6호의 업무를 수행한 실적이 건설교통부장관이 정하는 기준에 해당하는 자나. 가목의 인력확보기준을 적용함에 있어 가목(1) 및 (2)의 인력은 각각 1인 이상을 확보하여야 하며, 동목(4)의 인력이 2인을 초과하는 경우에는 2인으로본다.

 

 

◈ 좋은 정비사업자 선정으로 얻을 수 있는 기대효과

   

   ▷ 재개발재건축 사업시행기간의 단축

       -사업지역 현황과 특성을 좋합적으로 검토분석

       -체계적인 세부사업추진계획 수립-효율적 시행으로 인한 사업시행

        기간 단축

   ▷ 공사비 및 부대비용을 절감

       -사업시행을 앞당 길 시 건축비 인상분에 따르는 조합원의 부담 감소

       -사업전후의 권리비를 산정, 조합원들의 갈등 완화와 분란을 사전

         방지

       -분양가 산정 및 상가의 규모, 업종배치 등을 통한 조합운영수익

        극대화

    ▷ 조합과 시공회사의 사업비부담 경감

       -행정용역비용은 전체사업비용에 비비해 사업비 부담이 없음

       -시공사는 적절한 분양계획수립이 가능함으로 초기사업비 부담이

         줄어 듬

       -일반분양수입금을 통해 자금을 조기에 회수 가능

    ▷ 조합원의 개발이득 극대화

       -조합과 조합원간의 분쟁을 미연에 방지

       -최소한의 사업비와 최소한의 사업시행기간으로 진행

       -조합에 알맞은 처분(분양)계획 수립하여 개발이득을 극대화

     ▷ 각종 제세금액에 대한 절세효과

        -재개발·재건축사업에서 발생된 각종 세금문제를 미연에 방지 가능

        -관련 협약사와의 업무협조로 각종 세금및 감사에 대한 자문 가능

        -제세금에 대한 절감효과를 높일 수 있음

지적현황조사		조합정관작성		조합설립 인가 서류작성		시행인가 신청 서류작성		국공유지무상 양도 및 불하
사업구역과 지적도상의 부합여부조사		법령 및 자치단체 조례사전검토		조합설립인가 신청서 작성		사업계획서 장성		관리청별 무상 양도계획서 작성
무적지번 및 이중지번 여부확인작업등		조합원의 자격에 관한 사항		조합원명부 작성		토지 및 건축물 소유자 명부 작성		무상양도 또는 공공시설 설치비용보조 여부판단
		조합임원의 권리 의무 및 그 선임		조합원 동의서 취합		세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획		대상 국공유지 조서작성
		조합의 비용부담과 조합회계		사업계획서 작성 및 취합		사용할토지 건축물 및 소유권의 권리명세서		국공유지 매수신청
		조합정관의 변경절차 등		토지 및 건축물 공부 서류 취합		인가조건 협의 등		분할납부 조서 및 매매계약서 작성 등
기타		각종총회 및 회의 자문		관리처분 계획수립		조합원분양		이주계획
협력업체와의 계약조건 검토		총회 운영계획 수립지원		조합원 자금운용계획서		분양대상조합원 및 청산 대상 조합원 분류작업		조합원 이주계획자문
조합운영에 필요한 사항 자문		총회 유인물 내용 시안작성		분양예정내역서 작성		권리변동조합원 적법성		미동의자 처리 및 토지수용관련 업무자문
각종 민원사항 처리 및 대처방안 자문		총회시나리오 작성		분양대상자별 종전토지, 건축물명세, 감정평가금액		공유지분조합원 적법성		세입자 이주계획자문
기타 사업전반에 관한 사항 자문		총회 소집통보 관련문서작성		보류지등의 명세와 추산가액 및 처분방법
		총회 의사진행