제12장 이주, 철거 및 착공

 

제12장  이주, 철거 및 착공

Ⅰ. 이    주

1. 이주절차

  조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이주계획서 송부(조합원) → 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비 지급 → 이주

2. 이주비 지급

가. 이주비 지급대상

  사업시행으로 철거되는 주택 소유주에 대하여 이주시에 지급한다.

나. 이주비 대여

  원칙적으로 주택이 철거되는 조합원은 자신의 부담으로 이주하여야 한다. 그런데 대부분의 재건축조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 시공사와의 약정에 따라 시공사가 이를 대여하도록 알선하고 있다.

  시공사가 이주비를 대여할 경우, 시공사는 이주비를 지원받은 조합원의 사업시행구역내 소유토지를 담보로 제공하거나, 이주비 상당액의 대출금 상환이행각서와 약속어음을 공증받고 지원한다.

  이주비는 재건축사업계획승인 이후에 대여하는 것이 일반적이나, 조속한 사업시행을 위해 사업계획승인 단계에서 이주를 시작하는 경우도 있다.

다. 이주비 등의 자금차입 방식

(1) 시공사로부터 직접차입

  회사내 유보금이 많은 시공사로부터 조합원이 담보(부동산)를 제공하고 자금을 직접 차입하는 방식이다. 즉 시공사는 금융기관에서 개발신탁을 통해 자금 차입규모를 확보하고 조합원의 대출약정과 제공하는 담보를 근거로 금융기관에서 차입하여 조합원에게 제공한다. 이 경우 시공사가 제공하는 무이자이주비의 이자는 도급금액에 포함하여 계산하며, 유이자분에 대해서는 시공사가 금융기관에 이자를 매월 부담하고 조합원 입주정산시 조합원으로부터 원금과 이자를 받아 금융기관에 원금을 갚는다.

  그런데 이 방식은 현재 국내 건설회사의 여건을 고려할 때 현실적으로 어려운 상태이다. 더구나 금융기관의 개발신탁제도가 폐지되어 사실상 활용이 불가능한 실정이다.

(2) 조합원이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입

  이 방식은 주택은행 및 시중은행에서 보편적으로 이루어지는 자금대출방식으로, 조합원은 조합으로의 부동산신탁설정 전에 부동산담보를 제공하고 금융기관에 대출을 신청한다. 그리고 시공사는 무이자이주비의 금융이자에 대해 대리지급을 약정하는 방식이다.

  이 방식은 자금의 차입과 상환절차가 간단한 반면 유이자이주비 부분의 이자는 매월 조합원이 직접 납부하여야 하는 번거로움이 있으며, 이자의 납부지연으로 종종 경매가 진행되는 경우가 있다.

(3) 조합이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입

  이 방식은 재건축사업에 필요한 경비(운영자금, 이주비, 토지구입비 등)를 시공사에서 차입하지 않고 금융기관의 사업성판단에 의해 조합원의 부동산담보만을 제공하고 자금을 차입하는 방식으로 일종의 프로젝트 파이낸싱(project financing)이라고 하겠다. 특히 이 경우 자금 재원이 시공사가 아니기 때문에 시공사와 연관된 비리를 줄일 수 있다.

  그러나 국내 금융기관의 성격과 프로젝트 파이낸싱에 대한 이해부족으로 제대로 활용되지 않고 있으나, 앞으로 본격적인 건설사업관리제도(CM제도)가 도입되면 널리 사용될 것으로 예상된다.

라. 이주비 지급시 구비서류

  ◦ 이주비 지급영수증

  ◦ 금전소비대차 계약서

  ◦ 위임장(건물멸실 관련)

  ◦ 각서(건물멸실 관련)

  ◦ 근저당 설정 관련서류 등

마. 이주비 대여시 주의사항

  ◦ 이주비는 전세 계약서 확인후 실제 이주하는 날에 지급해야 한다.

  ◦ 실무상 시공회사가 이주비를 대여할 때 대여금 중 일정금액을 무이자로 대여하면서 이주기간을 초과하는 경우에는 무이자부분에 대하여 초과일수 만큼 이자금리를 적용하도록 단서규정을 두고 있는 경우가 많고, 이에 따라 건물명도 및 이주지연으로 손해를 입은 재건축조합이 이주를 지연한 조합원을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 사례가 있기 때문에 유의해야 한다.

  ◦ 부채상환비는 조합원과 근저당 채무자가 다를 수 있으므로 해당 금융기관에 확인하고, 부채상환비가 조합원의 다른 용도에 쓰이지 않도록 직접 금융기관에 상환하도록 한다.

  ◦ 건교부의 표준규약에서는 소수 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 사업지연 등 다수 조합원의 피해를 초래하는 경우를 대비하여, 이주지연으로 인하여 발생하는 모든 손해를 당해 조합원이 책임을 지도록 하고 더 나아가 그 조합원의 권리물건을 환가처분하여 손해배상금등으로 충당할 수 있도록 하는 규정을 두어 이주지연으로 인한 분쟁을 미리 예방하고 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 하고 있다.

Ⅱ. 미이주자 및 세입자 처리문제

1. 미이주자 처리문제

  미이주자는 재건축 사업에 동의하여 조합원으로 가입하고도 재건축 추진과정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 발생한다. 이럴 경우 미이주 조합원이 조합원 전체에게 미치는 경제적, 시간적 손실을 법적인 소송을 통해 보상 조치할 수 있는 방법으로는 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 등이 있다.

<표> 미이주 조합원에 대한 조치

구   분	내           용
건 물 의 명도소송	- 타인이 점유하고 내어주지 않는 건물이나 토지를 소유권자인 자신에게 넘겨 주도록 법원에 신청하는 행위 - 재건축결의 및 조합규약에 따른 조합원으로서의 제반업무, 특히 소유권에 관한 신탁등기 및 이주의무를 이행하지 않는데서 기인 - 미이주 조합원에 대해 ‘신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기의 소’와 ‘명도소송’을 제기
처분금지 가 처 분	- 재건축불참자나 미이주조합원의 구분소유권 등에 대한 제3자의 개입에 따른 법률 관계의 복잡성을 사전에 방지하기 위한 행위 - 재건축 불참자가 그의 구분소유권을 제3자에게 매도하거나 그 재산권에 대하여 여러가지 권리자가 나타나게 되는 경우를 방지하기 위함
손해배상 청구소송	- 이주비 금액과 대여조건, 조합에 대한 불만 등으로 이주를 거부하는 조합원 발생으로 건물철거 및 공사착공의 지연발생 - 조합이 시공사에 전체 이주비 총액을 기준으로 막대한 지연 이자를 물어야 하는 폐단 발생 - 전체 조합원에게 손해를 끼친 미이주 조합원에 대해 미이주 조합원에 대해 조합은 이주 및 공사지연에 따른 손해배상청구소송
매도청구 소송	- 조합규약의 절차에 따라 미이주자를 제명 조치한 후 조합원 자격을 박탈하는 행위.

2. 세입자 이주계획

  재건축에 따른 세입자 문제는 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율적으로 이주 대책을 수립한 후 사업승인을 신청하도록 행정지도해야 한다.

Ⅲ. 철    거

1. 철거 및 처분계획서 제출 (주촉법시행령 제32조제2항8호)

  재건축조합은 기존주택의 철거계획서 (석면을 포함한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함하여야 한다) 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함해야 함)를 사업계획승인 신청시 제출해야 한다.

2. 건축물의 철거 및 멸실신고 (건축법 제27조제1항, 건축법시행규칙 제24조)

  건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 시장․군수․구청장 등에 신고해야 한다. 건축물을 철거하고자 하는 자는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거서 및 멸실신고서를 시장․군수․구청장에게 제출해야 한다.

3. 철거절차

  철거방안 수립 → 철거용역업체 선정 → 철거 승인요청/승인 → 철거공사 사전점검：전화, 수도, 전기선 폐쇄 → 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고 → 민원대비시설 완비 후 철거착수

Ⅳ. 착    공

1. 경계측량

가. 시기 및 절차

  경계측량은 공사를 착공하기에 앞서 대한지적공사에 구두로 신청하면, 측량일자를 통보해 준다. 그리고 현지측량이 끝나면 측량성과도를 교부해 준다. 이에 따라 경계명시를 한 후, 경계를 측량한 말뚝을 따라 담장을 두르고 경고문을 붙인 후 착공한다.

나. 구비서류

  ◦ 토지대장

  ◦ 도시계획 확인원

  ◦ 등기부등본

  ◦ 신청자 인감도장

2. 착공신고

가. 착공신고 시기

  착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시행해야 한다.

나. 착공절차

  설계사무소와 시방서 및 자재사용 사전협의 → 시방서 및 자재확정 → 기공식 일정 및 방안수립 → 착공계 제출

다. 착공계 제출서류(건축법 제16조, 건축법 시행규칙 제14조)

  ◦ 건축사 현장조사서

  ◦ 동별 건축내용서 각2매

  ◦ 지질전문가 굴토공사설계도서 (지표면 이하 5미터 이상 굴토시)

  ◦ 공사착공계

  ◦ 사업자등록증/사용인감계/법인인감증명서/법인등기부등본

  ◦ 주택건설 사업자 등록증

  ◦ 지방세/국세 완납증명서

  ◦ 토지등기부 등본

  ◦ 현장대리인계/ 자격증 수첩/ 재직증명서/ 이력서

  ◦ 안전관리자 선임계/ 자격 수첩/ 재직증명서/ 이력서

  ◦ 건설기술자 보유현황/ 자격수첩/ 재직증명서

  ◦ 비산분진 발생신고서/ 발생조치내용/ 발생도면

라. 착공시 감리자의 확인사항

  감리자는 조합이 제출하는 공사 착공계에 대하여 다음 사항을 검토․확인하고 감리계획서 및 감리의견서를 첨부하여야 한다.

  ◦ 사업계획내용과 부합되는지의 여부

  ◦ 현장기술자 자격 경력 및 배치계획

  ◦ 공정관리의 적정 여부

  ◦ 각종 품질시험 계획의 적정 여부

▣ 판  례

• 재물손괴

【판시사항】 

  재건축조합의 조합장이 조합탈퇴의 의사표시를 한 자를 상대로'사업시행구역 안에 있는 그 소유의 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공하여 행하는 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 가처분의 판결을 받아 위건물을 철거한 것이 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위에 해당한다고 본 사례

【판결요지】

  (19980213   97도2877 판결  서울지법)

  재건축조합의 조합장이 조합탈퇴의 의사표시를 한 자를 상대로 '사업시행구역 안에 있는 그 소유의 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공하여 행하는 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 가처분의 판결을 받아 위 건물을 철거한 것이 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위에 해당한다고 본 사례.

【참조조문】

  형법 제20조

▣ 질의회신

• 사업승인을 득한 공동주택의 철거

【질의요지】

  가. 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업승인을 득한 공동주택을 철거하기 위하여는 동법시행령 제4조의2 규정의 노후․불량 주택에 해당되어야만 철거가 가능한지, 아니면 당해 건축물 소유자의 동의만 있으면 철거가 가능한지?

  나. 공동주택을 재건축할 때 동 건축물의 부지를 사업예정지로하여 조합설립인가를 신청할 경우 재건축조합으로만 신청해야 되는지, 아니면 지역조합으로도 신청이 가능한지?

【회신내용(택지 58507-      : 1999. 4.)】

  가. 질의 “가”에 대하여

    주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택의 철거는 동법시행령 제4조의2에서 정하고 있는 노후․불량 주택에 해당되어 재건축을 추진하는 경우이거나 공동주택관리령 제6조제2항 별표2에서 정하고 있는 사유에 해당되어 도지사의 허가를 받은 경우 가능한 것이며,

  나. 질의 “나”에 대하여

    주택건설촉진법에 의한 재건축은 재건축결의, 안전진단, 조합설립인가, 사업계획승인 등의 절차를 거쳐 추진되는 것인바, 동법에 의한 재건축을 추진하고자 하는 경우에는 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받아야 할 것으로 사료됨.

• 연립주택 전체를 지역조합에서 일괄 매입할 경우 지역조합부지 사용여부

【질의요지】

  가. 공동주택을 멸실하기 위해서는 반드시 재건축추진 절차를 따라야 하는지?

  나. 연립주택(20세대 이상) 전체를 지역조합에서 일괄 매입할 경우, 그 대지를 지역조합 아파트부지로 사용할 수 있는지?

【회신내용(택지 58507-      : 1999. 4.)】

  가. 질의 “가”에 대하여

    주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택의 철거는 재건축을 위한 경우 뿐만 아니라 공동주택관리령 제6조제2항 별표2에서 정하고 있는 사유에 해당되어 도지사의 허가를 받은 경우에도 가능한 것이며,

  나. 질의 “나”에 대하여

    지역조합이 매입할 대지위에 공동주택이 존재한 경우, 그 공동주택이 주택건설촉진법령에서 정하고 있는 철거 요건 등에 해당되어 철거 허가를 득한다면, 그 대지를 지역조합의 사업부지로 사용이 가능하리라 사료됨.

• 재건축에 따른 공동주택 철거 신청시 제출 서류

【질의요지】

  재건축에 따른 공동주택 철거 신청시 제출 서류는?

【회신내용(택지 58507-      : 1998. 12.)】

  가. 주택건설촉진법시행령 제32조제2항의 규정에서 주택건설사업계획승인을 얻고자 하는 경우에 재건축조합은 기존 주택의 철거계획서를 제출하도록 하고 있으나 그 철거 절차는 주촉법에서 구체적으로 정하고 있지 아니하므로 건축법 제27조 및 건축법시행규칙 제24조 등에서 정한 바에 따라야 할 것으로 사료됨.

  나. 따라서 공동주택의 철거 신청시 제출서류는 건축법 시행규칙 제24조에서 정하고 있는 건축물철거․멸실신고서 등을 철거예정일 7일전까지 시장․군수․구청장에게 제출하여야 함.

• 재건축사업 추진시 공사의 분리발주

【질의요지】

  재건축조합과 계약조건에 의거 건축부분과 토목부분을 분리발주하였으나 당 회사와 계약하지 아니한 토목부분에 대한 사토처리계획서를 당 회사 명의로 제출한 경우 건설업면허 등의 취소 또는 정지의 사유가 되는지?

【회신내용(택지 58507-      : 1998. 10.)】

  귀하의 【질의요지】가 불명확하여 명확한 회신이 곤란한 점 양해하여 주시기 바라며, 재건축사업 추진시 공사의 분리발주 여부에 대하여는 주택건설촉진법령에서 규정하고 있지 아니하나, 주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 행하여야 합니다. 이 경우 동법 시행령 제34조의4제4호에서 공동사업주체인 조합과 등록업자는 대지 및 주택의 사용․처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 대하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있음. 따라서 조합과 등록업자는 공동사업주체이므로 다른 건설업자에게 일부 공사를 시공하게 할려면 조합과 등록업자의 공동명의로 건설업자와 계약을 체결하여야 함. 다만, 조합이 주촉법 시행령 제34조의4제1호에서 정하고 있는 등록업자를 2인 이상 선정하여 계약을 체결하고 사업계획승인을 얻은 경우에는 재건축사업추진이 가능할 것임. 그리고 착공신고는 건축법 제16조의 규정에 의하여 건축주가 할 사항이며, 착공신고시에 발주자가 공종별로 수개의 건설업자와 분리하여 계약을 체결하였음에도 편의상 1개의 건설업자 명의로 신고하였다하여 신고한 건설업자가 도급받은 사항이외의 부분까지 책임이 있다고는 볼 수 없을 것으로 사료됨.