재개발 투자 가이드,조합원 지분매입시기,평형배정방법

 

감정평가금액이 높게 산출되는 대지를 선택하는 것이 유리하다.
	토지ㆍ건물 감정평가금액 다액순으로 입주평형이 정해지므로 감정평가금액이 높게 산출되는 대지를 선정하는 것은 당연하다. 이를 위해서 저지대로 도로와 인접하고 차량의 진입이 수월하며 정방형의 대지를 구입하는 것이 현명하다.
	대지면적이 넓은 지분을 구입하면 더욱 유리하다.
	대지지분이 소형인 지분은 투자자금 총액이 작아 소액투자가 가능하기 때문에 수요가 많으며 이에 따른 프리미엄이 높은 편이다. 그러나 토지ㆍ면적의 감정평가시는 매입가와는 관계없이 평가하므로 상대적으로 프리미엄이 적은 넓은 평수의 대지가 유리하며 평형배정에도 넓은 필지 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 배정받을 확률이 높아 좋다.
	비례율이 높은 지역을 선택하여야 한다.
	비례율이 높으면 높을수록 조합원 추가부담금이 적어 조합원 개개인에게 돌아가는 이익이 많아진다. 비례율은 관리처분계획 인가시점에서 정확한 것을 알 수 있는데 일반적으로 비례율이 높은 곳은 국ㆍ공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 대지 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 상가, 병원, 레저시설등의 생활편의 시설등이 많은 지역이다.
	일반분양 물량이 많은 지역이 유리하다.
	너무나 당연한 것이지만 같은 가격, 같은 평형이라면 단지 규모가 크면서 조합원 및 세입자 비율이 적은 곳이 조합원 추가 부담 측면이나 사업성측면에서 훨씬 유리 하다.
	사업 추진속도가 빠른 지역이 좋다.
	사업 추진속도가 빠른 지역이 금융비용이나 환금성, 프리미엄 형성측면에서 훨씬 유리하다.
	교통, 학군, 주변환경 등이 우수한 지역이 향후 높은 투자수익을 기대할 수 있다.
	일반적인 사항이지만 재개발아파트는 일반분양아파트처럼 청약통장이나 추첨같은 절차가 없어 자기가 원하는 곳에 투자할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 교통, 학군, 환경 등이 우수하여 향후 투자가치가 유리한 지역을 선정하는 것이 좋다.
	이주비가 많은 지역은 초기 투자비용을 줄일 수 있어 유리하다.
	임대차를 안고 구입하거나 이주절차가 진행중인 지역으로 임대차가 어려울 경우에도 초기 투자비용을 절약하기 위해 이주비가 다액인 지역을 선정하여야 한다.

 

 

재개발 아파트 조합원 지분 매입시기

 

재개발조합의 평형 배정 방법
		평형배정 방법 : 토지ㆍ건물 감정평가금액 다액순으로 결정
		토지ㆍ건물의 주요 평가 요인
	토지 : 교통, 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등 (저지대, 사유지, 상업지)이 주요 요인임 건물 : 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 용재(목조, 블럭, 스레트)등이 주요 요인
		평가시기 : 시행인가고시 후
		평가기관 : 한국감정원 등 평가법인
	감정평가 및 평형배정 절차
감정평가 2개의 감정 법인에서 토지 · 건물평가 평균치산출 2개 기관 평가액을 산술 평균하여 평균치 산출 권리가액산정 『평가액 x 비례율』로 권리가액 산정 평가액순위결정 평가액 다액순으로 순위 결정 평형배정 평가액 다액 순위별로 평형 배정