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재개발 구역에서 45평형에 입주할 수 있는 30평 짜리
사유지를 1억 5000만 원에 매입했을 때 투자수익성을 계산하는 방법을 살펴보자. A구역의 공시지가는
평당 450만 원선. 이 구역의 최대 평형인 45평형 일반분양가는 평당 400만 원, 총 1억 8,000만 원으로 설정했다.
(1) 조합원 재산평가는
자기소유 토지와 건물에 대한 감정평가금액으로 결정된다. 토지평가액은 감정평가액(사업승인인가 후 조사)으로 정하지만 여기서는 공시지가를 평가액으로
상정해 1억 3,500만 원으로 설정했다. 건물평가액은 양호한 기와집을 상정해 1,500만 원으로 했다.
(2) 토지평가액과
건물평가액의 합계 1억 5,000만 원이 사업완료 전 조합원의 재산총액이다.
(3) 개발이익비례율은
사업이 완료될 무렵에야 정확히 알 수 있지만 여기서는 평균적인 비례율인 100%로 상정했다. 개발이익비례율을 적용한 최종 조합원 권리가액은 1억
5,000만 원이다.
(4) 재개발 사업의
마지막 단계는 관리처분계획이다. 관리처분을 통해 조합원 입주 평형과 청산금 등이 결정된다. 청산절차는 45평형 일반분양가 1억 8,000만 원에
조합원 권리가액 1억 5,000만 원의 차액을 조합원이 추가 부담함으로써 마무리된다.
(5) 결국 사유지
30평을 구입해 45평형 짜리 신규 아파트를 분양받기 위해서는 초기 매입비용 1억 5,000만 원에 추가부담금 3,000만 원을 더한 1억
8,000만 원이 소요된다.
▶ 투자수익성
분석
사유지 30평 매입자·공시지가 평균 평당가 :
450만 원
(A구역 평균 공시지가)·45평형 아파트 일반분양가 : 1억 8,000만 원(평당 400만 원 예상)
[인정가액]
1.토지평가액 : 1억 3,500만 원 (평당
공시지가×30평)
2.건물평가액 : 1,500만 원 (20평 짜리 단층건물 기준)
3.재산총액 : 1억 5,000만
원
4.개발이익비례율 : 100%
5.권리가액 : 1억 5,000만 원
청 산 금
6.분양대금 차액 : 3,000만 원
(5 - 45평형 일반분양가)
7.총 투자비용 : 매입비(1억 5,000만 원) + 추가부담금(3,000만 원) = 1억 8,000만
원
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