조망권 가치 갈수록 높아진다. 아파트 가격 높이는 일등공신

조망권 가치 갈수록 높아진다 아파트 가격 높이는 ‘일등공신’... 한강, 서울숲, 골프장 조망 갖춘 아파트 인기

▲ 한강이 내려다 보이는 한강변 아파트.   지난해 서울 강남권의 집값 변동을 보면 초고층을 추진 중인 강남구 압구정 현대와 송파구 잠실주공 5단지의 상승률이 두드러지게 높았다.   2004년 1월 11억원 선이던 압구정 구현대 1차 54평은 지난 12월 현재 17억6000만원, 잠실주공 5단지 36평형은 같은 기간 7억3000만원에서 12억원으로 껑충 뛰었다.   강남 압구정동 재건축사업의 경우 강남구가 중심이 돼 이 일대 5∼15층 89개동 아파트 7000가구를 최고 60층에 이르는 초고층 아파트 30동 가량으로 재건축하는 계획이 추진됐다.   이렇게 한강변 고층 재건축 아파트 값이 다른 지역보다 높이 상승한 것은 다른 지역과는 차별화된 미래가치를 포함하고 있기 때문이다. 이 지역은 요즘 떠오르는 조망권의 수혜지역이라 할 수 있다.   최근엔 강남구 청담동 한강변에 위치한 한양아파트가 35층 높이로 재건축하는 건축심의가 통과되었다.   이는 지난해 초 건축심의가 통과된 서초구 잠원동 한신 신반포5차(35층)에 이어 두 번째로 건립이 승인된 한강변 초고층 재건축 단지로 강남구에서는 첫 사례다.   한양아파트 건은 중앙정부와 서울시가 난개발과 일조권 및 조망권 문제 등을 들어 규제하고 있는 상황에서 심의가 통과되었다는 점에서 부동산업계의 관심을 끌었다.   도시지역 내 집약적 토지이용으로 공동주택 주거양식이 보편화되고 그 규모와 높이가 점점 높아지고 있다.   이는 곧 인접 건물과 사이에 쾌적한 전망권 확보가 아파트 가격을 결정하는 차별화된 변수로 작용함을 의미한다.   과거 선호대상이었던 로열층의 기준은 15층 규모의 아파트 5~10층, 20층 이상의 고층아파트는 10~13층으로 통용되었다.   하지만 건축기술의 발달로 단열이나 수압문제가 보완되었고 조망권과 일조권을 최우선으로 여기는 경향이 두드러지게 나타나고 있다.   조망권이라는 개념은 1970년대 말 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서면서부터 시작된다.   법적으로 조망권이란 정확한 정의가 확립되어 있지는 않으나 일반적인 의미에서는 개별적 위치에서 외부를 바라볼 때 보이는 자연경관·역사유적·문화유산 등 특별한 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다.   이러한 조망권의 범위는 특별한 경관 가운데 녹지·건물·대지·하늘이 차지하는 비율을 분석해 백분율로 표시하는데, 수평·수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 따라 가격 폭을 결정하는 일종의 프리미엄과 같다.     조망권 가치는 집값의 20%   ▲ 골프장 전망을 즐길 수 있는 아파트 인기가 올라가고 있다. 특히 한강변에 있는 고층 아파트의 조망권은 부동산 시세에 적극적으로 반영되는 가격요소다.   예를 들어 같은 단지 내 일조권이 유리한 남향의 아파트보다 한강이 조망 가능한 북향인 아파트가 오히려 비싸게 거래되고 있다는 사실과, ‘조망권의 가치는 집값의 약 20%에 해당한다’는 판결에서도 알 수 있다.   국세청 역시 2005년 4월 기준시가를 발표하면서 조망권이 아파트값의 10~20%를 좌우한다고 밝힌 바 있다.   그렇다면 조망권의 범위는 어떤 것이 있을까. 아파트 가격이 중요 변수로 작용하는 조망의 종류는 한강을 포함한 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서지역의 안양천 등 한강지천의 강 조망(river view), 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등 도시공원 조망(park view), 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망(mountain view), 2000년대 용인에서 등장한 골프장 그린 조망(green view) 등이 있다. 그 밖에도 호수(lake view), 섬(island view), 바다(ocean view) 등도 조망권에 포함된다.   우리나라에서 제일 비싸다는 아파트는 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스, 이촌동 한강자이 등이다.   이들 아파트의 공통점 중 하나는 모두 탁월한 조망권을 가지고 있다는 것. 특히 베란다에서 양재천과 매봉산 등이 보이는 타워팰리스의 전망은 한 편의 그림같이 탁월하다.   바깥 시야가 어떠한가에 따라 같은 평수라도 1층과 10층이 6억원 이상 차이가 난다.   삼성동 한강변에 있는 아이파크나 이촌동 한강자이 역시 완벽한 한강 조망이 가능한 아파트다. 특   히 사방에 막힘 없이 탁 트인 시야와 한강 야경을 볼 수 있는 아파트 전망권의 희소가치로 더욱 인기를 끌고 있다.   맨 꼭대기에 위치한 소위 펜트하우스는 그래서 가격이 더욱 비싸다.   외국의 경우도 미국의 센트럴파크나 호주 시드니의 바닷가 콘도미니엄 등은 조망권에 따라 가격차이가 발생한다.   특히 빌딩 숲을 이루는 뉴욕 맨해튼에서 센트럴파크를 보기 위해 1평에 우리나라 돈으로 1580만원을 주고 공중권(空中權)을 샀다는 개발 사례를 보면 외국의 고밀도 도심지역에서 조망권이 얼마나 중요한가를 알 수 있는 대목이다.   이렇듯 앞으로 소득 수준과 주거의 질이 높아질수록 조망권 비중은 더욱 높아질 것이다. 곧 쾌적하고 특별한 조망권을 확보하는 아파트가 부(富)와 웰빙 주거문화의 상징성을 띨 것으로 보인다.   그렇다면 우수한 조망권을 확보할 수 있는 지역과 아파트는 어디일까. 먼저 주로 한강변에 있는 중고층 재건축대상 아파트다.   2종 주거지역으로 층수 제한을 받는 강남 개포, 강동 고덕ㆍ둔촌 주공아파트 등 저층 재건축 단지는 인기가 떨어지고 있으나 60층 이상의 초고층을 추진 중이었던 강남구 압구정 현대와 송파구 잠실 주공 5단지, 잠원 한신 5차 아파트 등은 가격이 두드러지게 올랐다.   작년에 복구된 청계천 주변의 아파트 역시 조망권 기대로 가격이 오름폭을 나타내고 있다.   조망권이 좋은 아파트를 구입하기 위해선 직접 눈으로 확인하는 것이 좋다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 아파트 구입시 현장방문은 필수적이다.   우월한 조망권을 확보하기 위해선 아파트의 평면도와 배치도만으로는 잘 파악할 수 없다. 따라서 발코니, 부엌, 거실 등에서의 전망방향 여부와 공간 배치 조건 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.     또 하나 알아두어야 할 것은 산, 강, 바다, 공원 등에 인접해 있다고 해서 모든 아파트가 조망권을 누리는 것은 절대 아니라는 것이다. 왜냐하면 조망권마다 각각의 문제점을 갖고 있다.   예를 들면 한강변 아파트는 소음과 먼지가 많은 편이다.   반면 산이 가까운 경우는 여름에 모기 때문에 고생이고, 등산로가 가까이 있는 아파트 단지는 등산객 때문에 시끄러운 편이다. 그리고 바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고 염분 때문에 아파트 수명이 길지 못하다는 단점이 있다.   고종완 RE멤버스 대표