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재개발은 자치단체에서 1차적으로 도시 및 주거환경정비지역으로 지정했기 때문에 안전진단 등의 절차가 생략되어 사업추진이 재건축보다 간편하며 법률적인 제한이 느슨하며 경제이익이 많고 사업부지도 넓어 시행사(부동산컨설팅업체, 이하 시행사)들이 시공사를 배경으로 참여하고 있다.
재개발로 인한 주민들의 불만은 법률에서 인정하는 감정평가에 따라 쉽게 보상할 수 있어 개인의 의견이 묻혀버리는 경향이 많다. 참여하는 시공사는 대부분 사회적 인지도가 있는 대기업이 많다.
그러나 재건축은 주민들의 발의로 이루어지기 때문에 자치단체의 승인을 받으려면 쉽지 않으며 시행사의 적극적인 경제지원이 없으면 불가능하다고 입을 모은다. 따라서 재건축에서는 재개발보다 시행사의 기득권주장이 훨씬 강하다고 한다.
또 주민들의 사업시행 동의가 선행되어야 하므로 추진위원회와 시행사에서 주위보다 싸게 분담금을 제시했다가 사업승인이 난 후에 관리처분계획(분담금상향조정) 동의안의 편법분쟁이 빈번하게 발생하고 있다.
처음 주민들의 동의를 받으려고 추진위원회와 시행사에서 분담금을 통보하고 80%이상의 동의를 받았다가 이를 인상할 경우, 100%의 동의를 받아야하는 이 시기는 사업승인이 난 후가 제일 많으며 조합원들이 이주하고 기존 건물을 멸실한 후가 두 번째이다.
특별한 경우를 제외하고 사업면적이 좁아 대기업 참여기피(?)로 조합원 동의의 시간이 많이 소요되기 때문이며, 분담금 상승이유로는 용적률 하락, 원자재 및 인건비 상승 등이다.
그러나 재개발에서는 감정평가액을 보상의 근거로 하기 때문이지 지분소유자의 불만은 감정가에 묻혀 원만한 합의가 있었다고 단언하기에는 무리가 있다는 이야기이다.
재개발은 추진초기에 시공사를 선정할 수 있고 감정평가액에 대한 사항이 법률근거가 마련되어 있어 시공사의 횡포가 심하다고 할 수 있지만 실제는 대부분 시공사를 뒤에 두고 시행사가 한다.
이러한 내면은 훤히 들여다보이지만 지저분한 말은 생략하기로 하며 다음에 소개하는 추진위원회의 정비사업시행은 극히 조심하라고 권하고 싶다.
① 인감을 첨부한 동의서만 받고 정비사업을 추진한다는 추진위원회
일반가정에서 가장 액수가 많은 지출은 집을 마련할 때라고 말할 수 있다. 적어도 정비사업을 할 정도라면 반상회 또는 주민 총회를 통하여 이것에 대한 장단점을 충분히 설명하고 사업을 추진해야한다. 그러나 아쉽게 이러한 절차가 있었다는 추진위원회는 거의 없다.
자치단체에서는 이러한 폐단을 없애려고 주민들의 50%이상의 동의와 5인 이상의 추진위원이 발의해야 추진위원회 설립승인을 하고 있다. 그러나 동의서를 징구하면서 지금 사업을 하지 않으면 허가가 취소한다면서 개별방문 하는 곳이 대부분이었다.
그러나 정비사업에 대한 설명이나 설문지 정도는 있어야 되지 않을까하여 알고 보니 거의가 시행사의 경제지원을 받으면서 추진위원회에서 무리하게 추진하고 있었다.
② 추진위원회에서 기초서류부터 은폐
정비사업범위와 조합원수, 용적률, 추진위원의 연락처나 동의자 등을 은폐한다. 지분소유자가 물으면 ‘알 것 없습니다.’ ‘알아서 무엇 하려고!’ 등으로 거절하더라나.
어떤 재개발조합원의 부탁을 받고 총회장에 들어가 보니 참석자확인 없이 총회를 하는데 모든 안건들을 ‘반대 없지요!’ 라고 물으면 한쪽에서 ‘없습니다’하고 사회자는 ‘가결되었습니다.’로 일관하여 사진을 찍고 모든 안건을 가결하고 있었다. 몇 사람이 주동하여 거액이 거래되는 정비사업을 추진한다는 것을 보여주는 것이다.
③ 필히 시행사가 따로 있어야 된다고 고집하는 정비조합
도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 정비사업 전문 관리업자를 두도록 하는 것은 주민들의 권익을 보호하고 자치적으로 정비사업을 할 수 있도록 방안을 마련한 것이다. 그런데 다시 시행사를 꼭 필요로 한다는 것은 조합원들에게 이중으로 비용을 지출하는 결과를 초래하고 있는 것이다.
물론 사무실을 운용하거나 재건축에서는 약간의 안전진단비용이 들어가나 이는 자치적으로 해결하거나 다른 방법을 찾아보는 것이 좋을 것이다.
만약 정비사업에 대한 설명이 있어야 된다면 본인에게 문의하면 답변해 주겠다.
정비사업에서 비용지출액수에 순으로 나열하면 시공사, 시행사, 설계사, 전문관리업자 등이라 할 수 있는데 초기부터 기득권 주장의 빌미를 제공을 할 필요가 없다는 것이다.
어느 정비조합은 재건축에 대한 동의서 징구에 어려움이 있다하여 주민들에게 강의했는데 설명을 마치고 2주일 만에 주민들의 92%의 동의서를 징구했다고 한다.
어떤 지역은 A컨설팅업체가 G건설업체의 지원을 받고 추진위원회를 지원해 오다가 다른 업체에서 더 좋은 조건을 추진위원회에 제시하자 그동안 지원받은 돈을 A업체에 변상해 주며 참여중단을 요구했다. A회사는 배신을 참지 못하고 주민들의 이름으로 유인물을 밤에 살포했다고 조합원이 어떻게 해야 되느냐고 문의해왔다.
어떤 지역의 주민은 재건축을 하면 득이 있을까하여 그 곳으로 이사를 했는데 추진한다는 사람에게 동의서와 인감증명을 걷어가고 문의에 대답이 없고 몇 사람만 쉬쉬하여 사기당하는 것이 아닌가하여 불안해 죽겠다며 대책을 물어보며 답답함을 호소했다.
책을 낸 후에 많은 조합과 추진위원회를 찾아다니며 주민들의 입장에서 사업을 추진하고 주민들의 개발이익을 대변해 달라고 부탁을 했지만 조합과 추진위원회에서는 대부분 반대를 하고 조합원들은 계속해서 조언을 부탁하여 안타까운 마음 금할 길이 없다.
추진위원회의 말을 들어보면 어느 곳이나 이미 내정된 업체에서 추진위원회운영지원을 받고 있다고 솔직히 털어 놓고 조합원들의 동요가 있으니 찾지 말라고 부탁을 한다. 이것은 주민들에게는 비밀로 하고 추진위원들만 베일로 가린 채 추진하는 것이다.
재개발, 재건축정비사업은 일반 회사에서 상상을 초월할 만큼의 거금이 요구되는 사업이다. 게다가 이 많은 돈은 개미군단인 주민들의 돈이다.
정부에서는 도정법을 재정하고 정비사업 전문 관리업자를 허가한 것은 과거 시행사의 폐단을 방지해 보려는 의지를 보였다고 해야 할 것이다. 그러나 현실은 과거와 같이 시행사의 경제지원을 받으면서 전문 관리업자를 다시 선정하는 경우가 대부분이다. 물론 시행사에서 병행하는 곳도 있고.........
전문 관리업자 허가는 결과적으로 정비사업을 하는 주민들에게 이중으로 지출을 요구하는 탁상행정이 아니라면 거금이 거래되는 재개발, 재건축정비사업에 대한 도정법이 너무나 허술하고 느슨하다는 생각을 해 본다.
여기에 나처럼 뇌물로 얼룩진(?) 고무줄잣대로 얼렁뚱땅 무마하려하는 법조계가 버티고 있다면 이것은 분명히 현대판 사회악이라 해야 할 것이다.
우리나라에는 1천2백여개의 정비조합이 있다고 하는데 조합당 조합원이 100명씩만 되더라도 12만여명이며, 조합원당 3천만 원씩만 절감할 수 있다면 그 액수는 수조원에 달하는 어마어마한 돈이다. 이 돈이 시민 자신들의 품에서 벋어나지 않기를 바란다.
따라서 정비사업 대상 주민들은 동의서 한 장만으로 집을 지으려 하지 말고 집행부에 정당한 대가를 지불하고 성의 있는 사업을 할 수 있도록 적극적인 참여와 격려가 필요하다. 대가란 돈으로 환산할 수도 있고 어떤 조합처럼 입주 후 관리 등을 보장해도 좋을 것이다.
즉, 정비사업을 성공리에 이루려면 ‘엉킨 실타래를 풀려는 것보다 엉키기 전에 잘 사려야하고 과학적인 설계와 성실한 시공과 엄정한 감리도 중요하겠지만 그 보다 더 중요한 것은 집주인들의 집에 대한 애착과 사랑’이라는 말은 열 번을 강조해도 부족함이 없을 것이다.
추가로 서로가 협조하여 가능한 넓은 지역으로 단지 형성이 될 수 있도록 하는 것이 완공 후 재산 가치를 높이는 것이니 조그만 이기심을 버리고 주위에 사는 사람들과 연대하도록 권하며 성숙한 가치판단을 하기 바란다.
과거 주택건설 촉진법을 보완하여 정부에서는 2003년 7월부터 도정법(도시 및 주거환경 정비법)을 시행하고 있다. 주택건설촉진법에서는 조합과 시공자가 공동으로 정비사업을 추진하는 공동추진을 인정해 왔으나 도정법에서는 추진위원회(주택조합) 단독으로 정비사업을 추진하도록 법률적인 대책을 마련해 준 것이다.
그러나 대부분의 추진위원회(정비조합)에서는 이러한 취지를 모르는지 아니면 부정한 돈을 의식해서인지, 아니면 주민들의 정비사업 참여가 불가능해서인지 공동시행자(시행사)를 배제하지 못하고 정비사업 전문관리업자를 선정하여 주민들의 돈이 이중으로 지출되고 있는 곳이 대부분이다. 그리고 이중고를 겪게 한다면서 도정법을 '도살법' 또 임대주택 건설을 의무화하고, 정비조합을 영리법인으로 간주한다하여 '도적법'이란 불만을 토로하고 있는 것이다.
추진위원회의 말을 들어보면 시공에 필요한 막대한 자금력동원과 어느정되의 개인부담금이 있어야 되는지가 문제라고 하는데 이것은 크게 문제될 사항이 아니다.
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