아파트, 이젠 망할 수도 있다 - 이에 대처하기 위해 브랜드 위주의 탑상형

‘아파트, 이젠 망할 수도 있다’

주택보급율 내년 100% 넘어서, 고객 욕구 맞춰 차별화 몸부림 브랜드 위주에서 ‘주거의 질’로 초점 이동, 탑상형 설계에 조경 등 강조

김진오 기자 true5@cbinews.co.kr

내년까지 청주에 1만5천세대 공급 주택건설사들은 회사 부도 등 특별한 문제가 발생하지 않는 한 아파트 사업에 뛰어 들어 실패한 경우가 거의 없었다. ‘지어 놓으면 팔린다’는 말이 정설처럼 경기 침체가 장기화 되도 아파트 시장 만은 예외였던 것이다. 현재 청주지역 주택보급율은 90%. 핵가족화와 이혼 등 단독 세대가 늘어나면서 쏟아지는 아파트 물량에도 불구하고 여전히 수요가 만들어지고 있다. 그러나 이는 이르면 내년 하반기, 늦어도 2007년에는 사정이 달라질 것으로 보인다. 1만5000세대에 육박하는 아파트 물량이 쏟아지기 때문이다. 내년에 분양할 대단위 택지개발 지역만 3곳. 한국토지공사의 강서1지구 3400여세대가 분양을 준비하고 있고 주택공사에서 조성하는 성화1지구 1200세대와 성화2지구 3100세대도 내년 공급을 계획하고 있다. 신봉동 우림필유 427세대가 현재 분양중이고 빠르면 연내 사직동 시외터미널 부지의 두산 위브제니스 572세대도 공급된다. 옛 엽연초조합 교육원 땅의 금호어울림 1400여세대와 대농터의 주상복합아파트 4600세대, 북문로 삼화물산 자리 300여세대도 내년 분양할 예정이다. 여기에 산남3지구의 부영이 임대 또는 분양 여부를 놓고 고심하고 있으며 비하동과 도시개발사업이 추진중인 용정지구를 합치면 1만5000세대를 훌쩍 넘긴다. 청주도 주택보급율 100% 시대가 눈 앞에 다가와 있는 것이다. ‘판상형’ 대신 ‘탑상형’ 주류 주택건설업계에서는 주택보급율 100%를 기준으로 마케팅 전략 자체가 달라진다며 커다란 의미를 부여하고 있다. 주택보급율 100%를 넘어서는 지역은 ‘주거의 질’에 상당한 비중을 두고 설계를 해야 한다는 것이다. 우선 아파트 외관이 달라진다. 많게는 한 층에 20세대를 배치, 성냥갑처럼 짓는 ‘판상형’에서 4~6세대 이상을 넘지 않게 심플하게 뽑아 올리는 ‘탑상형’으로 변화한다. 특히 브랜드별로 독특한 외관디자인을 선보일 것으로 보이며 실제 대림산업은 자신들만의 고유한 디자인의 저작권을 보호 받기 위해 특허출원 까지 한 상태다. 또한 단지내 녹지와 주민편의시설 등이 크게 강조된다. 성화2지구는 친환경아파트 시범단지로 지정돼 단지내 녹지비율이 40%에 이르며 현재 설계되는 아파트들도 조경에 상당한 비중을 두고 주민편의시설도 크게 확대된다. 실제로 복대동 금호어울림의 경우 기존에 조성된 아름드리 조경수를 최대한 다시 활용하고 근린공원과 연계한 녹지를 조성하는 한편 기존 아파트들의 편의시설 외에도 야외공연장을 추가로 설치, 커뮤니티 형성의 공간으로 활용한다는 계획이다. 업계 관계자는 “청주도 상품 경쟁력이 떨어지면 분양에 실패할 수 있는 시기가 다가오고 있다. 그동안의 아파트 선택 기준이 실내 구조와 내장재, 수납공간 등 모델하우스에서 볼 수 있는 것들이었다면 이제는 얼마나 쾌적한 환경 속에서 생활 할 수 있느냐로 소비자들의 취향이 변해가고 있다. 대동소이한 설계 수준에서 타 브랜드와 차별화 하려면 실내 뿐 아니라 이를 둘러싼 환경을 주시해야 한다”고 말했다. 짓기만 하면 팔리던 시대에서 브랜드가 중시되던 시기를 거쳐 이제는 주거의 질로 아파트의 무게가 옮겨가고 있는 것이다. 또다른 관계자는 “아파트 브랜드는 건물에 국한되는 것 아니냐. 지금은 브랜드가 주도하고 있지만 머지 않아 브랜드 보다 얼마나 좋은 환경을 제공하느냐로 옮겨갈 것이다. 예를 들어 얼마전까지 주차장을 모두 지하화하는 게 유행처럼 번졌었다. 그러나 여성운전자들을 위해 최대한 출입구 쪽으로 일부 주차장을 배치하는 게 최근의 추세다. 분양성이 떨어지는 1층을 근린생활시설로 설계하는 것도 추세지만 2~3층 세대의 소음 등이 문제가 되고 있는 것에서 볼 수 있듯이 건설사들의 차별화 시도는 계속될 것”이라고 말했다. 주거의 질은 향상, 기존 아파트 인기 추락 청주에도 초고층 주상복합이 최초로 등장할 예정이고 건설사들의 제품 경쟁으로 주거 문화 수준도 크게 향상될 것으로 보인다. 이미 (주)신영이 대농 부지에 주상복합아파트 4600세대 공급 계획을 세우면서 최고 수준의 주거문화 형성을 공언한 바 있고 막바지 설계중인 금호어울림도 ‘업그레이드’를 자신하고 있다. 특히 주택공사의 성화2지구의 높은 녹지율은 고객들의 관심을 끌기에 충분할 것으로 보이며 사직동 터미널 자리의 두산위브제니스도 서울 타워팰리스 수준으로 건축할 것을 밝히고 있다. 물론 그 이면에는 높은 분양가 라는 그늘이 있지만 주택보급율 100% 시대의 아파트 차별화 현상으로 나타나고 있는 것이다. 업계 관계자는 “재산성 보다는 주거기능 중심으로 소비자들의 인식이 바뀌게 될 것이다. 서민의 입장에서 평당 분양가 700~800만원이 적은 금액은 아니지만 500만원대를 유지한다고 해서 서민들의 주름이 펴진다고 보기도 힘들다. 결국 아파트는 차별화를 통해 대상 수요층이 좁혀질 것”이라고 말했다. 주거의 질 향상은 기존 아파트들의 인기 추락으로 이어질 것이라는 분석도 제기된다. 청주지역은 분평이나 용암, 율량 등 건설한지 10년 전후의 아파트가 대부분을 차지하고 있다. 10년 된 전용면적 85㎡(32~34평형) 아파트의 경우 7500~9000만원 선에서 매매가가 형성되지만 신규아파트 가격은 1억7000~2억원으로 두 배 이상 차이가 난다. 10년만에 아파트 가치가 절반 이하로 떨어진 것이며 높아지는 분양가의 영향과 함께 차별화 시도로 이같은 현상은 더욱 확대될 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 업계 관계자는 “고급화와 차별화는 여러 가지 측면이 있다. 경쟁력 강화를 통한 분양성 향상이 주된 이유겠지만 기존 아파트 소유자들을 고객으로 흡수하려는 장기적인 의도도 숨어있다. 청주가 10년된 아파트가 많은 만큼 이들이 신규 아파트로 이동하는 현상이 두드러지게 나타날 것으로 본다”고 말했다.