경기도 제1종 지구단위 계획 수립 지침

 

경기도 제1종지구단위계획수립지침

2006.  1. 1 시행

경  기  도

(도시주택국)

목      차

제1장 총  칙  -------------------------------------- 3  

  제1절 지침의 의의  --------------------------------- 3

  제2절 법적근거  ------------------------------------ 3

  제3절 적용범위  ------------------------------------ 3

제2장 구역경계 및 용도지역  --------------------------- 4

  제1절 기본방향  ------------------------------------ 4

  제2절 구역경계 설정기준  ---------------------------- 4

  제3절 용도지역 세분  -------------------------------- 4

제3장 개발밀도  -------------------------------------- 6

  제1절 기본방향  ------------------------------------ 6

  제2절 용적률 적용기준  ------------------------------ 6

제4장 기반시설  ------------------------------------- 8

  제1절 기본방향  ------------------------------------ 8

  제2절 도 로  --------------------------------------- 8

  제3절 공원․녹지  ---------------------------------- 8

  제4절 기타시설  ------------------------------------ 9

제5장 환경․경관  ------------------------------------ 9

  제1절 기본방향  ------------------------------------ 9

  제2절 건축물의 높이  -------------------------------- 9

  제3절 건축물의 배치  -------------------------------- 10

부 칙  -------------------------------------------- 10

【별 지】용도지역 종 상향에 따른 적용용적률

         산정방법 및 사례  ---------------------------- 11

관계법령(발췌)  ------------------------  ----------- 17

경기도 제1종지구단위계획수립지침

- 주택건설 부문 -

제1장 총칙

제1절 지침의 의의

  (1) 이 지침은 국토의계획및이용에관한법률(이하 ꡒ법ꡓ이라 한다) 제49조 내지 제52조 규정 및 건설교통부 제1종지구단위계획수립지침의 규정에 관한 세부적인 기준을 정하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하는데 있다.

  (2) 시장․군수는 지구단위계획과 관련하여 국토의 계획 및 이용에 관한법령, 건설교통부 제1종지구단위계획수립지침 및 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위 규정의 범위내에서 시․군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

제2절 법적근거

  (1) 이 지침의 제정은 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제52조제4항의 규정에 의거 제정된 건설교통부 제1종지구단위계획수립지침 1-1-2 규정에 근거한다.

제3절 적용범위

  (1) 이 지침은 다음 각호의 주택건설을 위한 제1종지구단위계획에 적용한다.

   (가) 국토의계획 및 이용에관한 법률 제49조에 의한 제1종지구단위계획

   (나) 도시개발법 제17조 규정에 의한 도시개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 제1종지구단위계획

   (다) 주택법 제16조 규정에 의한 사업계획 승인시 의제되는 제1종지구단위계획

   (라) 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의한 정비계획수립시 제1종지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 보는 정비계획수립

  (2) 이 지침은 경기도의 지구단위계획 검토기준으로 적용한다.

 제2장 구역경계 및 용도지역

제1절 기본방향

  (1) 용도지역의 변경은 종 세분을 포함하여 원칙적으로 2단계 이상의 상향조정을 불허한다. 다만, 도시기본계획에서 정하는 인구배분계획 등에 적합하고 충분한 기반시설을 확보하였다고 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회에서 심의된 경우에는 그러하지 아니하다.

  (2) 준공업지역에 공동주택건설 목적의 지구단위계획수립은 원칙적으로 불허한다. 다만, 기업의 본사 및 지사, 연구소를 유치할 경우 유치하는 해당 종업원수 이내 및 당해 구역면적 20%미만의 범위내에서 종업원을 위한 주택을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  제2절 구역의 경계 설정 기준

  (1) 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적 개발을 도모할 수 있도록 계획한다.

  (2) 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상되는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 계획한다.

  (3) 기개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 한다.

  (4) 지구단위계획이 미 수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립한다.

 제3절 용도지역 세분

  (1)  일반주거지역의 종 세분은 건설교통부 도시관리계획수립지침 3-1-2-3의 규정에서 제시된 다음의 기준을 따른다.

   (가) 제1종일반주거지역

    1) 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지, 공원 등에 인접한 양호한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천․호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중․고층주택이 입지할 경우 경관훼손의 우려가 큰 지역

    2) 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지

    3) 단독주택․다가구․다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지

    4) 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

    5) 가능한 한 주간선도로와 접하지 않도록 한다. 다만, 주간선도로변에 충분한 완충녹지대가 설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

  (나) 제2종일반주거지역

    1) 기존 시가지 및 시가지주변의 주택지로서 중층주택이 입지하여도 환경악화, 자연경관의 저해 및 풍치를 저해할 우려가 없는 지역

    2) 원칙적으로 중심상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역과 접하여 지정하지 않아야 한다. 다만, 녹지대 또는 지형적으로 차단되어 주거환경에 지장을 초래하지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.

    3) 제1종 및 제3종일반주거지역에 해당되지 아니하는 경우

  (다) 제3종일반주거지역

     1) 계획적으로 중․고층주택지로서 정비가 완료되었거나 정비하는 것이 바람직한 지역 및 그 주변지역

     2) 중․고층주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있는 지역

     3) 간선도로(주간선도로와 보조간선도로를 말한다)설치 등 교통환경이 양호하며 역세권내에 포함된 지역

  (2) 녹지지역 또는 관리지역을 주거지역으로 변경하는 지역은 저층․저밀도로 개발되도록 하고 중․고밀도 개발이 불가피할 경우에는 제2종일반주거지역 이하의 용도지역을 부여한다. 다만, 30만 제곱미터 이상의 주택단지 건설시에는 제1․2종 전용주거, 제1․2․3종일반주거, 준주거지역을 적절히 배분하여 쾌적한 주거환경이 조성될 수 있도록 한다.

제3장 개발밀도

 제1절 기본방향

  (1) 개발밀도는 도시기본계획상 당해 생활권별 목표연도 인구수용계획을 초과 하여 수립할 수 없다.

  (2) 일반주거지역에서 종 세분을 상향하여 변경하는 경우에는 기반시설 확보비율의 정도에 따라 기존 용적률을 달리하여 적용하되 공공시설부지 제공에 따른 용적률 완화규정은 기반시설 확보비율이 일정한 기준을 초과하는 부분에 대하여만 적용한다.

 제2절 용적률 적용기준

  (1) 제1종지구단위계획내에서 기준용적률 및 상한용적률은 다음과 같다.

구분	기준용적률	상한용적률
제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역	75%이하 125%이하 180%이하 200%이하 220%이하	100%이하 150%이하 200%이하 230%이하 250%이하

  (2) 일반주거지역내에서 종 세분 상향시의 용적률은 다음기준을 적용한다.

기반시설 확보비율 (도시계획시설)	적용 용적률		비고
구역면적 20%이하	기준용적률 - 2.75(20%-기반시설확보비율)
구역면적 20%초과	공공시설면적을 제외한 기반시설면적이 구역면적의 20% 초과할 경우	기준용적률 × [1+1.5×(공공시설면적)/(전체면적-공공시설면적)〕
	공공시설면적을 제외한 기반시설면적이 구역면적의 20% 이하일 경우	기준용적률 × [1+1.5×(기반시설면적-전체면적의 20%)/(전체면적-공공시설면적)〕
※ 세부산정방법 및 사례는 별지참조

 (3) 지구단위계획구역외에 설치하는 기반시설로서 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회의 심의결과 타당하다고 인정하는 시설은 기반시설확보 비율에 포함한다.

 (4) 제2항의 규정에 불구하고 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)의 제1종지구단위계획은 다음의 기준을 적용한다.

    (가) 재건축의 상한용적률은 용적률 완화규정을 포함하여 250%를 초과할 수 없다.

    (나) 기존 용적률이 250%를 초과하는 경우에는 그 용적률을 상한용적률로 적용한다.

    (다) 기존 세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수 제외)하는 재건축 사업인 경우에는 제2항의 용적률 적용기준을 준용한다. 이 경우 제2항의 표에서 기반시설 확보비율의 구간은 ꡒ구역면적의 12% 미만, 12%이상ꡓ으로 하고, 적용 용적률 산식은 ꡒ기준용적률 - 2.75 × (12 - 기반시설확보 비율)ꡓ로 한다.

    (라) 기존세대수의 10%미만의 증가는 제2항의 기반시설 확보비율에 의한 용적률 규정을 적용하지 아니한다. 이 경우 임대주택 의무건설 호수를 포함하지 아니한다.

   (5) 기반시설부담구역내에서 지구단위계획을 수립하는 경우 제2항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

   (6) 개발밀도 관리구역에서 기준용적률 이하로 개발밀도를 제한하는 경우에는 이 지침에서 정하는 용적률 적용기준을 적용하지 아니한다.

   (7) 주거환경정비기본계획이 수립된 지역에서의 밀도계획은 당해 기본계획을 따른다.

   (8) 녹지지역 또는 관리지역에서의 용도지역은 제2장 제3절의 규정을 준용하되 전용주거지역이나 제1종일반주거지역으로 계획하여 저밀도의 쾌적한 주거환경을 조성하도록 하여야 하며, 도시기본계획 등 상위계획에 부합되는 공동주택건설의 경우에는 기준용적률 180% 이하, 상한용적률 200%를 초과할 수 없다.

 제4장 기반시설

 제1절 기본방향

  (1) 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석, 수요추정, 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업시행계획을 수립하여야 한다.

  (2) 기반시설은 원칙적으로 당해 구역내에 확보하여야 한다. 다만, 도로․공원․학교에 대하여는 주변지역 개발과 연계하여 기반시설의 효율적 배치를 위하여 시․군 도시계획위원회가 인정한 경우에는 그러하지 아니하다.

  (3) 이 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는 도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한규칙, 건설교통부 도시관리계획수립지침 및 제1종  지구단위계획수립지침에서 정하는바에 따른다.

 제2절 도로

  (1) 도로계획기준은 건설교통부 도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한규칙, 도시관리계획수립지침, 주택건설기준등에 관한규정을 적용한다.

  (2) 지구단위계획수립시 기정의 도시계획 도로폐지는 원칙적으로 불허한다. 다만, 폐지가 불가피한 경우에는 폐지되는 면적의 100%이상(미개설 도로는 80%) 을 기반시설로 조성하여야 한다.

    

 제3절 공원․녹지

 (1) 녹지지역 또는 관리지역을 주거지역으로 변경하는 지역 및 시가화지역내 나대지의 제1종지구단위계획 수립시 구역면적의 5%이상 또는 계획인구 1인당 3제곱미터 이상 중 큰 면적을 적용하여 공원․녹지를 확보하여야 한다.

  (2) 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

  (3) 제1항 규정에 불구하고 기존 세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수 제외)하는 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)은 추가 수용인구 1인당 3제곱미터 이상의 공원 또는 녹지(도시계획시설)를 확보하여야 한다.

  (4) 기타 공원․녹지의 입지기준 등은 도시공원및녹지등에관한법률에서 정하는 바에 따른다.

 제4절 기타시설

  (1) 인구수용계획에 따른 학교시설은 관할교육청과 협의하여 반영하고 그 입지는 도시계획시설의결정․구조및설치기준(규칙)에 따른다.

  (2) 주차장계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

  (3) 기타 시설에 대하여는 제4장 제1절의 규정에 의거 계획한다.

제5장 환경․경관

 제1절 기본방향

  (1) 제1종지구단위구역내에서는 당해 시․군의 도시(군)계획조례에서 정하는 개발행위허가 기준 중 경사도를 적용하여 자연환경 등을 보전하도록   계획을 수립하여야 한다. 다만, 기정의 주거․상업․공업지역에서는 그러하지 아니하다.

  (2) 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업대상지 주변과 연계한 경관시뮬레이션(매스모델 또는 합성사진)을 작성하여야 한다. 이 경우 근경, 원경을 구분하여 작성한다.

 제2절 건축물의 높이

  (1) 건축물의 높이는 용적률의 범위내에서 다양한 공간을 창출할 수 있도록 계획한다. 다만, 주변여건 등에 따라 다음 사항을 고려하여 건축물의 높이계획을 수립한다.

    (가) 공원, 학교, 단독주택지 인접지역 등 주변 경관 등에 영향을 미치는 지역은 조망권, 일조권 등을 종합적으로 고려하여 중․저층으로 계획하되 현지여건을 감안하여 도시계획(공동)위원회 심의결과에 따른다.

    (나) 전용주거지역과 인접한 지역은 중․저층으로 계획하고 농촌지역에 산발적인 고층아파트 계획을 지양한다.

    (다) 개발제한구역에서 우선 해제되는 지역의 제1종일반주거지역에서의 건축물은 3층(처마밑 기준 10m) 이하로 계획하여야 한다. 다만, 10m 이상의 도로에 접하는 지역은 4층 이하로 계획할 수 있다.

    (라) 건축물높이의 최고, 최저한도를 정하고 있는 고도지구에서는 당해 지구에서 정하는 기준에 따른다.

 제3절 건축물의 배치

    (1) 건축물의 배치, 조망, 통경, 공동주택의 주차장계획 등에 대하여는 경기도주택조례 기준을 따른다.

부     칙

 1. 이 지침은 2006. 1. 1 부터 시행한다. 다만, 이 지침 시행전에 민간제안 신청되어 시장․군수가 입안하여 공람공고를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

 2. 이 지침의 규정에 불구하고 입안권자가 지역여건 등 특히 필요하다고 인정하거나 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 결정기관에 속한 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 그 심의 결과에 따라 결정할 수 있다.

【별지】

용도지역 종상향에 따른 적용용적률 산정방법 및 사례

구  분	구역면적	기반시설 면    적	공공시설 면    적	적  용 용적율
내  용	A	B	C	D

【적용용적율 산출식】

 ꊱ D = 기준용적율 - 2.75×(20%-B/A)

 ꊲ D = 기준용적율 × [1+1.5×C/(A-C)]

 ꊳ D = 기준용적율 × [1+1.5×(B-A× 20%)/(A-C)]

【적용용적율 산출식 적용 판단】

 [1] 기반시설 확보비율 판단

   ① B/A ≤ 20% 일 경우 ꊱ식 적용

   ② B/A ＞ 20% 일 경우 판단기준[2] 적용

 [2] 기반시설 20% 초과 공공시설 판단

   ① (B-C)/A ＞ 20%) 일 경우 ꊲ식 적용

   ② (B-C)/A ≤ 20%) 일 경우 ꊳ식 적용

【적용용적율 산출식 적용판단에 의한 유형】

	판단 [1]		판단 [2]		비고
	조건	적용	조건	적용
유형 1	B/A ≤ 20%	ꊱ식	-	-	ꊲ,ꊳ식에의한 적용용적율이 상한용적율을 초과할 경우는 상한용적율 적용
유형 2	B/A ＞ 20%	판단[2]	(B-C)/A ＞ 20%	ꊲ식
유형 3	B/A ＞ 20%	판단[2]	(B-C)/A ≤ 20%	ꊳ식

제2종일반주거지역으로의 종 상향의 경우 산정방법

ꊱ 기반시설비율이 20% 미만이 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,000㎡

  ⇨ A=10,000,  B=1,000, 대지면적(A-B)=9,000

  ➠ B/A = 10% < 20% => ꊱ식 적용

  ➠ D = 200% - 2.75 × (20% - 10%) = 172.5%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,525㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,500㎡

  ⇨ A=10,000,  B=1,500, 대지면적(A-B)=8,500

  ➠ B/A = 15% < 20% => ꊱ식 적용

  ➠ D = 200% - 2.75 × (20% - 15%) = 186.25%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,831㎡

ꊲ 기반시설비율이 25%인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 200㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=200, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 23% > 20% => ꊲ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×200/(10,000-200) ] = 206.12%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,459㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 500㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=500, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-500) ]

       = 215.79%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,184㎡

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 2,500㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=2,500, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-2,500) ]

       = 220.00%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,500㎡

ꊳ 기반시설비율이 30%인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설이 없을 경우)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=0, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 30% > 20% => ꊲ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×0/(10,000-0) ] = 200.00%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 14,000㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설 1,000㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=1,000, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-1,000) ]

       = 233.33% > 230% (상한용적율 230% 적용)

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,100㎡

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설 3,000㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=3,000, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-3,000) ]

       = 242.86% > 230% (상한용적율 230% 적용)

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 16,100㎡

[ 실제사례 1 ] - ○○지구

▷ 구역면적 : 105,928㎡, 기반시설면적 : 26,025㎡(공공시설 26,025㎡ 포함)

  ⇨ A=105,928,  B=26,025, C=26,025, 대지면적(A-B)=79,903

  ➠ B/A = 24.57% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% ×  [ 1 + 1.5× (26,025-105,928*20%)/(105,928-26,025) ]  = 218.17%

[ 실제사례 2 ] - ○○지구

▷ 구역면적 : 242,358㎡, 기반시설면적 : 62,751㎡(공공시설 59,744㎡ 포함)

  ⇨ A=242,358,  B=62,751, C=59,744, 대지면적(A-B)=179,607

  ➠ B/A = 25.89% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 1.24% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% ×  [ 1 + 1.5× (62,751-242,358*20%)/(242,358-59,744) ]  = 223.46%

[ 실제사례 3 ] - ○○지구

▷ 구역면적 : 112,710㎡, 기반시설면적 : 40,266㎡(공공시설 38,144㎡ 포함)

  ⇨ A=112,710,  B=40,266, C=38,144, 대지면적(A-B)=72,444

  ➠ B/A = 35.73% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 1.88% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 200% ×  [ 1 + 1.5× (40,266-112,710*20%)/(112,710-38,144) ]

       = 271.31% > 230% (상한용적율 230% 적용)

  ☞ 입안용적율 : 200%,  심의결과 : 200%

제3종일반주거지역으로의 종 상향의 경우 산정방법

ꊱ 기반시설비율이 20% 미만이 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,000㎡

  ⇨ A=10,000,  B=1,000, 대지면적(A-B)=9,000

  ➠ B/A = 10% < 20% => ꊱ식 적용

  ➠ D = 220% - 2.75 × (20% - 10%) = 192.5%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,325㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,500㎡

  ⇨ A=10,000,  B=1,500, 대지면적(A-B)=8,500

  ➠ B/A = 15% < 20% => ꊱ식 적용

  ➠ D = 220% - 2.75 × (20% - 15%) = 206.25%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,531㎡

ꊲ 기반시설비율이 25%인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 200㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=200, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 23% > 20% => ꊲ식 적용

  ➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×200/(10,000-200) ] = 226.73%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,005㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 500㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=500, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-500) ]

       = 237.37%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,803㎡

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 2,500㎡)

  ⇨ A=10,000,  B=2,500, C=2,500, 대지면적(A-B)=7,500

  ➠ B/A = 25% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×(2,500-10,000*20%)/(10,000-2,500) ]

       = 242.00%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 18,150㎡

ꊳ 기반시설비율이 30%인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설이 없을 경우)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=0, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 30% > 20% => ꊲ식 적용

  ➠ D = 220 × [ 1 + 1.5×0/(10,000-0) ] = 220.00%

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 15,400㎡

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설 1,000㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=1,000, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 20% = 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-1,000) ]

       = 256.67% > 250% (상한용적율 250% 적용)

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,500㎡

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설 3,000㎡ 포함)

  ⇨ A=10,000,  B=3,000, C=3,000, 대지면적(A-B)=7,000

  ➠ B/A = 30% > 20% => 판단[2] 적용

  ➠ (B-C)/A = 0% < 20% => ꊳ식 적용

  ➠ D = 220% × [ 1 + 1.5×(3,000-10,000*20%)/(10,000-3,000) ]

       = 267.14% > 250% (상한용적율 250% 적용)

  ➠ 연면적 = D×(A-B) = 17,500㎡

관 계 법 령 발 췌

□ 국토의계획및이용에관한법률

제49조(지구단위계획의 구분) 지구단위계획은 다음 각호와 같이 구분한다

  1. 제1종지구단위계획 : 토지이용을 합리화․구체화하고, 도시 또는 농산․어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

  2. 제2종지구단위계획 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적․계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류및 규모등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

제50조(지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정) 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다

제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ①건설교통부장관 또는 시․도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획을 수립할 수 있다.

1. 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구

2. 기반시설부담구역

3. 도시개발법 제3조의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역

4. 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역

5. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구

6. 삭제

7. 주택법 제16조에 규정에 의한 대지조성사업지구

8. 산업입지및개발에관한법률 제2조 제5호의 규정에 의한 산업단지(동법 제2조제6호 가목에 해당하는 시설용지를 제외한다)

9. 관광진흥법 제67조의 규정에 의하여 지정된 관광특구

10. 개발제한구역․시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거․상업․공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

11. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

②건설교통부장관 또는 시․도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여는 이를 제1종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러지 아니하다.

1. 제1항제4호 내지 제6호의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

2. 제1항 각호중 체계적․계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

③건설교통부장관 또는 시․도지사는 다음 각호의1에 해당하는 지역에 대하여는 제2종지구단위계획구역을 지정할 수 있다

1. 제36조의 규정에 의하여 지정된 계획관리지역으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조의 규정에 의하여 지정된 개발진흥지구로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역

제52조(지구단위계획의내용) ①지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 제1종지구단위계획에는 다음 각호의 사항중 1 이상의 사항이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음 각호의 사항중 제2호 내지 제4호 및 제7호의 사항을 포함한 4 이상의 사항이 포함되어야 한다.

1.용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위안에서 세분하거나 변경하는 사항

2. 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발․정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

4. 건축물의 용도제한․건축물의 건폐율 또는 용적률․건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

5. 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 괸한 계획

6. 환경관리계획 또는 경관계획

7. 교통처리계획

8. 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농․산․어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

②지구단위계획은 도로, 상․하수도 등 대통령령이 정하는 도시계획시설의 처리․공급 및 수용능력이 지구단위계획구역안에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적정한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.

③지구단위계획구역안에서는 제76조 내지 제78조와 건축법 제32조․제33조․제51조․제53조 및 제67조, 주차장법 제19조 및 제19조의2 규정을 대통령령이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

④지구단위계획 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다

  

□ 제1종지구단위계획수립지침(건교부)

제1장총칙

제1절 지침의 의의

1-1-2. 지구단위계획과 관련하여 법, 국토의계획및이용에관한법률시행령(이하 ꡒ영ꡓ이라한다), 국토의계획및이용에관한법률시행규칙(이하 ꡒ규칙ꡓ이라한다) 및 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 특별시․광역시․도(이하 ꡒ시․도ꡓ라한다) 또는 시․군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

□ 도시개발법

제17조(실시계획의 작성 및 인가 등) ①시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하ꡒ실시계획ꡓ이라한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

  

□ 주택법

제16조(사업계획의 승인) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시․도지사(국가․대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게  그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제17조(다른 법률에 의한 인․허가 등의 의제 등) ①시․도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가․인가․결정․승인 또는 신고 등(이하ꡒ인․허가 등ꡓ이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인․허가 등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다

5. 국토의계획및이용에관한법률 제30조의 규정에 의한 도시관리계획(동법 제2조제4호다목의 계획 및 동호마목의 계획중 동법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획에 한한다)의 결정, 동법 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업 시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가, 동법 제118조의 규정에 의한 토지거래계약의 허가 및 동법 제130조제2항의 규정에 의한 허가

□ 도시및주거환경정비법

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

④제3항의 규정에 의하여 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획 중 국토의계획및이용에관한법률 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및  제1종지구단위계획구역으로 결정․고시된 것으로 본다.〈신설 2005.3.18〉

⑤「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정․고시(변경 결정․고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정․고시된 것으로 본다.〈신설 2005.3.18〉

⑥ 정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의계획및이용에관한법률」제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다, 이 경우 ꡒ지구단위계획구역ꡓ은 ꡒ정비구역ꡓ으로 ꡒ지구단위계획ꡓ은 ꡒ정비계획ꡓ으로 본다.〈신설 2005.3.18〉