뉴타운 특별법

추진배경 뉴타운과 신도시 건설 비교 주택공급 측면의 효율성     - 뉴타운 (1,370만평) : 약86만 세대(순수증가 약 18만세대) 공급 추정     - 신도시 (989만평) : 14만 세대 공급 (판교, 화성, 김포, 파주) 기반시설 투자비 측면의 경제성     - 신도시 : 서울 등 배후도시와 연결하는 모든 간선기반시설 새로 건설 예) 신분당선 : 1조1,690억 / 영덕~양재간 고속화 도로 등 : 2조5,400억     - 뉴타운 : 기존 간선기반시설 최대 활용 가능 지속가능성 및 친 환경성     - 신도시 : 녹지 · 농지 등 자연 훼손 불가피 (개발면적의 70%)     - 뉴타운 : 노후 · 불량주택으로 기 개발되어 훼손된 지역에 공원·녹지 대폭 확충 정책실현 기간     - 신도시 : 도시형성에 최소 10년 이상 소요 , 뉴타운 : 5년 정도 교통·환경 등 도시문제     - 신도시 : 출·퇴근 시간(비용)의 과다 소요 및 교통, 환경 등 새로운 도시문제 유발(비자족성)     - 뉴타운 : 기성시가지 내 균형개발로 주거,교통,교육,문화 등 각종 도시문제 해소 입법화 필요성 여러 관련된 법령과 중복된 절차 이행으로 사업추진기간 장기화 재정·세제 등의 공공지원 근거 미비로 고 품격의 시가지 조성 한계 주택시장에 대한 유연성 있는 대응, 주거수준 향상, 자족적 복합도시 구축,     다양한 개발방식의 효율적 활용 미흡 입법 기대 효과 강북 등 기존 시가지 개발의 효율성 제고 및 안정적 추진 새로운 기성시가지 정비제도의 전국 타 도시 적용으로 도시관리 체계화     ※ 뉴타운제도 운영 및 검토중인 도시 : 부산, 인천, 울산, 성남, 부천시 등   기본방향 뉴타운 특별법의 기본 방향 충분한 기반시설을 확충하기 위한 소요재원의 일부 국가지원 의무화 주택의 건설기준 보완 및 제한 완화로 고품질의 주거단지 조성 개별법령의 시행요건과 중복된 절차의 생략,     사업을 촉진 할 수 있는 제도의 도입으로 사업기간 대폭 단축 교육환경 개선을 위한 우수고교의 원활한 설립, 운영의 제도화   특별법의 주요내용 1) 기반시설의 원활한 확충과 공공지원의 의무화 지구 내 개별사업구역별로 균형적인 기반시설 부담계획 수립     - 기반시설 부담규모 : 사업시행 규모, 용도지역 조정, 용적율 완화 등과 연동 적용     - "사업촉진 인센티브" 및 "투기억제를 위한 개발이익 환수수단"으로 동시 활용 기반시설 부담의 원칙 : 민간시행자 (정비사업구역)     공공부담 (지구단위계획의 필지별 자율정비구역)     - 공공지원 : 기반시설의 과도한 부담, 사업촉진 등을 위해 필요한 일부 기반시설비 등     - 필요한 경우 공공이 먼저 기반시설 설치 후 해당 사업 시행시 비용 회수 사업지역 내 기반시설 공공 설치 원활화     - 보상받은 권리자가 보상금을 반환 하는 경우 조합원 분양권 부여     - 또는 보상금 수령 후 해당 조합아파트 특별분양 자격 부여 2) 기반시설 설치비용의 일부 국고지원 의무화 공공지원이 필요한 기반시설 설치 비용을 국가와 자치단체 각 50% 분담     - 사업 구역별 공공용지 부담율, 용도지역조정 등을 고려하여 도로, 공원, 임대주택,       우수 고등학교, 문화, 복지시설 등 지원 대상시설 선정기준 별도 규정 『뉴타운 특별회계』설치로 안정적 공공지원 실현     - 국고지원, 일반회계의 전입금, 과밀부담금 등 활용     - 과밀부담금 지자체 전액 귀속으로 낙후지역 투자 (현행 : 국가 및 지자체 50% 귀속) 뉴타운 사업지구에 대한 과밀부담금 전액 감면     - 대규모 판매·업무시설 등 도시 중심기능 유치 원활화 3) 개발계획의 고 품질화 공공이 개발계획, 정비계획 수립 및 사업구역 지정 등을 직접 주도     - 공공이 개발계획, 정비계획 수립 및 사업구역 지정 등을 직접 주도     - 주민의 사업초기 부담완화와 구역지정 기간 대폭 단축 가능 2종 일반주거지역의 평균 층수 제도 도입으로 다양한 환경 조성     - 7,12층 이하지역 : 평균층수 10층(최고 15층이하) 또는 평균층수 15층(최고 20층)허용 최고 층수의 제한이 불필요한 지역은 용도지역 조정     - 용적율은 2종 일반 기준대로 유지하는 조건으로 3종 주거지역으로 용도지역 조정 『책임계획가 (마스터 플레너)』지정 운영 : 도시계획 등 관련 전문가     - 계획수립 초기 개발방향 설정, 계획수립 및 사업시행 전 과정 총괄 관리     - 지역주민, 설계자 등 이해관계자간 이견 및 갈등 조정으로 사업계획의 수준제고 『건축설계경기』의무화     - 고품질 단지조성 및 정비사업의 객관성 및 투명성 확보 상위 계획과의 연계성 확보     - 도시기본계획 등 상위계획과 정합성 유지 및 생활권단위로 종합정비계획 수립 4) 사업절차 대폭 간소화 『뉴타운 사업계획』수립 시 타 법령의 중복절차 의제 처리     - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률       : 용도지역·지구의 변경, 도시계획시설의 변경, 지구단위계획의 수립·변경     - 도시 및 주거환경 정비법 : 정비기본계획 변경, 정비구역 지정, 정비계획의 수립·변경     - 도시 개발법 : 도시개발구역지정 및 개발계획 수립 개발계획 수립기한 제한으로 사업의 조기 가시화 유도     - 지구지정 일로부터 2년 이내(1년 연장가능) 수립 : 미 수립 시 지구지정 해제 『조합설립 추진위원회』생략,『조합설립』동의율 완화 (4/5이상 →2/3이상) 5) 다양한 도시 중심기능 유치 용도지역상 건축물 용도 완화     - 계획 용도지역 유지하며 유치 필요한 준 주거, 상업지역의 건축물 용도 제한적 허용       예) 일반주거지역에 준 주거지역에서 허용되는 판매영업 및 업무시설 허용            준 주거지역에 상업지역에서 가능한 호텔 등 전략적 시설 허용 중심지 기능시설 및 문화 · 복지시설 유치를 위한 용적율 완화제도 적용 융자 지원 및 지방세 감면     - 상업, 유통, 업무, 정보통신, 문화 등 도시중심기능 유치 시 취득세, 등록세 등 감면 6) 공동주택규모의 다양화와 임대주택건설의 유연성 확보 국민주택규모 초과 건설비율 확대 허용 및 최대 건립규모(115㎡) 삭제     - 국민주택규모 초과 건설비율 확대 : 현 20% → 40% 이내     - 주택시장 수요 적응 및 다양한 계층이 더불어 사는 고품질의 주거공간 조성 임대주택 건설규모 확대 (현 60㎡이하 → 85㎡이하)     - 소득과 가족 수에 따라 다양한 계층이 어울려 거주할 수 있는 여건 조성 임대주택 건설면적(세대수) 탄력적 적용     - 학교용지 등 기반시설 부담이 과중하거나 건축과다규제 등 필요 시 경감     - 부족되는 공급량은 지역별 가용 임대주택 활용 7) 정비사업 구역지정 요건 완화 노후불량 건축물의 비율 완화 (예 : 2/3이상 → 1/2이상)     - 도로, 주차장 등 기반시설의 불비 상태와 다세대 · 다가구 주택의 분포비율 고려 조정 접도율 기준 조정 (4m미만 → 6m미만)     - 자동차 문화에 부합하는 도로 적정 확보 지구지정 요건의 추가 완화 조치 (필요한 일정규모 이하)     - 전략적 중심기능 시설 유치, 기반시설의 연계성 유치 등       필요한 경우 지구지정요건 추가 완화 8) 도시개발사업 방식 적용 확대 구역지정 요건 완화     - 나대지 비율 50% 미만에서 민간도 시행 가능토록 완화 입체환지 확대 적용     - 대상자 : 토지 + 주택 소유자 → 토지소유자까지 확대     - 대상토지 : 체비지 → 일반토지까지 확대 사업 대행자 제도 도입     - 토지신탁회사, 특수법인 등에 대행하여 민간의 자본과 사업관리 능력 적극 활용 9) 우수고 유치 등 교육환경 개선 학교용지 확보 및 자립형 사립고 등 우수고 유치 의무부여 (지자체장, 교육청) 자치단체장이 직접 자립형 고교 설치·운영 (교육감 협의) 자치단체의 소유 공유지 등을 우수 사립학교에 무상 임대 학교부지가 확보되는 사업지구에 건축계획 인센티브 등 지원 강화 10) 여러 개 소규모 단위사업을 하나의 뉴타운 사업으로 통합 종합계획수립으로 충분한 기반시설을 확보하면서 사업간 연계성 제고 생활권단위별로 기반시설의 적정 확보 지구 내 단위사업이 단계별 순차적으로 시행되도록 계획     ※ 종합계획수립이 가능토록 뉴타운 사업의 지구지정 최소면적 규정 11) 지정효력 확대 및 절차의 간소화 지구지정 시 『토지거래허가구역』및 『개발행위허가제한』 의제 지구지정 시 『지형도면 작성·고시』절차 생략, 건축법에 의한 건축제한 12) 뉴타운 지구 내 모든 토지거래허가 의무화로 투기방지 뉴타운 지구는 토지규모 영세로 현행 토지거래허가제도의 실효성 미미     - 현행 허가 규모 : 주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과 등 뉴타운 지구 지정 공고일 후에 권리의 지분 분할 거래 규제 13) 뉴타운 사업의 지속적이고 효율적인 관리제도 도입 지방자치단체별 또는 사업지구별 『사업지원쎈터』설치     - 지역주민의 적극적인 사업 참여 유도 및 홍보     - 사업자간 지역주민 간 의견 및 갈등조정 자치단체장에게 지역간 격차해소를 위한 지속적 정책추진 책무부여     - 뉴타운 사업에 의한 낙후지역 정비와 중심지 활성화 정책의 추진     - 기초생활서비스 시설의 지역 간 균형 유지