부동산값 안정 위한 '대헌장' 뜬다

부동산값 안정 위한 '대헌장' 뜬다
[국정브리핑] 2005-12-07 10:38

8·31부동산정책이 입법을 앞두고 있다. 이들 정책이 법으로 완성될 경우 부동산시장에 커다란 파급효과를 미칠 것으로 전망된다. 투기세력은 더 이상 발을 붙이지 못할 것이다. 집값이 안정되고 서민들의 내집마련 기회도 늘 것이다. 8·31부동산정책 관련 입법 추진 내용과 향후 전망을 짚어봤다. 8·31부동산정책은 총 14개의 법안으로 나뉘어 국회에서 입법을 기다리고 있다. 이들 법안은 모두 의원입법으로 상정됐다. 이미 본회의에서 의결됐거나 해당 상임위에서 논의가 진행 중이다. 정치권 일부에서 몇몇 법안에 대해 문제를 제기할 뿐 큰 틀에서는 공감하는 측면이 많아 8·31부동산정책은 골격을 유지한 채 입법될 것이라는 전망이 우세하다. 8·31부동산정책 관련 법안 중 재정경제부 소관은 종합부동산세법·소득세법·조세특례제한법·법인세법 등 4개다. 또 건설교통부 소관은 주택법·국토계획법·국민임대특별조치법·개발이익환수법·토지보상법·기반시설부담금법·도시구조개선특별법 등 7개다. 이들 법률안의 목적은 투기세력을 원천적으로 차단하고, 집값·땅값을 안정시켜 궁극적으로 서민의 주거 안정을 도모하자는 데 있다. 이들 법안이 예정대로 입법될 경우 되풀이되던 집값 폭등 현상은 다시 일어나지 않을 것으로 예상된다. 때문에 많은 국민은 이번 정기국회에서 법안이 순조롭게 통과되기를 기대하고 있다. ♣ 종합부동산세법 집값 6억 원 넘으면 종부세 대상 현행 종합부동산세(종부세)는 세 부담 수준이 낮아 국민이 느끼는 현실과 차이가 있다. 또 집을 여러 채 갖고 있거나 투기성 땅을 많이 갖고 있어도 세 부담이 크지 않았다. 이런 이유로 세법을 악용해 부동산 투기를 하는 경우가 많았다. 이에 따라 부동산 보유에 걸맞게 보유세를 강화해 과세 형평을 높이고 가격 안정을 꾀해야 한다는 목소리가 높았다. 정부도 이를 감안해 종부세법 개정안을 이번 정기국회에 제출한 상태다. 주택 보유에 따른 세 부담을 합리화하고, 투기적 수요를 억제하기 위해 비사업용 토지에 대한 보유세를 높인 것이 골자다. 먼저 주택과 비사업용 토지에 대한 종부세 과세 대상을 ‘개인별 합산’에서 ‘세대별 합산’으로 바꾸었다. 지금과 같은 개인별 합산제도 아래서는 가족 등 타인 명의로 부동산을 등기해 종부세를 피하는 사람이 많았다. 대신 세대별로 합산하면 세금 회피를 위한 명의 분산이 줄어들 것으로 보인다. 종부세 과세기준 금액도 하향조정되고 주택에 대한 세율도 조정된다. 현재 9억 원을 넘는 주택에 종부세를 부과하나 개정안은 6억 원 이상의 주택에 부과하도록 했다. 또 비사업용 토지의 경우 종부세 과세기준이 6억 원 이상에서 3억 원 이상으로 낮춰졌다. 현재 9억 원이 넘는 주택을 보유해 종부세를 내는 사람은 4만여 명이다. 그러나 세대별 합산으로 6억 원을 넘는 주택에 종부세를 부과할 경우 대상은 16만 세대로 늘어날 전망이다. 개정안에 따르면 공시가격으로 6억~9억 원짜리 주택에 1%의 종부세를 부과하는 세율구간이 신설됐다. 이는 종부세 과세 대상이 9억 원에서 6억 원으로 하향조정된 데 따른 것이다. 또 현재까지는 9억~20억 원의 주택에 대해 1%의 종부세를 부과했으나 개정안은 이를 1.5%로 상향조정했다. 과표 적용률도 단계적으로 현실화된다. 현재 주택과 비사업용 토지는 공시가격의 50%를 과세표준으로 삼고 있다. 하지만 개정안은 2006년 70%를 시작으로 매년 10%포인트씩 높여 2009년에는 공시가격의 100%를 적용하기로 했다. 사업용 토지는 현재 공시가의 50%를 과세표준으로 삼지만 내년부터 매년 5%포인트씩 높여 2015년에는 100%를 적용하기로 했다. 과세 형평과 투명성을 높이고 투기적 부동산 보유를 막기 위한 조치라고 할 수 있다. 종부세 대상자가 내야 할 주택과 비사업용 토지에 대한 보유세 증가 상한선이 지금은 전년대비 1.5배다. 하지만 개정안이 통과되면 상한선이 3배로 높아진다. 이는 투기적 수요를 차단하지 않으면 종합부동산세제의 정책목표를 달성하기 어렵다는 정책적 판단에 따른 것이다. 종부세법 개정안이 입법될 경우 부동산 과다보유 심리가 억제되고 편중된 소유구조도 개선될 것으로 보인다. 지금은 보유세의 실효세 부담이 낮아 고가 주택이나 다주택, 비사업용 토지를 보유하려는 경향이 강하다. 세금을 내는 것보다 보유해서 얻는 투기이익이 훨씬 크기 때문이다. 새 종부세법이 확정되면 이 같은 투기적 수요는 많이 줄어들 것으로 예상된다. ♣ 소득세법 2007년부터 양도세 실거래가액 전면 시행 2007년부터는 모든 부동산에 대해 양도소득세가 실거래가액으로 과세될 전망이다. 1가구 2주택과 비사업용 토지 등에 대한 양도소득세도 강화된다. 이 같은 내용의 「소득세법」 개정안이 의원입법으로 국회에 계류 중이다. 이번 개정안은 부동산 거래 투명화 및 부동산으로 인한 초과이익의 철저한 환수에 초점을 맞추고 있다. 현재 부동산 양도소득세는 기준시가를 원칙으로 하되 고가 주택, 단기매매 거래, 미등기 자산, 1가구 3주택 등에 대해서만 예외적으로 실거래가로 부과한다. 그러나 개정안에 따르면 2006년에는 비사업용 토지와 1가구 2주택이 실거래가 과세에 추가되고, 2007년에는 실거래가 기준이 전면 적용된다. 그동안 부동산 기준시가가 실거래가보다 낮아 실질과세 원칙에 어긋난다는 지적을 받아왔다. 이와 함께 부동산 소득과 다른 소득 간의 과세 형평성도 왜곡됐던 것이 사실이다. 또 부동산값이 폭등해도 적기에 기준시가 조정이 이뤄지지 않아 투기에 적절히 대응할 수 없었다. 양도세 실거래가 과세가 실현되면 이런 문제들은 자연스럽게 해소될 것으로 보인다. 현재 1가구 2주택과 비사업용 토지 및 이를 과다보유한 법인주식에 대해서는 보유기간에 따라 9~50%의 양도소득세율을 적용한다. 법이 개정되면 2007년부터 1가구 2주택자는 양도소득세율이 50%로 높아진다. 또 비사업용 토지의 양도소득세율도 60%로 상향조정된다. 현행 양도세율 체계는 2년 이상 보유 부동산에 대해 양도차익에 따라 기본세율(9~36%)을 적용한다. 다만 2년 미만 보유 부동산과 1가구 3주택 등 투기 우려가 있는 자산에 대해서는 중과세(40~70%)한다. 여기에 더하여 1가구 2주택, 비사업용 토지 등에 대해서도 중과세함으로써 부동산 불로소득을 철저히 환수해 과세 형평성을 높이겠다는 것이다. 전체 970만 가구 중 1가구 2주택은 72만 가구로, 중과세 대상은 28만 가구로 추산된다. 그간 미등기 자산과 1가구 3주택만 장기보유특별공제 대상에서 제외됐다. 개정안에 따르면 앞으로는 1가구 2주택과 비사업용 토지로까지 제외 대상이 확대된다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물에 적용된다. 또 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제 구간도 조정됐다. 예컨대 15년 이상 보유한 일반주택과 기준면적 미만 고가 주택에 대해서는 양도차익의 45%까지 특별공제해 주기로 한 것이다. 지금까지는 농지 대토로 발생한 소득에 대해 양도세를 비과세했다. 하지만 개정안은 이에 대한 비과세도 폐지했다. 농지 대토에 대한 양도세 비과세가 과도한 농지 대체취득 수요를 유발해 토지시장을 교란하는 데 따른 입법이라고 할 수 있다. 강남·분당·용인 등 수도권 일대 주택 거래의 58%가 1가구 3주택자다. 이는 공급보다 가수요가 부동산 투기의 근본 원인이라는 증거이기도 하다. 주택시장 안정을 위해서는 양도세 강화와 같은 투기적 수요 차단책이 필요하며, 이를 통해 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되도록 해야 할 것이다. ♣ 주택법 전매 제한기간 5년→10년으로 연장 최근 신규주택 분양 가격이 지속적으로 올라 무주택 서민의 내집마련이 어려워지고 있다. 또 건설업체들이 분양가를 부풀려 폭리를 취한다는 비판의 목소리도 높다. 이에 따라 앞으로 공공택지에서 공급하는 공동주택은 모든 평형에 분양가 상한제가 적용될 전망이다. 현재는 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 주택에만 분양가 상한제가 적용되나 「주택법」 개정안에 따르면 85㎡ 초과 주택까지 분양가 상한제가 확대된다. 상한제가 적용되지 않았던 후분양 주택도 앞으로는 상한제를 적용받는다. 그러나 상업용지 등 경쟁입찰로 공급되는 택지에 건설되는 주상복합아파트는 현행대로 분양가 상한제를 적용받지 않는다. 또 내년부터는 공공택지에 민간이 건설하는 85㎡ 초과 주택도 분양원가 공개 대상이 될 것으로 예상된다. 현재는 공공택지 내 85㎡ 이하 주택과 공공건설 85㎡ 초과 주택에 대해서만 분양원가를 공개하도록 법으로 정해 놓고 있다. 그러나 「주택법」 개정안이 통과되면 사실상 공공택지에 건설되는 모든 주택은 분양원가를 공개해야 한다. 분양원가 공개 항목도 늘어난다. 지금은 택지비·공사비·설계감리비·부대비용·가산비용 등 5개 항목의 분양원가를 공개하도록 돼 있다. 공사비를 직·간접 공사비로 나누고, 설계비와 감리비를 분리해 원가를 공개하도록 했다. 분양가 상한제 적용 주택에 대한 전매 제한기간은 현행 5년에서 10년으로 늘어난다. 대신 투기과열지구에 대한 전매 제한기간(수도권·충청권은 최대 5년, 기타 지역은 분양계약 체결 가능일부터 1년까지)은 현행 제도를 유지하도록 했다. 이처럼 분양원가 공개를 확대한 것은 원가 정보를 제공해 소비자의 합리적 판단을 유도하고, 소비자 주권을 강화하기 위함이다. 분양가 상한제가 시행되면 시세보다 싸게 주택을 공급할 수 있게 된다. 이렇게 되면 시세차익을 노린 투기 목적의 수요가 늘 가능성이 크기 때문에 전매제한을 강화해 이를 사전에 차단할 필요가 있다. 또 투기과열지구에 조성되는 공공택지 중 주택에 대한 투기가 우려되는 곳은 주택공영개발지구로 지정된다. 주택공영개발지구에서는 국가·지자체, 주택공사·지방공사 등 공공기관에 한하여 택지를 공급받을 수 있게 된다. 이 지역에 대해서는 투기를 막기 위해 택지 개발 및 주택 건설·공급도 공공기관만 담당하도록 법으로 규정한 것이다. ♣ 기타 법안 내년부터 개발부담금 재부과 2006년 1월1일부터 개발부담금이 재부과된다. 개발부담금은 기업 부담을 줄여 준다는 차원에서 수도권은 2004년부터, 비수도권은 2002년부터 부과가 중지됐다. 그러나 무분별한 토지개발사업을 막기 위해서는 개발이익(지가초과이익)을 환수해야 한다는 여론이 높아 관련 법안을 마련했다. 법안에 따르면 개발부담금은 개발이익의 25%다. ◆법인세법 법인이 소유한 비사업용 토지의 양도소득에 대해 일반 법인세 외에 30%(미등기 토지는 40%)를 추가로 과세한다. 이는 땅에 대한 투기적 수요를 억제하고, 투기이익을 환수해 부동산시장을 안정시키겠다는 취지다. 이 같은 내용의 「법인세법」 개정안이 국회를 통과하면 사업자들에 의한 대규모 땅투기가 많이 줄어들 전망이다. ◆국민임대주택건설법 난개발 방지를 위해 국민임대주택단지 규모가 확대된다. 현재 국민임대주택단지 규모는 100만㎡(30만 평) 미만인데, 이를 200만㎡(60만 평) 미만으로 늘린 것이다. 이처럼 규모가 늘 경우 국민임대주택 100만 가구 건설에 필요한 도심 인근의 가용 택지 확보가 훨씬 수월해질 것으로 보인다. ◆도시재정비촉진을 위한 특별법 낙후한 구시가지 재개발 등 각종 정비사업을 효율적으로 추진하기 위한 「도시재정비촉진을 위한 특별법」도 국회에 상정돼 있다. 이 법안에 따르면 재정비 사업시행자가 되는 경우 용적률·층고제한·소형평형 의무비율 완화 등에 대해 인센티브가 부여된다. 뉴타운 건설 등 도시구조개선지구의 규모는 50만㎡ 이상을 최소로 하되, 역세권 등 집약적 개발이 필요한 지역은 20만㎡를 넘으면 개발이 가능하도록 했다. ◆국토 계획 및 이용법 지금은 토지이용계획만 제출하면 거래 허가를 받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 여기에 토지를 취득하기 위한 자금조달계획도 함께 제출해야 한다. 출처가 불투명한 자금이 토지시장에 유입돼 투기를 조장하는 일을 막기 위해 국토이용계획에 관한 법률을 개정하기로 한 것이다. 빈번한 거래, 미성년자의 거래 등 이상 거래자에 대해서는 자금조달 명세를 국세청에 통보해 탈세 여부를 조사받도록 했다. ◆토지보상법 지금은 사업자가 원활한 사업 추진을 위해 토지보상금을 대부분 현금으로 지급한다. 그러나 최근 대규모 개발사업 추진 등에 따라 토지보상비가 급증하고, 대체토지 수요 증가로 인근지역까지 덩달아 땅값이 상승하는 악순환이 되풀이되고 있다. 이런 현상을 막기 위해 「토지보상법」을 개정해 공공기관이 토지투기 우려지역 내 토지를 수용할 때 부재지주에 대해서는 보상액 중 일정액을 초과하는 부분을 채권으로 지급하기로 했다. 개정안에 따르면 부재지주에 대한 보상액이 일정액을 초과하는 경우 나머지 금액은 전액 채권으로 지급된다. ◆기반시설부담금법 개발에 따른 기반시설 설치비용을 개발 사업자가 부담하도록 하는 기반시설부담금에 관한 법률안도 제출돼 있다. 새 법률안은 수익자 부담 원칙에 따라 개발업자가 기반시설 비용을 부담하도록 해 비용부담의 형평성을 제고하고, 난개발을 억제하는 효과가 있을 것으로 예상된다. 토지이용규제 기본 법안 지역·지구 등 신설 함부로 못한다 앞으로 토지이용을 규제하는 지역·지구 등의 신설이 원칙적으로 제한된다. 그동안 개별 법률에 따라 특정 목적을 위해 다양한 형태의 지역·지구가 신설돼 국민의 토지 이용에 불편을 초래하고 있다는 비판이 제기됐다. 이를 개선하기 위해 「토지이용규제법」을 제정하기로 한 것이다. 이에 따르면 지역·지구 등을 신설하고자 하는 경우 입법예고 전 기존 지역·지구 등과의 중복성 등에 관해 토지이용규제심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 지금은 개발사업지구에 대한 일시적 규제가 개별 법률에 따라 여러 가지로 분산돼 있다. 이에 따라 각종 개발사업에 지장을 초래했다. 그러나 앞으로는 사업지구 안에서의 행위 제한이 통합돼 운용된다. 또 앞으로는 지역·지구 지정을 할 때는 반드시 주민의견을 청취하도록 했다. 주민들이 지역·지구 지정 사실을 알 수 있도록 지형도면을 반드시 고시하도록 했다. 이와 함께 건설교통부 장관과 자치단체장은 국토이용정보체계를 구축해 지역·지구 지정, 행위 제한 등을 국민에게 알려야 한다. 이 같은 정보는 서면 또는 전산발급된다. 정부와 자치단체는 토지이용규제와 관련된 정보를 체계적으로 관리할 수 있는 시스템을 갖추고 전담 조직을 운영하게 된다. 또 건교부 장관은 개발에 따른 인·허가, 기준, 절차 및 구비서류 등을 안내하는 규제안내서를 작성해 관보에 고시해야 한다. 이를 통해 국민이 개발과 관련한 정보를 빠르고 쉽게 알도록 하겠다는 것이다. (자료 : 코리아플러스)

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