[스크랩] -알기 쉬운 재건축 상식- 용적률&건폐율

● 알기 쉬운 재건축 상식,  용적률

 

최고의 주상복합, 도곡동 타워펠리스 용적률 900%
재건축의 신화, 대치동 동부 센트리빌 용적률 297%
강남 부의 새로운 상징 대치동 도곡렉슬 용적률 280%

 

재건축이 돈이 되는건, 바로 용적률에서 출발합니다.

그만큼 재건축의 수익성을 좌우하고 소유주에게는 더 넓은 평형을 무상으로 제공할 수 있는 기회를 만들어 줍니다.

 

상업용지인 타워펠리스는 900%의 용적률을 받았습니다. (그래서 상업용지가 더 비싸죠)

강남 재건축의 대표주자인 동부센트리빌과 도곡렉슬도 용적률 280~300%를 받아서 조합원들에게 짭짤한 재미를 안겨주었습니다.

 

이렇게 부동산에서 중요한것이 용적률임에도, 아직 잘 이해를 못하고 계신분들이 있는거 같기에 간략하게 설명해보고자 합니다.

 

● 용적률이란?

 

 

 

용적률이란 대지면적 대비 연면적(건출물 바닥면적의 합)입니다.

그림 A와 같이 100평인 땅에 100평인 1층짜리 건물이 들어서 있으면 용적률이 100%입니다.

그림 B와 같이 100평인 땅에 100평인 2층짜리 건물이 들어서 있으면 용적률이 200%입니다.

그림 C는 100평인 땅에 12.5평인 건물을 8층으로 올리면, 연면적은 12.5평X8=100평으로 용적률은 100%가 됩니다.

 

따라서 그림에 있는 땅을 100평으로 가정한다면 

그림 A에 사는 사람은  대지지분이 100평이 되고,

그림 B에 사는 사람은 대지지분이 50평

그림 C에 사는 사람은 대지지분이 12.5평이 됩니다.

 

 

● 용적률이 돈이 되는 이유?

 

 

대지 100평인 땅에 용적률 100%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 2층짜리 집이 나옵니다.

똑 같은 땅에 용적률 200%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 50평짜리 집 4채가 나옵니다.

다시 용적률 300%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 50평짜리 아파트 6채가 나옵니다.

 

처음 땅주인인 2명의 재건축 조합원이 용적률 300%를 적용받아 아파트를 새로 짓게 되면,

자기가 살집 이외에 4채가 더 만들어지기에, 2채씩 나눠갔던지 팔아서 돈을 만들 수 있겠죠?

 

예를 들어 과천시지구단위계획에서 용적률 250%를 적용받고 있는 과천주공8단지의 경우,  27평은 대지지분이 20.44평, 31평은 23.24평이기에, 단순계산으로는  8단지 27평은  20.44평 X 250% = 51.1평  / 31평은 23.24평 X  250%  58.1평 이 나오게 됩니다.

 

 

 

● 알기 쉬운 재건축 가이드 - 건폐율

 

 

 

왼쪽은 외국의 어느 달동네 이고, 오른쪽은 두바이의 7성 호텔입니다.

건축물에 들어간 돈에서 이미 어마어마한 차이가 벌어지기에 두 사진을 비교한다는 것 자체가 무리일 것입니다.  다만 가장 큰 차이라고 하면 바로 건폐율의 차이입니다.

 

한쪽에 바다를 접한 두바이의 호텔은 탁 트인 전망을 제공해서 보는 이로 하여금 시원함을 느끼게 하지만,  다닥다닥 붙어 있는 달동네는 보기만 해도 갑갑함을 느낄만큼 비좁아 보입니다.

 

건폐율이란 원래는 청결한(?) 환경과 화재시 다른 건물로의 불길이 번지는 것을 막고, 건축주들이 자신들의 잇속을 챙기는 것을 방지하고자 만들어진 기준인데, 이제는 쾌적한 환경을 제공하는데 중요한 요소입니다. 최근에는 건축주(조합원)들이 알아서 낮은 건폐율을 선호하게 되었습니다. 친환경, 조망, 쾌적함을 추구하면서 자연스럽게 건축법이 정한 기준보다 더 낮게 건폐율을 유지하게 됩니다.

 

주어진 용적률은 다 소비하지만, 건폐율은 얼마나 낮게 설계를 했는가도, 또 하나의 이슈입니다.

 

 

● 건폐율이란?

 

용적률과 건폐율이 비슷한데 차이가 있다면 건폐율은 대지에 접한 면적만 본다고 생각하시면 됩니다. 따라서 그림 B의 건폐율과 그림 D의 건폐율이 건물 높이가 다름에도 불구하고 동일한 50%를 차지 하게 됩니다.

 

같은 용적률이라면 2층으로 올리는거보다 1층만 짓는게 건축비가 저렴하기에 건축주라면 높은 건폐율을 좋아할 수 밖에 없고, 1층에 상가라도 낼 수 있는 자리라면, 더더욱 높은 건폐율을 원하게 됩니다.

 

다만 상업시설이 아닌 주거지역에서는 다른 관점에서 바라보게 됩니다.

쾌적한 환경을 제공하는 것이 추가 부담해야 하는 건축비보다 더 중요하게 자리매김하게 됩니다. 

(* 30층 2개 동을 짓는 것보다 60층 1개 동 건립이 약 1.5배)

 

 

● 주거지역에서 건폐율이 가지는 의미

삼성동 아이파크

 

삼성동 아이파크입니다. 뛰어난 한강조망과 입지로 주목 받는 아파트이죠. 최고층수  46층, 용적률 298%, 건폐율 9.17%입니다. 삼성동 아이파크가 주목받는 이유중 하나가 바로 9.17%라는 낮은 건폐율입니다. 건물을 높게 올림으로써 뛰어난 전망과 남은 땅에 넓은 정원을 가지게 된 것이죠. 가지고 있는 땅의 90%는 정원을 만들었다고 보시면 됩니다.

 

 

 

동일한 용적률이지만 그림 E의 건폐율 20% 아파트가 그림 G처럼 건폐율 60%의 아파트로 변했을때 보이는 느낌은 사뭇 다를 것입니다.  용적률 400%를 20층으로 쌓아 올려 찾아 먹을 수도 있지만 7층과 6층짜리 건물 세동으로 건축할 수도 있습니다.

 

이와 비슷한 예가 도곡동 타워 펠리스입니다. 102층 초고층 1개의 동으로 추진하던 계획이 주민들의 반대로 무산되자 어중간한 60층 내외의 주상복합 4개동이 들어서게 된 것입니다.

 

그림 G와 그림 H가 같은 용적률이라고 가정한다면 아무래도 뻥 뚫린 그림 H가 휠씬 시원해보입니다. 보통 고층은 판상형이 아닌 타워형으로 올리게 됩니다.

 

 

 

층고 제한에 따라 두개 동으로 나누어 건설

 

그렇다고 무조건 높은 층으로 올리고 건폐율을 줄일 수 있을까요? 건축비를 부담할 용의가 있더라도 층고 제한이라는 것이 있기 때문에 쾌적한 환경을 만들고자 해도 쉽지 많은 않습니다. 과천의 예를 들자면 12단지를 제외한 나머지 단지는 15층에서 25층으로 최대 높이가 규정되어 있습니다.

 

좋은 전망이 가능한 곳에서는 빽빽한 판상형보다 그림 H처럼 해당 동 주민은 물론, 근처에 있는 다른 주민에게도 탁 트인 전망을 선사할 수 있는 타워형 고층 건물에 대한 요구도 점점 거세지고 있습니다.

 

출처 : 네이버 오픈백과

출처 쉬운 재건축 상식!!! 건폐율과 용적율(펌) [안산집값나들이...] |작성자 행복지기

출처 : *고강지구뉴타운*

글쓴이 : 류연주(고1-2퍽탄머리) 원글보기

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