[재테크칼럼] 2009년 이후 한국 부동산시장 전망

[재테크칼럼] 2009년 이후 한국 부동산시장 전망

이르면 하반기 늦어도 연말경 반등될 듯 대폭락 소문 현혹말고 객관적 시각 필요

2008년 12월 22일 (월)  전자신문 | 5면 경기신문 webmaster@kgnews.co.kr

▲ 김경우 (부동산富테크연구소장) 올해 하반기는 대한민국 부동산시장 참여자들과 투자자들, 주택을 보유하고 있는 사람들 사이에서 ‘대한민국 부동산이 대폭락해 거품이 완전히 붕괴되고 집값이 반토막된다’는 말이 유령처럼 떠돌면서 부동산시장을 암흑으로 몰고갔다. 하지만 2009년을 눈앞에 두고 있는 시점에서 결론부터 말하자면, 대한민국에서 부동산 대폭락은 결코 현실화될 수 없으며 오히려 빠르면 내년 하반기 늦어도 연말무렵이 되면 부동산시장이 바닥을 다지고 점차 반등을 시도할 것으로 예측된다. 일각에서는 부동산 대폭락의 가장 중요한 근거를 대한민국 집값이 최근 몇 년간 단기간에 지나치게 급등해 거품이 잔뜩 끼었다는 논리로 설명한다. 그러나 국내외 통계자료에 따르면 1997년부터 2006년말까지 약 10년간 한국의 주택가격상승률은 OECD평균의 절반에도 미치지 못하는 등 버블이 잔뜩 끼었다고 볼 근거가 없다. 심지어 강남권의 경우에도 1995년의 ‘명목주택가격지수’를 1로 했을때 10년후인 2005년에 1.8(전국평균=1.3)로 소득상승률을 감안하면 강남집값은 평균 10%내외 상승한 것에 불과하다. 또한 1991년부터 지난해인 2007년말까지 미국의 주택 실질가격은 연 평균 2.3%, 영국은 4.8%, 호주는 4.1% 올랐지만 한국은 오히려 1.7%나 떨어져 거품이 끼어있다고 볼 여지가 없다. 굳이 거품을 얘기하자면 강남권과 버블세븐지역을 중심으로 특정지역의 아파트값이 단기간 급등해 일시적 버블이 발생했을 수는 있겠지만 2006년 11월 고점 이후 약 2년간에 걸쳐 이들지역 집값이 체감적인 지표(급매물기준)로 약 20%내외 이미 하락했기 때문에 현재는 거품이 거의 사라졌다고 보는것이 합리적이다. 또 대폭락이라고 한다면 서울과 수도권은 물론 지방을 포함한 전국적인 시세폭락과 투매현상이 속출해야 하지만 지금은 서울지역에서도 중소형중심의 아파트들은 오히려 올해 상반기에 큰폭으로 상승한 후 현재까지도 하락세는 매우 미미하거나 보합세를 유지하고 있다. 지방도 대폭락의 조짐은 전혀 없는 상태다. 청약시장의 경우에는 광교신도시, 청라지구 등 인기지역을 중심으로 수백대 1까지 청약경쟁률이 치솟는 등 대폭락장세와 거꾸로 가는 현상들이 나타나기도 했다. 다시말해 지금의 하락기는 서울강남권과 버블세븐지역, 수도권남부를 중심으로 한 부동산 사이클상 조정장세에 불과할 뿐 대폭락의 전주곡은 결코 될 수 없다는 얘기다. 대폭락하는 가운데 청약열풍이 일어난다면 그것은 이미 대폭락현상이 될 수가 없기 때문이다. 과거와 달리 지금은 전세계적으로 글로벌 초저금리시대에 돌입하고 있는데다 과거 외환위기를 극복하면서 국내 경제의 펀더멘털은 매우 강해졌다. 또 부동산 사이클상 2006년말 고점이후 2009년 초반까지는 부동산 수축기(하락기)에 해당해 집값이 내릴만한 시점이 되었기 때문에 하락하고 있는 것으로 볼 수 있으며 다만 미국발 서브프라임사태와 세계금융위기라는 돌발변수로 인해 하락폭이 좀더 두드러졌을 뿐이다. 따라서 부동산시장 참여자들은 부동산 대폭락시나리오에 지나친 공포감을 가질 필요가 없으며 시장을 좀더 냉철하고 객관적으로 바라보는 것이 혼란기의 현명한 투자전략이다.