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뉴타운사업에 있어 주공·토공·도시공사 등 공공(公共)의 참여가 대폭 늘고 있다.
여태까지의 서울시 뉴타운과는 달리 경기도 재정비촉진지구에서는 계획 수립단계부터 주공 등을 총괄사업관리자로 선정해 사업의 총괄을 맡기고 있으며 최근에는 개별 구역의 시행까지 맡으려하는 움직임이 감지되고 있다.
정부에서도 지난 1월 ‘민간재개발 공공부문 역할 강화 방안’을 발표하며 공공기관의 정비사업 참여폭을 넓히겠다는 의지를 밝혔다.
일단 정부에서는 공공부분이 재개발 사업을 맡으면 비리소지를 원천적으로 없애 사업의 투명성을 높일 수 있고 각종 인센티브가 적용돼 사업기간을 단축할 수 있다는 점 등을 내세우고 있다.
총괄사업관리자에서 개별 구역 시행까지
경기뉴타운에서는 재정비촉진지구안의 모든 정비사업을 총괄 관리하는 총괄사업관리자를 놓고 주공과 토공, 경기도시공사 3곳이 치열한 경쟁을 펼쳐왔다.
경기뉴타운 16곳 중 총괄사업관리자로 주공이 7곳, 도시공사 5곳, 토공 4곳이 선정되었으며 아직 확정되지 않은 5곳에 대해 토공에서 추가 수주에 나서지 않기로 해 주공이 과반수 이상을 맡을 것으로 보인다.
최근 주공은 이러한 총괄사업관리자 뿐만 아니라 개별 정비사업에 있어 사업시행자로 참여하기 위해 물밑작업을 펼치고 있다.
일각에서는 “그동안 진행됐던 재개발·재건축 구역마다 투명하지 못한 사업추진으로 인해 갈등이 증폭되기도 하고 시공자와 조합간의 유착과 비리로 사업이 표류하는 등 문제가 발생되어 왔던 것이 사실”이고 “수익성 추구에 의한 난개발과 지역간 불균형 등의 문제를 초래하기도 했으며 집주인과 세입자 갈등에 따른 사회문제와 한꺼번에 주민이 동시에 이주하면서 주변 전세가격을 급등시키는 등 많은 부작용을 낳았다”고 밝히고 있다.
이에 따라 주공에서는 “기존 구도심지의 난개발을 막고 도시의 균형발전을 위해서는 공공주도의 광역개발이 활성화돼야 한다”고 주장하고 있다.
더불어 “주거환경개선사업이나 도심 재개발 등 도시정비사업 경험이 상대적으로 풍부한 주공이 참여하게 되면 불필요한 사업기간을 단축시킬 수 있다”고 말한다. 주공에서는 “조합이 주도하는 재개발사업의 경우 통상 8년 가까이 걸리지만 주공이 시행할 경우 평균 5년반 정도로 2년이상을 줄일 수 있다”고 강조했다.
이밖에도 “순환 정비사업방식의 도입으로 인한 재정착률 제고와 이주시 불안요소 차단, 시공사 공사비에 대한 정확한 분석으로 전체 사업비 감소 등도 장점으로 꼽을 수 있다”고 설명했다.
현재 도시 및 주거환경정비법에 따라 주공 등을 사업 시행자로 선정하기 위해서는 주민 50%이상의 동의만 얻으면 되지만 조합방식으로 추진하기 위해서는 일단 주민 50%의 동의를 얻어 지자체로부터 추진위 승인을 받은 뒤에 전체 4분의 3이상의 동의를 얻어야만 사업을 추진할 수 있기에 초반 동의서 징구 경쟁에 있어서는 주공이 훨씬 유리한 입장이다.
부천의 소사재촉지구의 경우 주공은 일부 구역에서 사업시행을 위해 주민설명회를 개최하고 홍보요원을 통해 주민들을 설득하는 등 적극적인 노력을 펼치고 있다.
경기도 뉴타운 뿐 아니라 서울에서도 재건축사업에 진출하는 등 주공은 정비사업에 열정적으로 뛰어들고 있다.
주공시행 아직까지는 검증 부족해
현재까지 주공이 정비사업의 시행을 맡아 완료된 곳이 없다. 난곡 같은 주거환경개선사업에서는 나름대로 성공적인 사례가 있지만 재건축이나 재개발에 있어서는 가장 사업이 진척된 곳이 성남의 중동3구역과 단대구역이라 할 수 있다. 이들 구역은 성남 도촌에 이주단지를 만들어 이주를 마치고 최근 착공에 들어갔다. 하지만 아직까지 사업을 종료시킨 곳이 없기에 주공 사업시행에 따른 메리트를 입증하기 어려운 상황이다.
주공 등의 정비사업참여는 긍정적 요인과 함께 부작용도 표출시키고 있다.
그 중 가장 문제가 되고 있는 부분이 바로 해당 구역 주민들의 의견 수렴이 원활치 못하다는 것.
주공이 사업시행을 맡게 되면 주민들은 추진위원회나 조합이 아닌 주민대표회의를 구성할 수 있게 되어 있다. 하지만 이 주민대표회의는 그저 의견을 제시할 수 있는 정도에 불과한데다 주민대표회의의 구성과 역할에 대해 도시정비법상에 명확하게 나와 있는 부분이 없어 자칫 중심을 잃고 주공의 편에 서게 되는 경우도 있다.
또한 시행방식에서는 관리처분계획 수립시 주민총회를 통해 주민들의 동의를 구하지 않더라도 관할 관청의 인가만 받게 되면 사업진행이 가능하다는 것도 우려되는 부분이다. 하지만 대부분의 행정청에서는 관리처분계획에 대해 주민동의를 얻도록 하고는 있다.
주공의 시행 사업장 중 몇군데에서는 심한 불협화음이 생기고 있다.
지난해 관리처분을 거친 성남의 중동3구역의 경우 주민대표 선임문제가 법적 소송으로 진행되면서 지난 5월 법원에서는 주택공사측 주민대표가 아닌 새로 선임된 주민대표를 인정했다.
그동안 중동3구역에서는 주민대표 선임을 놓고 주공측의 주민대표와 실질적인 주민대표부가 양립하면서 인정성을 놓고 극한 대립양상을 보여 왔으며 지난해 있었던 관리처분총회에서도 주공측에서 서면결의서의 숫자를 위조했다며 주민들의 주장이 제기됐었다.
한편 안양 임곡3지구에서는 주민의 50%이상의 동의를 얻어 추진위승인까지 받은 상태에서 주공의 시행을 위한 대표회의가 별도로 구성돼 논란이 일자 고충처리위원회에서는 “이미 추진위원회를 설립한 재개발 사업장에서까지 시행자가 되기 위해 별도의 주민 동의를 받는 것은 바람직하지 않다”는 견해를 밝힌바 있다.
또한 공사비 부분에서도 업계에서는 “분양가상한제를 적용받는 상황에서 주공이 공동시행으로 나서면 건축비 하락에 따른 주택품질 저하를 피하기 어렵다”고 밝히고 있다.
주공에서는 “시행자로서의 참여가 시공을 하는 등 민간의 영역을 침범하거나 경쟁하는 것이 아니다”라고 강조하고 있지만 애당초 출발선상이 다른 상황에서 공정한 게임이 될 수 없다는 것이 다수 업계의 목소리다.
권종원 기자 2008-08-18 21:43:32
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