재개발. 재건축 조합동의서 신중해야

조합동의서 신중해야

 

 

재개발, 재건축에서는 조합설립 인감동의서를 동의하게 되면 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어, 일단 인감동의서가 제출되고 조합이 설립되면 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여 받게 되어 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 되는 것입니다.

 

따라서 이것이 잘못 악용될 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 됩니다. 이에 재개발·재건축에서 대표적인 피해들이 잘 나타나는 타지역 사례를 통해, 재개발·재건축을 추진 중인 정비지역을 표본삼아 조합설립시 감사 및 감시기능 권한을 따로 주어야 할 것입니다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다.

 

그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다. 따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다. 그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.

# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다. 또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.


- ‘비용분담’에 관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다

개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.


# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다. 그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데 코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는 ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평), 강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다. 이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.


4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담․배분함’

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치

1. 대표권 제한규정 이란 ?

재건축,재개발 조합장에게 대표권제한규정을 두지 않을 경우
법인의 성격상 조합원의 재산을 임의로 처분 할 수 있게 되는 위험성이
있습니다. 재건축 조합의 재산의 처분은 조합규약에 근거 또는
총유재산으로 조합원 총회를 가져야 하지만 이를 악의적으로 사용할
수 있기 때문에 반드시 대표권을 제한해야 조합원,조합이 불리한 상황에
놓이지 않게 됩니다.

 

2. 관련 규정

도시및주거환경정비법 시행령

제29조 (조합의 등기사항) 법 제18조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 설립목적
2. 조합의 명칭
3. 주된 사무소의 소재지
4. 설립인가일
5. 임원의 성명 및 주소
6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용


3. 등기시 :

-임원에 관한 사항 : 대표권 제한 규정, 조합장 ***는 대표권 없슴.

나. 재건축 조합 대표자 선정 동의서상
대표자 선정 동의서 상에 다음의 문구를 넣으세요.
단, 대표자는 조합원으로서 총회 참석권과 발언권, 결의권, 선거권과 피선거권, 동, 호수
추첨권 등이 주어지며, 기타 재산상의 권리는 변동이 없습니다. 동의자의 재산처분권

 

출처-인천재개발정보공유