1세대 2주택의 판정기준을 정확히 이해하자

1세대 2주택의 판정기준을 정확히 이해하자

2007년부터 1세대 2주택 보유자들의 양도소득에 대해 50%의 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제된다. 따라서 2주택을 보유하면서 하나의 주택을 양도하는 경우 부동산 가격이 올라서 얻은 이익 중 절반을 고스란히 잃어버리는 셈이니, 2주택 보유자들은 고민이 많을 수 밖에 없을 것이다. 그렇다면 2주택자가 양도소득세 중과에 대비하여 취할 수 있는 절세전략은 없을까? 무엇보다 1세대 2주택의 판정기준을 정확히 이해하고, 다양한 예외조항을 잘 검토해 보는 것이 중요하다 하겠다.

▣ 1세대 2주택의 판정기준

내년부터는 어떤 주택이든 2채를 가지고 있다 팔기만 하면 50%라는 무거운 세금을 부담해야 하는 것일까? 그렇지는 않다. 지역에 따라서 또는 기준시가의 크기에 따라서 2주택을 가지고 있어도 계속해서 9~36% 세율과 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 1세대 2주택중과세 여부를 판단할 때 다음과 같은 원칙을 적용하기 때문이다.

첫째, 2주택 여부를 판단할 때 보유 주택수의 계산은 서울, 광역시 및 경기도 소재 모든 주택과 기준시가 3억원을 초과하는 기타지역 소재 주택을 대상으로 한다. 따라서, 가지고 있는 주택 중 한 채 이상이 수도권도 광역시도 아닌 지역에 있는 3억원 이하 주택이라면 주택수에 포함되지 않으며 양도세 중과대상이 아니다.

둘째, 다음 주택은 1세대 2주택으로 보지만 중과대상에서는 제외된다. 즉, 주택수의 계산에는 포함되지만 당해 주택의 양도시에는 기본세율이 적용되는 것이다.
①조세특례제한법상 양도세 감면대상 주택, ②장기임대주택으로서 일정기간(건설임대 5년, 매입임대 10년 이상) 임대후 양도하는 주택, ③5년 미경과 상속주택, ④일시적 2주택(근무, 혼인, 노부모 봉양), ⑤수도권 및 광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택(재개발•재건축 주택 제외) 등


▣ 1세대 2주택의 몇가지 사례분석

사례1) 경기도에 1억 미만의 연립주택과 서울에 시가 3억5천만원의 아파트를 보유한 경우
        1세대 2주택에 해당한다. 그러나 연립주택을 양도할 경우에는 중과대상이 되지 않으며, 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 된다.

사례2) 울산에 시가 1억 이상의 아파트 한 채와 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획된 입주권 1개를 보유한 경우
        울산은 광역시 소재이고 입주권도 주택수에 포함되므로 1세대 2주택에 해당한다. 아파트를 먼저 팔면 50% 중과되지만, 입주권을 먼저 팔 경우에는 주택이 아닌 입주권의 양도로 보기 때문에 50% 중과세율이 적용되지 않는다.

사례3) 경남 진주에 시가 4억원의 상가건물과 시가 7천만원의 아파트 3채를 보유한 경우
        상가건물은 주택으로 보지 않는다. 또한 기준시가 3억원 초과는 소유한 모든 주택 합계액이 아니라 개별적인 주택의 가격을 의미한다. 따라서 어느 것을 양도하여도 중과대상이 아니다.

사례4) 조세특례제한법상 감면대상인 신축주택 1채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 경우
        어느 것을 양도하여도 양도세 중과대상에서 제외된다. 신축주택은 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도세를 감면 받을 수 있다. 또한 비과세 요건을 충족한 일반주택을 2007.12.31까지 양도하는 경우 신축주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

▣ 1세대 2주택자의 증여를 통한 절세방안

위와 같은 예외조항에도 불구하고, 어느 주택을 양도해도 결국 중과세를 피할 수 없는 2주택자들은 이왕 주택을 양도하려면 올해 안에 처분하는 것이 유리하다고 보여진다. 하지만, 앞으로 가격이 올라갈 것으로 예상되어 처분하기 싫고, 50%의 중과세가 부담스럽다면 직계 가족들에게 증여하는 것을 고려해 볼 수도 있다. 증여를 하기 위해서는 여러가지 사항들을 동시에 검토해야 한다. 첫째, 증여세 부담액과 취•등록세 등 부대비용이 양도할 경우의 양도세 부담액보다 절세가 되는지 여부이다. 둘째, 증여받는 자가 독립적인 세대 분리가 가능한지 확인해야 한다. 셋째, 증여를 받고나서 5년 이내 양도할 경우 부당행위로서 양도소득세가 추가적으로 추징될 수 있으므로 5년 이상 보유할 여력이 되는지 여부를 검토해야 한다. 마지막으로 부담부증여인 경우 가급적 올해 안에 해야 한다. 부담부증여시 전세금 등 채무부분에 대해선 양도세가 과세되는 바, 이 때 1세대 2주택 양도에 해당하여 중과세 되기 때문이다.

(이하 중략)
                                  
    이창신 / 신한은행 세무사