조 변호사의 부동산 법률 상담 |조망권도 돈이다

조 변호사의 부동산 법률 상담 |조망권도 돈이다

[이코노믹리뷰 2006-11-24 06:48]

최근 들어 일조권, 조망권 등에 대한 문의가 많이 들어오고 있다. 삶의 질이 강조되면서 일조권, 조망권에 따라 아파트 가격이 수억원씩 차이가 나니, 이런 문의가 점점 많아지는 것도 무리는 아니다.   그렇다면 나의 일조권, 조망권 등은 법적으로 어느 정도까지 보호받을 수 있을까. 대법원은 “대도시 인구의 과밀화 및 토지의 효율적 이용을 위한 건물의 고층화 경향을 고려할 때 어느 정도의 일조 침해는 사회공동생활상 참아주는 것이 불가피하다”면서도 “‘수인한도’를 기준으로 삼아, 참을 수 없는 정도에 이른다면 위법하다”고 밝힌 바 있다.   대법원에서 말하는 참을 수 없는 정도는 ‘연속해서 2시간, 합해서 4시간’이다.   연속해서 2시간이란 동짓날을 기준으로 9시부터 15시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되면 된다는 것이다. 또한 8시부터 16시 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 이상 확보되는 경우도 참을 수 있다는 것이다.   필자의 경우 이런 소송을 진행한 적이 있다. 재개발을 하는데 3층짜리 건물주만 재개발에 동의를 하지 않았던 경우였다. 자신의 건물은 튼튼하여 재건축을 할 필요가 없다고 했다. 그래서 그 건물만 제외한 채 아파트를 지었다. 아파트를 분양받은 사람들은 “(건물이 낮아서) 일조권에 관한 고민은 덜었다”며 안도했다. 그런데 갑자기 건물주가 그 자리에 아파트를 신축하겠다며 덜컥 건축허가를 받아 버렸다. 아파트와 건물 간의 거리는 겨우 6미터. 3층짜리 건물자리에 9층짜리 아파트가 생기게 된 것이다. 아파트 값은 떨어지기 시작했다.   결국 주민들은 소송을 하기에 이르렀다.   어렵게 손해배상을 받아내기는 했지만, 아파트가격에 비해선 미미한 수준이었다. 이런 소송을 진행하다 보면 일조권 침해에 대해 법원의 태도가 적극적이지 않다는 것을 알 수 있다. 이 소송의 경우도 그랬다. 이해관계를 조절하는 게 쉽지 않기 때문이다.   이런 소송의 경우 일반적으로 공사중지가처분부터 들어가는데, 이 때 이해관계 문제로 공사중지결정이 나오기 힘들다. 그래서 일단 건물을 짓게 한 후, 손해배상으로 이해를 조절하는 방법을 취한다. 그 후 일조시간이 어느 정도인지 감정을 하고, 일조권 침해로 인한 부동산 시가 하락의 정도를 감정한다. 대부분 일조권과 함께 프라이버시권, 조망권도 문제가 되어 이에 대한 감정도 병행한다. 이 소송의 경우에도 조망권 소송도 병행했다.   대법원은 조망권에 대해선 이렇게 말했다.   “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 조망, 조용하고 쾌적한 환경 등이 그에게 있어 하나의 생활이익으로서의 가치를 지닌다고 객관적으로 인정된다면 법적 보호의 대상이 될 수 있다.”   ‘하나의 생활이익으로서의 가치’란 추상적이고 어려운 말이다. 소송에서 이기려면 뭘 달라고 하는 사람이 그걸 달라고 할 수 있는 권리를 입증해야만 하는데, “조망권을 침해받았으니, 손해배상을 하라”고 하려면 하나의 생활이익으로서의 가치를 가진다는 것을 입증해야 한다는 것이다. 불가능한 일은 아니겠지만 어렵다. 때문에 집을 살 때는 내 집 주변에 어떤 건물이 들어서는지 정도는 사전에 파악해야 한다. 사소한 것 같지만 그것이 돈버는 습관이다.     조명선-법무법인 장백 변호사   조명선 변호사는 이화여대를 졸업하고 사법 시험에 합격한 후 현재 법무법인 장백의 변호사로 활동 중이다. 특히 다양한 부동산 관련 소송을 진행하면서, 국내에서 몇 안 되는 부동산 전문 변호사로 꼽히고 있다.