도시재정비촉진특별법에 관한 고찰

도시재정비촉진특별법에 관한 고찰

 

낙후된 기존 구 시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위해 제정되는 도시재정비촉진을위한특별법(이하 “도촉법”)이 2005년 12월 30일 제정되어 2006년 7월 1일 시행이 될 예정입니다.

시행에 앞서 도촉법시행령과 시행규칙 입법 예고안이 “스마트한 강북개발을 촉진”이라는 제목으로 2006년 4월3일 배포되었고, 건설교통부는 도촉법시행령·시행규칙이 이번 주 국무회의에 상정될 예정이며 통과되면 다음달 1일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.

(point : 뉴타운내에 7월1일부터 도촉법이 무조건 시행되는 것이 아니고, 도촉법 적용을 받을려면 먼저 선행되어야 할게 “도시재정비촉진지구”(이하 “도촉지구”)지정이 있어야 도촉법 적용을 받게 되지요)

도촉법 제6조에 의하면 도촉지구의 지정은 노후불량한 단독·연립주택 밀집지역의 주거환경개선을 목적으로 하는 주거지형은 50만㎡(약15만평)이상, 역세권지역등의 중심지형은 20만㎡(약6만평)이상으로 규정되어 있습니다.

도촉지구로 지정이 된 이후에는 구청장이 지구전체를 대상으로 재정비촉진계획을 수립하게 되며, 이에 따라 전체 토지이용계획, 재정비촉진구역 및 각 구역별 사업방식 등이 결정됩니다. 그리고 실제 사업의 시행은 도촉법에 별도 규정이 없는 한, 각 구역별 사업방식에 관하여 정하고 있는 관계법률을 따르게 됩니다.

도촉법 제2조 제2항에는

재정비촉진사업을 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업으로 추진할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 이때의 사업시행은 각 사업방식 요건에 적합하여야 합니다.

도촉법 시행령 · 규칙 제정(안) 세부내용

1) 재개발 사업의 구역지정요건 완화 범위
- 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

[도시및주거환경정비법시행령에 따라 시·도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20%범위 이내에서 시·도 조례로 완화가 가능하도록 하였다.]

 

 

 

 

- 부지정형화등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함.

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

  ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(개발권양도제) 효과를 기대.

 

 

 

 

 

2) 건축규제 완화 등 특례의 범위

 

 

ㅇ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함  

 - 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용

- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

 - 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

 - 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2로 완화 가능

 - 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

 - 소형주택의무비율 : 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

 

 

 

 

3) 특별법에의해 증가되는 용적률 중 임대주택건설비율

세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위해 특별법의 특례로 증가되는 용적률의 75%를 임대주택으로 건설하도록함.
(임대주택 건설비율을 75%로 적용하여도 재정비촉진특별법에 의한 사업지구가 현행 재개발 사업지구보다 사업성이 좋은 것으로 분석됨)

- 기존의 주택재개발사업에 의한 임대주택과 특별법에 의해 증가된 용적률의 일정비율을 건설하는

임대주택의 차이점

□ 현행 주택재개발사업에서 건설되는 임대주택은「도시 및 주거환경정비법」에 의해 당해 사업구역의 세입자의 주거안정을 위해 총 건설세대수의 17%를 임대주택으로 건설
□ 특별법에 의해 증가되는 용적률의 75%를 건설하는 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 건설되는 임대주택과는 달리 재정비촉진사업의 개발이익환수차원에서 의무화한 것임

4) 토지거래허가대상 면적범위

ㅇ 재정비촉진지구로 지정시, 일반적으로 재개발사업의 분양권이 주어지는 최소규모인 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 함으로서 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지하도록 함
□ 현재 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가대상규모(180㎡, 약54평)는 실효성이 낮으므로 이보다 대폭 낮출 필요가 있으나
ㅇ 다만, 모든 토지를 허가대상으로 할 경우 과잉입법 등 논란이 예상되므로 적정한 최소규모를 정함
□ 시·도 조례상 재개발사업의 관리처분시 분양권이 부여되는 토지의 최소규모는 20～30㎡ 정도임을 감안하여 20㎡로 함
※ 서울시 뉴타운사업의 경우 20㎡이하 필지는 전체 필지수의 12% 정도