2주택자, 2006년과 2007년 세금 차이는?

2주택자, 2006년과 2007년 세금 차이는?

김근호의 부자되는 세테크

2006년부터는 1세대가 2주택 이상을 보유하다 주택을 처분하면 투기지역이나 고가주택 여부에 관계없이 양도소득세가 실거래가액으로 과세된다. 그리고 2007년부터는 2주택자에게 양도소득세 중과세금이 부과될 예정이다. 2007년부터는 3년 이상 장기보유를 하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 적용세율도 누진세율(9~36%)가 아닌 50% 단일세율이 적용되어 약 14%~41% 이상 추가 세부담을 해야 한다.

# 2주택자의 연도별 세금부담 비교

이주택(48세)씨는 OO구(투기지역)에서 가족과 함께 95년부터 거주하고 있다. 현재 배우자명의로 된 △△구(비투기지역) 소재 아파트는 전세를 주고 있다. 이주택씨는 전세를 준 주택을 처분하고 금융상품에 가입하고자 한다. 처분시점별로 양도소득세 부담은 얼마나 중과되는지?

※ 처분 아파트(△△구, 비투기지역 소재) 취득-처분현황은 다음과 같다.

취득현황 : 2003년 2월 취득, 3억5천만원 (국세청 기준시가 2억5천만원)

처분현황 : 각 년도 3월 처분예정, 4억2천만원 (국세청 기준시가 2억7천만원)

취득-처분 부대비용은 없다고 가정함



위의 사례처럼 세대기준으로 2주택자가 비투기지역 내 주택을 처분할 때 2005년 중에 처분했다면 기준시가로 양도소득세를 계산했었다. 하지만 2006년부터는 실거래가로 양도소득세를 계산하고 2007년부터는 중과세율이 적용된다. 결과로 보면, 2006년과 2007년의 세금차이가 약 3배 정도 발생한다. 2주택자가 앞으로 2~3년 내에 주택을 처분할 것이라면 2006년 중에 처분하는 것이 좋을 것이고 가급적이면 연말에 매도수요가 몰리지 않도록 조금 서둘러 처분하는 것이 좋을 것이다. 반면에, 장기보유에 보유세 부담이 크지 않고 단기간에는 처분의사가 없다면 매각자체를 검토할 필요는 없는 것이다.


# 2주택자도 중과 제외대상 주택이 없는지 확인을 하자

금년부터 1세대가 주택을 2채 이상 보유한다면 실거래가로 양도소득세를 계산하지만, 아래의 주택이 투기지역(또는 1년이내 단기거래)에 해당하지 않는다면, 금년까지는 기준시가로 양도소득세가 계산할 수 있다. 하지만, 2007년부터는 투기지역 여부나 주택 수에 관계없이 양도소득세 과세체계가 실거래가로 전환하기 때문에 세금부담이 증가될 수 있으므로 금년 중에 2주택 제외대상 주택을 매각하는 것은 적극적으로 검토해야 한다.


※ 2주택 제외대상 주택

- 1세대 3주택 중과제외 주택

- 혼인이나 부모 봉양으로 2주택이 된 경우로서, 혼인일(합가일)로 5년 이내 주택

- 수도권(광역시) 소재의 기준시가 1억원 이하 주택(재건축/재개발은 제외)

- 수도권(광역시) 이외 소재/**의 기준시가 3억원 이하 주택


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