철거가옥 투자의 모든것

철거가옥이란 말그대로 철거가 될 예정인 기옥이겟죠? ^^   특별분양이란 무엇인가 서울시에서 도시계획법상 철거가 되는 가옥주에게 우선적으로 공급을 하는 분양방식입니다.   도시계획법상 철거가 되는 가옥주에게는 택지개발사업지구 아파트에 입주할수있는 입주권이 100% 발생을 합니다만, 그에 따른 자격요건이 필요합니다. 자격요건이란     1. 만 20세 이상   2. 서울시 거주   3. 무주택자   이 3가지 항목에 포함이 되신다면, 입주권이 100% 발생을 하는것입니다.     *용어의 정의   -사업 시행 인가 고시일 통상 2주간의 공람공고후에 구청에서 도시계획사업에 의한 철거가 확정돼었음을 외부에 공표하는 것을 말함.  사업인가고시는 입안 공람이 끝나고 난 후 약1~3개월 사이에 이루어지는 사업 확정 같은 공표이다.  사업시행인가고시일 이후에 주택을 취득한자에게는 입주권자격이 부여되지 않습니다.   -입주권 사업 시행 인가 공람시기로써 약14일~25일 정도의 공람기간을 거치며 이기간이 끝나면 3~6개월 사이에 협의보상이 들어간다. 즉, 입주권이 발생 되는 것이다.   -특별공급신청일 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터, 6개월 이내에 실제 구청에 특별공급 신청을 한 날 현재   1. 철거가옥 재개발 절차          도시계획사업입안 ===> 주민공람 및 공고(14일간) ===> 사업시행인가고시 ===> 보상협의 ===> 보상(입주권 or 특별분양권 발생) ===> 지구접수(입주권 발생후 6개월 이내, 단 1회에 한해 지구변경 가능) ===> 동,호수추첨(입주6개월전) ===> 분양 계약(분양금액의 20%) ===> 입주(분양대금완납)   *반드시 사업시행 인가고시 이전에 철거가옥을 매입해야한다.  이후에 매입시에는 입주권이 발생하지 않는다.       2. 사업별 철거가옥 요건   3. 철거가옥 투자시 유의사항   -도시계획 확인원을 떼어보거나 관할구청 주택과 등에 매입하려고 하는 주택이 도시계획사업에 편입돼 있는지 등을 꼭 확인. 이들 주택을 구입 전에는 반드시 도시계획확인원을 떼봐 철거대상으로 올라 있는지를 살펴야 낭패를 면할 수 있다. 해당 주택이 공용주차시설, 소방도로, 공원용지 등으로 잡혀 있다면 일단은 안정성이 있는 물건으로 볼 수 있다.   0 철거가옥이 철거예정되어 있는지 반드시 확인     -토지이용확인원(예 : 주차장, 공원, 관공서, 도로등등)   - 동사무소에서 토지이용계획확인원(도시계획확인원)을 발급 혹은     인터넷 (http://lmis.seoul.go.kr)에서 도시계획사업을 확인    -무허가주택의 등재 유무는 해당 동사무소 또는 구청에서 무허가확인원을 발급받아 확인    무허가확인원이 발급되는 주택은 모두 82년4월8일 이전 발생 주택   0 계약시 주의사항 - 공람공고 또는 인가고시가 확인이 안될경우 원금 또는 공람공고 물건으로 교체받을 수 있도록   이행각서에 기재를 꼭 해 둘 것(기간을 명시하셔야합니다.  예를들자면 2005.6.1일날 작성하시면 보통은 1년기간을 예정기간으로 설정하니까 2006.6.1까지 입주권발생이 안될시에는 (포인트.인가고시가약정기간안에 떨어지면 입주권발생은 확실한거니까 예외)물건교체(인가공람된물건) 또는 전액환불(대출이자,계약기간후의금리에따른이자계산.부대비용[등기비같은것])등을 명시하셔서 만약에있을지모르는 피해상황에 대비하시는것이 좋습니다.   0 유허가일 경우 등기부등본 상에 설정 또는 가압류가 되어 있는지 확인 할 것     무허가일 경우 서류상으로 확인이 안 되므로 관할구청에 확인해 볼 것   0 공부상 면적과 실제 면적의 크기가 같은지 확인   0 입주권 취득후 6개월 내에 시가 접수중인 택지지구에 입주 신청서를 내야 함.   0 철거가옥을 매입한다고 해서 자신이 원하는 지역으로 반드시 간다는 보장도 없다. 실제 상암지구 및 딱지를 사도 강남권·상암지구 분양을 보장받을 수 없다. SH공사에서 분양하는 다른 특별분양 아파트에 입주해야 하는 경우도 있다. 특히 강남권·상암2지구는 특별분양도 수요가 워낙 많아 일반분양 못지 않은 경쟁률을 보여 당첨의 행운을 잡기는 하늘에 별따기다.   0 철거가옥 특별분양권업자들은 도시계획상 물건인지 직접 구청에서 확인까지 해준다고 유혹하지만 강남권 우면지구나 세곡지구에 입주할 수있다는 보장은 거의 없다. 추첨으로 이루어지기 때문에 다른 택지개발지구로 떨어질 가능성도 높다. 노후주택 자체가 도시계획과 상관없는 일반 재개발 지역 내 물건인 경우도 많아 집은 커녕 돈만 날리는 피해까지 우려된다.   0 입주권이 3월~6개월 사이 나오는 철거가옥    - 공람공고가 확정일 경우(서울시보 확인가능)    - 공람공고예정 1~ 2개월일 경우 구청확인이 안 될 경우 이에 대한 이행각서를 꼭 받아둘 것    - 계약후 1~2개월사이 구청확인후에도 공람공고 또는 인가고시가 확인이 안될경우 원금 또는       공람공고 물건으로 교체받을 수 있도록 이행각서에 기재를 꼭 해 둘 것       예)계약 업체대표 신분증 확인후 이행각서에 꼭 기재를 할 것   0 만약 1년짜리 입주권이 나오는 철거가옥일 경우 유의해야 할 점     - 토지이용계획확인원(예 : 주차장, 공원, 관공서, 도로등등)     - 구청 확인이 안 되는 경우가 많으므로 이행각서를 꼭 받을 것     - 1년안에 나오는 입주권일 경우 대략 8~9개월 사이 공람공고 또는 인가고시를 확인할 수                 있으므로 8~9개월후 시점에서는 관할구청에서 확인해 볼 것        (만약, 철거계획이 잡혀있지 않을 경우 구입한 회사나 담당자에게 물건 교체 또는 현금보상을         받을 수 있게끔 이행각서에 안전장치를 해 둘 것)   4.입주권이 발생하는 무허가건물의 법적근거 서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙 제5조(공급대상) ①국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민으로 제1호와 2호 해당하는 자로 한다. 1. 특별공급 대상자 사업시행인가고시일(사업시행인가고시일보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다. 이하 같다)이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자 2. 특별공급 요건 가.사업시행자로부터 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역안에 주민등록이 되어 있는 자 나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청 담당과장의 합동실태 조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건축물인 경우 서울특별시도시재개발사업조례 제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말하며 그 외의 무허가 건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다. 가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축대장에 등재된 건물 나. 1981년 2차 촬영항공사진에 수록되어 있는 무허가건축물 다. 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증 있는 무허가건물 라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로서 1982년 제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가 건물   ▶ 유허가는 시기와 전혀 무관하며 유허가 주택은 건축물관리대장상의 주택부분의 면적이 40 평방미터(12.1평)이상인 경우에 33평형 분양권 발생되고,미만인 경우에는 25평형 입주권 발 생한다. 무허가주택은 기존 무허가주택이라 하여 구청의 무허가건축물대장에 등재가 되어있 어야 하는데 기준은 82년4월8일이다.기존 무허가 주택은 정부에서 82년도 당시 양성화 하여 재산권을 인정한 것이므로 도시계획사업뿐만이 아니고 민간에서 추진하는 재개발 시에도 등 기주택과 마찬가지로 입주권 발생한다.예외로 82년도 당시 무허가 주택 현황 을 파악하여 구청의 무허가건축물대장에 일일이 등재를 하였는데 이때 인력부족 또는 업무착오로 누락이 된 주택들이 있다.이를 대비하여 서울시에서는 당시에 서울시 전역을         비행기를 이용하여 항공사진을 촬영하였으며, 이때 촬영이 된 주택은 기존무허가 주택 으로 분류하여 지금이라도 소유주가 등재신청을 하면 무허가건축물대장에 등재를 하여  입주권이 발생한다.   5. 공람의 의미 도시계획사업의 과정중에 공고공람(혹은 공람공고)이라는 말을 많이 쓰는데, 공고의 사전적 의미는 관청이나 국가기관에서 행하는 어떤 일을 일반인들에게 알린다는 의미입니다. 공고공람이라 함은 이런 일을 일반인들에게 널리 알린다는 의미입니다. 도시계획사업으로 지정이 되고 우리가 원하는 입주권이 나오기까지의 단계에서도 몇 번의 공고공람이 있습니다. 공고공람 기간은 약14일 전후로 지정되며, 도시계획사업 실시계획인가 고시가 떨어지기 전까지는 명의변경이 가능합니다. 실시계획인가 고시 이전에 공고공람 기간 중에도 명의변경은 가능합니다. (1) 입안시의 공람 이 시기엔 시(구)의 사업에 의하여 지역이 지정이 되며 주민동의를 거쳐 사업개요에 대한설명과 함께 2대 일간지에 공표를 한다. 이 시기는 인가고시의 전단계이므로 입주권에 대한 명의 이전이 가능하다. 대부분의 철거가옥의 매매가 이 시기에 가장 많이 이루어 진다. 간혹 입안공람이 들어갔다고 하더라도 예산확보가 되어 있지 않은 경우들도 있다. 이런 경우에는 사업인가고시가 언제 떨어질지 알 수 없으므로 신속한 대처가 필요한 상태이므로 담당 컨설턴트의 대처 방안이 필요하다. (2)사업인가고시에 따른 공람공고 흔히들 알고 있는 공람시기로써 약14일~25일 정도의 공람기간을 거치며 이기간이 끝나면 3~6개월 사이에 협의보상이 들어간다. 즉, 입주권이 발생 되는 것이다. 따라서 사업인가고시가 끝나고 나면 물건에 대한 명의 이전은 가능하나 입주권에 대한 권리는 받을 수 없다. 사업인가고시는 입안 공람이 끝나고 난 후 약1~3개월 사이에 이루어지는 사업 확정 같은 공표이다.   6. 물건의 종류 -기획물건-입안이 안된 물건 -일반물건-입안이 되어있는물건 -공람물건-실시계획인가를 위한 열람물건   각물건의 차이점은 다소있으나 공람물건을제외한 기획,일반물건은 가능성이 각각 다르지만 사업추진속도도 각각입니다. 무슨말이냐하면 일반물건이 계획은 잡혀있어도 섹터가 크면 예산확보시간도걸리고 시,구공동사업의경우에는 더욱그렇습니다. 또 기획물건인경우에도 입안은 안잡혀있지만 소규모도시계획사업인경우 입안물건보다 더욱빨리 진행되는 물건도있습니다. 공람은말안해도 확실한거구요.   7.유허가철거가옥 vs 무허가철거가옥의 장점 과 단점 유허가는 시기와 전혀 무관하며 유허가 주택은 건축물관리대장상의 주택부분의 면적이 40평방미터(12.1평)이상인 경우에 33평형 분양권 발생되고, 미만인 경우에는 25평형 입주권 발생한다. 무허가주택은 기존 무허가주택이라 하여 구청의 무허가건축물대장에 등재가 되어있어야 하는데 기준은 82년4월8일이다. 기존 무허가 주택은 정부에서 82년도 당시 양성화하여 재산권을 인정한 것이므로 도시계획사업뿐만이 아니고 민간에서 추진하는 재개발시에도 등기주택과 마찬가지로 입주권이 발생한다. 예외로 82년도 당시 무허가 주택 현황을 파악하여 구청의 무허가건축물대장에 일일이 등재를 하였는데 이때 인력부족 또는 업무착오로 누락이 된 주택들이 있다.이를 대비하여 서울시에서는 당시에 서울시 전역을 비행기를 이용하여 항공사진을 촬영하였으며, 이때 촬영이 된 주택은 기존무허가 주택으로 분류하여 지금이라도 소유주가 등재신청을 하면 무허가건축물 대장에 등재를 하여 입주권이 발생한다. 중요한 것은 무허가 주택이든 유허가이든 도시계획사업으로 인하여 해당 주택이 철거되어야만 입주권이 발생하니 이점을 유의해야한다. 일부컨설팅에서 도시계획사업 자체가 확인이 되지 않는 무허가 주택을 입주권이 발생한다고 구입을 부추기는 사례가 있으니 해당 주택을 구입하시기 전에 동사무소에서 토지이용계획확인원(도시계획확인원)을 발급받던가 아니면 인터넷 (http://lmis.seoul.go.kr)에서 도시계획사업을 확인하고 무허가주택의 등재 유무는 해당 동사무소 또는 구청에서 무허가 확인원을 발급받아 확인이 가능하다. 무허가확인원이 발급되는 주택은 모두 82년4월8일 이전 발생 주택이다. - 이때 가장 중요한것은 무허가냐 유허가냐가 중요한것이 아니라, 반드시 도시계획사업으로 인해서 철거가 되어야 입주권   (특별분양권)이 나온다는 것이다. 이점 유의하시기 바랍니다. *유허가의 장단점* 장점- 현재 정확한 통계는 없지만, 도시계획상의 70%이상이 유허가라고 봐도 무방할것 같다. 유허가의 가장 큰 장점은          도시계획사업과 무관해도 재산적가치가 무허가와 비교하면 상대적으로 높다는데 있다. 특히, 초보투자자들 같은          경우 통물건보다는 껍데기(명의만 구입)만 구입하면 입주권 가격보다 더 큰 재산적가치가 있는것들이 많기 때문에          입주권 발생전까지 비교적 편안하고 안전하게 기다릴수 있다는 장점이 있다.         (예를 들자면..현시세가 2억원인 대지 18평 건물 18평짜리 빌라가 있다.이 가옥을 껍데기로 사면 8500~9000만이면          등기이전이 가능하다..입주권이 발생되기 전이라도 투자금액보다 큰 금액이 본인 앞으로 넘어오기 때문에 비교적          안전한 투자다) 단점- 등록세.취득세가 무허가 대비 상대적으로 비싸며,자녀등 다른 사람의 명의로 구입할때 증여세 부분에 걸릴 확률이          있기 때문에 자녀 명의로 구입할때는 꼭 전문가와 상의를 해야 한다.   *무허가의 장단점* 장점- 유허가 대비 상대적으로 세금이 상당히 싸다..등록세 취득세를 내야하는 유허가와는 달리 취득세 2%만 내면된다.          국가적인 차원에서 언젠가는 반드시 철거를 해야하기 때문에 철거될 확률이 높다.          무허가는 아직 전산처리가 완되는 것이 많기 때문에 1가구 2주택에 걸리지 않는다. 단점-철거계획만 잡아놓고 집행이 지연되는 장기미집행 물건이 상당수 있다.         무허가는 말그대로 남의 땅에 무단으로 집을 짓고 산것이기  때문에 대지지분이 없고 건물의 소유권만 있으며,         입주권이 미 발생시 재산적 가치가 유허가 대비 상당히 낮으므로 비교적 경험이 있는 투자자들이 선호를 한다. 이상 무허가 유허가에 대한 비교였다.   * 한마디   이번 장에서 다시 한번 강조하고 싶은것은 특별분양 투자에 앞서 유허가냐? 무허가냐? 가 중요한것이 아니라 언제쯤 입주권이 발생되느냐 ... 얼만큼 확실한 물건(정품)이냐가 가장 중요한 일일 것이다. 거듭 강조를 하지만, 철거가옥 투자는 시기가 가장 중요하다. 입주권이 발생 되더라도 내가 원하는 지구가 마감된 후에 발생이 되면 아무런 의미가 없다.  인기지구에 연연한 비현실적인 계획 또한 아무런 의미가 없다. 유허가냐, 무허가냐 보다 내가 원하는 지구에 들어갈수 있느냐? 없느냐가 가장 중요하며 꼼꼼한 분석과 정보수집으로 현실가능한 투자계획수립이 선행되어야 한다는 걸 잊지말아야 겠다. 모든 투자의 성패는 타이밍이다. 특별분양시장도 이와 무관할수는 없다.      8.질문 답변   Q질문내용입니다. 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민으로 제1호와 2호 해당하는 자로 한다. -->여기서 "특별공급 신청일"이란 구체적으로 어떤 것인지? 입주권이 나와서 6개월 이전에 지역을 신청하라고 되어있는데 아파트 입주 신청일인지?? A답변내용입니다. 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터 6개월 이내에 실제 구청에 특별공급 신청을 한 날 현재입니다. --------------------------------------------------------------------------------------- Q질문내용입니다. 그리고 신청후엔 주택을 구입해도 되는지? 신청후 주택을 구입한후 한번 옮길수 있다고 하는데 옮길 당시 주택이 있어도 자격이 계속 유지 되는지? (요점은 언제부터 다른 주택을 구입해도 입주권이 유지 되는지??) A답변내용입니다. 특별공급 신청일 다음날부터 주택을 구입하셔도 입주권자격은 유지됩니다. --------------------------------------------------------------------------------------- Q질문내용입니다. 국민주택등의 공급순위는 국민주택등 공급 신청 접수 순서에 의한다 ----> 이건 신청 접수가 선착순이란 이야기인지?? 선착순이라면 신청일전에 미리부터 줄서서 밤을 세워야 인기 지역에 갈수 있는지? 아니면 장지처럼 신청일 당일에만 접수되면 그날 공급량을 초과 했어도 추첨으로 하는지? 아니면 선착순으로 그날 접수했어도 초과분은 짤리는지? A답변내용입니다. 같은날 접수분은 동일하게 취급됩니다. 따라서 신청일전에 미리부터 줄서서 밤을 세우실 필요는 없습니다. 예를 들어 접수 2일째에 접수분이 공급량을 초과했을경우 첫날 접수한 사람은 모두 추첨없이 확정되고 두번째날 접수한 사람들 끼리 나머지 물량을 가지고 추첨을 하게 됩니다. --------------------------------------------------------------------------------------- Q질문내용입니다. 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터 6월 이내에 특별공급을 신청을 하여야한다 ----->6개월 넘으면 어떻게 되는지? 지금 생각으론 세곡이나 문정쪽 생각하는데 계속 가지고 있다가 신청하면 안되는지? A답변내용입니다. 6개월 이내에 특별공급신청을 하지 않으면 입주권 자격이 소멸됩니다. 따라서 반드시 6개월이내에 신청하셔야 하니다. --------------------------------------------------------------------------------------- Q질문내용입니다. 특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 입주주택(주택의 동 호수) 결정전일까지 변경신청을 하여야 한다 ---> 보통 주택 동호수 추첨은 입주 얼마전에 하는지? 그리고 미리 개별적으로 통보가 오는지? 또한 동호수 추첨 결전전일에 변경할때 변경일 당시 입주 신청을 받는 곳에만 신청 가능한지? 예로 발산에 신청을 미리하고 세곡이나 우면동 문정쪽을 노리는데 발산 동호수 추첨 전까지 세곡 우면 문정쪽에 입주 신청을 하지 않으면 들어갈수 있는 방법은 없고 발산이나 그 당시 신청하는 곳만 입주 가능한지? 또한 만약에 운조아서 세곡동이 입주 신청을 해서 지원을 했는데 경쟁이 많아서 떨어지면 입주권은 어떻게 되는지? 다시 다른곳 지원할수 있는지? A답변내용입니다. 동호수 추첨은 보통 입주 6개월정도 전쯤에 하게되며 개별통보 됩니다. 지구변경은 동호수추첨 전일까지 가능하며 동호수 추첨전일까지 지구접수 신청을 받는곳에만 변경 가능합니다. 타지구 변경시에는 지구접수 첫날에 하시는 것은 당연하며 (선착순이기 때문에) 인기가 좋아 첫날 마감될 경우 추첨에 의해 떨어질 수도 있으며 이경우 이전에 접수된 지구로 확정됩니다. 지구변경신청은 1회로 제한되기 때문에 떨어질 수도 있다는 것을 염두에 두고 신중하게 선택해야 합니다. 제10조 (공급신청사항의 변경) ① 지구변경 또는 평형변경으로서 1회에 한한다. 다만, 당초의 신청평형 보다 작은 평형으로 변경하는 경우에는 지구 및 평형을 동시에 변경할 수 있다. ②특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 입주주택(주택의 동 호수) 결정전일까지 변경신청을 하여야 한다.