[파이낸셜뉴스2006.02.26 21:20:14

항구적인 부동산시장 안정기조 정착을 주요 내용으로 하는 8·31 부동산 종합대책이 발표된 지 27일로 6개월이 된다.

주택공급 확대, 서민 주거안정, 종합부동산세 등 세제 강화 등을 골자로 한 8·31 대책은 그동안 부분적인 논란이 있기는 했지만 후속법안이 거의 원안대로 입법화돼 올해 초부터 하나둘씩 시행중이다.

하지만 대책이 근본적인 문제점인 주택 수급문제 해결보다는 규제 일변도의 ‘수요관리’에만 집중돼 시장이 왜곡되고 ‘풍선효과’로 인한 시장 양극화를 심화시키는 등의 각종 부작용이 양산됨에 따라 대책이 제 성과를 내기 위해서는 아직도 갈 길이 멀다는 평가다.

8·31 대책이 발표된 후 6개월 동안의 주택시장 동향과 성과, 향후 과제 등을 짚어본다.

■후속입법 마무리8·31종합대책의 후속입법은 지난해 말까지 무난히 완료됐다. 올해부터 종합부동산세 부과 기준이 현행 9억원에서 6억원으로 낮아지고 종부세 인별 합산과세가 가구별 합산으로 전환됐으며 과표적용률도 공시가의 70%로 상향 조정됐다. 비사업용 토지에 대한 종부세 기준은 6억원에서 3억원으로 내려갔다. 1가구2주택과 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 실거래가 기준으로 양도세가 과세된다. 지난 24일부터는 분양아파트 원가연동제가 공영개발지구 내 모든 평형으로 확대되고 전매제한기간이 전용 25.7평 이하는 지방 5년, 수도권 10년, 25.7평 초과주택은 지방 3년, 수도권 5년으로 늘어났다.

개발이익환수를 위한 개발부담금제가 지난 1월부터 부활됐고 기반시설부담금제는 뉴타운 등 도심 노후지역의 거주여건 개선을 위한 도시재정비특별법과 함께 오는 7월 시행을 목표로 하위법령의 정비가 진행중이다.

■대책 효과는 아직 ‘미미’정부는 8·31 대책을 발표하면서 “이제 부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다”며 부동산투기 근절에 자신감을 보였다. 하지만 6개월이 지난 지금 시장은 인기지역과 비인기지역간, 강남과 강북간, 수도권과 지방간 양극화가 심화됐다.

서울 강남권과 경기 성남 분당 및 용인 등 인기지역의 중대형 아파트값 상승률은 대책 발표 직후인 지난해 9∼10월 잠시 주춤했을 뿐 재상승이 이어져 지난해 말에는 대책 발표 이전 수준까지 회복됐고 지난해 11월 주택 거래신고 건수도 급증세로 돌아섰다. 대책의 약발이 3개월을 넘기지 못한 것이다.

부동산정보업체인 부동산 114에 따르면 대책이 발표됐던 지난해 8월 전국의 아파트값은 전달보다 0.18% 올랐으나 9월과 10월에는 각각 0.15%, 0.10% 하락했다. 그러나 11월에 0.20% 오르면서 상승세로 돌아선 아파트 가격은 12월에 0.42%, 올 1월에 0.84%로 상승폭을 더해갔다. 특히 많이 오른 지역은 서울과 신도시, 경기도 등으로 1월 상승률이 각각 1.38%, 1.18%, 0.76%에 달했다.

특히 강남권 재건축 규제를 둘러싼 부처간 또는 중앙정부와 지자체간의 정책 불협화음으로 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 8·31 조치 직후 6억원대까지 빠졌던 31평형이 지난달 8억∼8억5000만원, 8억원대까지 하락했던 송파구 잠실주공 5단지 34평형은 10억원을 회복하는 등 걷잡을 수 없는 상승세를 탔다.

■향후 전망정부가 내놓은 8·31 대책의 향후 효과에 대해 전문가들과 시장의 반응은 아직 싸늘하다.

투기수요를 잡고 실수요 위주로 시장이 재편된 성과는 인정하지만 인기지역과 비인기지역의 양극화가 심화되며 서민들의 피해만 커질 것이라는 우려가 많다.

그러나 금리가 상승기에 돌입하는 등 거시경제적 움직임과 함께 8·31 대책 후속법안이 본격적으로 시행되는 등의 요인에 의해 일단 부동산시장에서 앞으로 과거의 급등현상은 되풀이되지 않을 것이라는 게 부동산 전문가들의 일반적인 시각이다.

부동산114의 김혜현 부장은 “부동산투기 근절을 위한 겹겹의 규제가 잇따라 시행되고 있는 데다 금리상승 등의 영향으로 지금까지 내놓은 대책만 일관성있게 추진된다면 앞으로 집값이 어느 정도 안정기조를 유지할 것으로 예상된다”고 말했다.

다만 개발호재 등을 중심으로 지역별, 평형별 양극화 현상은 앞으로도 당분간 더욱 심화될 전망이다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “2주택자 이상 보유자의 양도세 강화로 비인기지역을 팔고 강남권의 중층 재건축이나 중대형 일반아파트 한채로 합치려는 경향이 두드러지고 있다”며 “특히 강남 주택 매수자가 대부분 실수요자여서 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것”이라고 말했다. 8·31 후속대책 중 하나인 재건축 개발부담금도 결국 강남권 가격 상승세만 부추길 것이라는 지적이 많다.

/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자※

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