부동산 교실 / 분양공고 보는 법

분양공고 보는 법 2006.02.15. 16:07

[부동산 길라잡이] 부동산 교실 / 분양공고 보는 법 부동산 초보자에게 아파트 분양공고는 마치 난수표처럼 어렵게 느껴진다. 복잡한 표, 난해한 용어가 문제다. 하지만 좋은 아파트를 찾아내 분양신청을 하려면 분양공고 내용을 정확히 파악할 줄 알아야 한다. 분양공고는 △위치 △공급내역 및 규모로 시작된다. 분양될 아파트의 정확한 위치와 분양가구 수 등을 알 수 있다. 그 다음에 △공급대상이라는 제목의 큼지막한 표가 등장하는데 이것이 분양공 고에서 가장 중요하다. 우선 맨 왼쪽 '구분' 항목을 통해 국민주택인지, 민영주택인지 표시해 준다. 이어 오른쪽으로 시선을 옮기면 '주택형'이 나오는데, 여기에 평방미터(㎡)로 표시되는 가구별 공급면적이 표시된다. 한마디로 집의 규모를 알 수 있다는 뜻이다. 전용면적과 공용면적을 더한 것이 가구별 공급면적이라는 것을 기억해 두자. 전용면적이란 각 가구가 독립적으로 사용하는 면적이다. 거실, 주방, 침실, 욕 실 등 순수한 아파트 내부면적이 여기에 포함된다. 청약자격을 따질 때나 세금 을 매길 때 전용면적이 주로 활용된다. 공용면적은 여러 가구가 함께 쓰는 엘 리베이터, 계단실, 복도 등을 말한다. 좀 더 오른쪽으로 가면 가구별 계약면적이 나오는데 이는 가구별 공급면적에 지하주차장, 관리사무소, 노인정 등 기타 공용면적을 더한 것이다. 시선을 오른쪽으로 옮겨 보자. 이제는 대지 지분과 공급 가구 수가 나온다. 대지 지분은 각 가구별로 갖게 되는 토지 면적을 말한다. 언젠가 재건축하게 되면 수익성을 가늠하는 핵심지표가 된다. 공급 가구 수는 분양대상 가구 수를 뜻한다. 따라서 총 가구 수와는 다른 개념 이다. 재건축, 재개발의 경우에는 조합원 몫을 뺀 나머지만 분양되기 때문이다. 단지의 전체 가구 수를 알고 싶으면 따로 확인해야 한다. 평형별 분양가는 △공급가격이란 제목의 별도 표에서 확인할 수 있다. 공급가격은 평형별로 대지비와 건축비의 합으로 구성된다. 통상 층별로 나눠 가격을 표시하는데 1층, 2층, 최상층, 기준층 등으로 구분된다. 이제 마지막으로 계약금(통상 분양가의 20%), 중도금(60%), 잔금(20%)의 지급 방식이 표시된다. 이 밖에 분양공고를 볼 때에는 △청약 신청자격 및 순위 △청약 신청기간 및 장소(당첨자 발표일 포함) 등도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 참고로 분양공고는 각종 면적 단위가 평형이 아닌 평방미터로 기재된다. 평형 으로 환산하려면 ㎡당 0.3025를 곱하면 된다. 한편 재개발, 재건축 아파트가 아닌 공공택지 내에 지어지는 아파트는 분양공 고에 △택지비 △건축비 △설계감리비 △부대비용 △가산비용 등으로 분류된 분양원가가 공개된다. 이른바 원가연동제가 적용되기 때문이다. 포괄적으로 분류된 원가이므로 일반인이 자세한 내역을 파악하는 것은 어렵다 는 지적이 많다. 하지만 땅값과 건축비 비율 등은 아파트 가치를 파악하는 데 중요한 자료이므로 찬찬히 따져봐야 한다. 내년부터는 원가공개 대상 항목이 택지비 등 5개에서 직접공사비, 간접공사비가 포함된 7개로 늘어난다.