재건축 개발이익환수 3가지 방법

개발이익환수제, 기반시설부담금제, 개발부담금제

정부가 재건축 아파트의 개발이익을 거둬들이기 위해 개발부담금제를 도입할 경우 재건축 개발이익환수 방법은 ▲개발이익환수제 ▲기반시설부담금제 ▲개발부담금제 등 3가지로 늘어난다.

다만 이 3가지 부담금을 동시에 부과할 경우 이중과세 중복과세라는 문제가 생기기 때문에 개발이익환수제는 개발부담금제로 통합될 가능성이 크다. 또 기반시설부담금은 개발부담금만큼을 빼고 부과한다.

◇개발이익환수제 = 지난 2003년 10.29대책 때 도입한 제도로 우여곡절 끝에 작년 5월19일 시행됐다.

사업시행인가 전 단지는 늘어나는 용적률의 25%, 사업시행인가가 떨어진 단지는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 환수하는 방식이다. 사업시행인가 전 단지의 경우 용적률 25%만큼을 인센티브로 제공한다.

임대아파트는 해당 지자체에서 표준건축비와 공시지가를 주고 환수한다. 이에 따라 조합원이 손해보는 금액은 일반분양가에서 건설원가를 뺀 값이다. 예컨대 지자체가 건설원가인 3억원에 환수한 아파트의 일반분양가가 4억원이라면 1억원만 손해를 보는 셈이다. 이런 이유로 이 제도는 도입 당시 기대했던 만큼의 규제 효과를 보지 못하고 있다.

◇기반시설부담금제 = 오는 7월부터 시행되는 기반시설부담금제는 재건축의 경우 증축부분에 대해서만 부과한다. 연면적 1000평짜리를 1100평으로 재건축할 경우 100평에 대해서만 부과하는 것이다.

기반시설부담금은 원단위 비용에 연면적과 민간부담률(15%~25%)을 곱해 산정한다. 원단위비용은 공시지가에 환산율을 적용한 값에 표준시설비용(5만7000원)을 더한 값이다.

이에 따라 송파구 잠실A아파트 33평형(땅값 1419만원)의 경우 부담금은 부담율 20%를 적용할 경우 1781만원 수준이고, 직접 설치비용(876만원)을 빼면 905만원 선이다. 1대1재건축인 용산구의 한 아파트는 직접 설치비용을 제하면 부담금을 한푼도 내지 않아도 된다.

◇개발부담금제 = 정부가 새로운 규제책으로 도입할 예정인 개발부담금제는 개발이익을 직접 환수하는 방식이다. 1억원짜리 아파트를 재건축해 2억원이 됐다면 1억원을 환수한다는 얘기다.

개발부담금제의 핵심은 개발기간과 부담금율이다. 현재 적용되는 30개 개발사업의 경우 사업 착수시점에서 완공시점까지를 개발기간으로 본다. 하지만 재건축의 경우는 착수시점이 모호하다. 정비구역 지정을 착수시점으로 볼 수 있지만 실질적인 재건축 시점은 사업계획승인이기 때문이다.

정비구역 지정을 착수시점으로 볼 경우 사업기간이 10년 가량돼 개발이익이 엄청나게 커질 가능성이 크다. 사업계획승인 시점은 이미 기대수익이 땅값에 반영되어 있기 때문에 환수효과가 작다는 문제가 있다.

부담금율은 최고 100%까지 검토되고 있으나 다른 사업과의 형평성을 감안하면 25%로 정해질 것으로 보인다.

이데일리 남창균 기자 namck@edaily.co.kr