2006 재테크 대예측-부동산 상품별 전망

2006 재테크 대예측-부동산 상품별 전망
[매경이코노미] 2005-12-21 10:59

2005년 하반기 이후 부동산 시장이 주춤하지만 실수요와 투자수요를 겸한 부동 산을 포기할 수는 없다. 최근에는 다양한 부동산 상품들이 등장해 같은 부동산 이라고 해도 천차만별이다. 한 마디로 부동산 상품간 차별화가 빠르게 진행되 고 있다. 2006년에는 어떤 부동산 상품이 뜨고, 어떤 부동산 상품이 질까. 부동산 투자 상품 가운데 가장 관심이 집중되는 건 단연 아파트 시장이다. 내 년에도 강남 아파트는 강세를 보일 수 있을까. 이견이 아예 없는 건 아니지만 전문가들의 전망을 종합해 보면 결론은 ‘No’다. 이유는 뭘까. 우선 강남권 입주 물량 확대를 근거로 들 수 있다. 내년 서울 빅3 지역인 강남 , 송파, 서초구를 포함한 강남권 입주 계획 아파트는 지난 82년 이후 24년 만 에 최대물량인 1만4969가구다. 올해 강남권에서 공급했던 것에 비해 6000가구 나 늘어난 수치다. 또 내년 서울시 전체 물량 4만4508가구의 무려 33.6%에 달 한다. 이들 아파트 대부분은 지난 2003년 9·5 조치를 시작으로 재건축 규제가 강화되기 전에 사업을 착수한 곳으로 입주시점이 내년 상반기에 몰려 있다. 결 국 수요 공급 원칙에 따라 가격이 떨어지는 것은 당연히 예상되는 시나리오다. 특히 내년엔 8·31 부동산 종합대책 본격 시행으로 세금 부담이 증가하고 추가 금리 인상이 예상돼 가격 하락세는 더해질 전망이다. 고종완 RE멤버스 대표는 “내년 강남권 아파트 시장은 한마디로 불확실성이 높아질 것”이라고 내다봤 다. 상반기까지 부동산 대책 여파로 각종 악재가 힘을 발휘해 하향 안정세를 이어간다는 얘기다. 그러나 이 추세가 지속되리라는 보장은 없다. 고 대표는 “하반기 이후엔 공급물량 감소와 전세금 인상, 투자심리 회복 등이 맞물려 다 시 가격이 상승세로 전환할 수도 있다”고 조심스레 덧붙였다. 강남권은 실수 요자와 투기 수요가 함께 움직이는 부동산 선도시장인데다 수요공급 법칙으로 설명할 수 없는 ‘랜드마크’적인 성격이 강하기 때문이다. ■강북 중대형아파트 상대적 강세■ 전체적인 강남권 아파트 약세가 예상되는 가운데 강북권은 강남권을 대체하는 투자 대안이 될 수 있을까. 가능성은 높아 보인다. 비강남권 지역은 본격적으 로 시작되는 뉴타운 개발과 함께 지하철 9호선 호재 등이 겹쳐 상승세를 보일 수 있다는 전망이 유력하다. 이 중 조망권, 브랜드 선호도, 교통 여건 등을 잘 충족하는 30평형대 중형 아파트의 가격 상승 가능성이 높을 것으로 전망된다. 지방 아파트 시장은 어느 때보다 호재가 많은 상황. 행정도시특별법 각하 판결 이 나고 지역별로 각종 혁신, 기업도시 얘기가 나오면서 규제가 많은 수도권에 비해 상대적으로 각광 받을 전망이다. 김광석 유니에셋 팀장은 “내년부터 202 0년까지 이어지는 4차 국토종합계획을 살펴보면 수도권과 지방 상생을 어느 정 도 예측할 수 있다”고 밝혔다. 특히 충청지역이 유망권으로 꼽힌다. 내년 공급물량도 3만7000여가구로 수도권 을 제외하고 가장 많다. 행정도시뿐 아니라 아산, 천안 등 경부고속철 라인쪽 부동산 시장은 투자유인이 충분한 것으로 보인다. 다만 투기과열지구로 지정돼 규제가 많다는 점이 변수다. 김 팀장은 “충청권이 개발 호재가 풍부하다는 건 사실이지만 이곳은 투기과열지구로 지정되는 등 각종 규제 때문에 투자가 여의 치 않다”고 지적했다. 토지시장은 어떨까. 한마디로 전반적인 침체를 면하기 어렵다는 게 대세다. 지 가 상승의 주원인으로 꼽혔던 토지보상방법이 바뀌기 때문. 진명기 JMK플래닝 사장은 “내년부터 현금보상 원칙을 깨고 부재지주의 경우 일정금액 추가분을 채권으로 지급하고 농민의 양도세 감면 면적요건도 완화되는 등 대토 수요 감 소가 예상돼 과거와 같은 가격 상승을 기대하기는 어려울 것”이라고 내다봤다 . ■상가 투자수요 계속 늘 듯■ 전반적인 부동산 시장의 하향 안정세 속에 8·31 대책 이후 틈새 상품으로 각 광 받고 있는 상가 투자 수요는 지속될 것으로 전망된다. 그러나 같은 상가 상 품이라고 해도 옥석을 가려야 하는 건 필수. 특히 대형 택지개발지구 내 상업 용지, 근린 상가 투자는 내년도 부동산 투자 상품 가운데 몇 안 되는 알짜 투 자 대상으로 꼽힌다. 주 5일제 영향으로 업무지구 중심 상가들은 아무래도 매 출 감소 우려가 높지만 근린 상가 투자는 꾸준한 업황을 유지하고 있기 때문이 다. 유영상 상가114 투자전략연구소장은 “활성도가 좋은 상권 내 근린상가와 발전 가능성이 많은 대형택지개발지구 내 근린상가가 유망하다”며 “입지여건 이 좋은 근린상가는 점포 활용도가 좋고 상권이 활성화되면 시세차익도 기대할 수 있다”고 설명했다. 다만 지금까지 높은 경쟁률로 낙찰 받아 시세 차익을 남겨온 택지개발지구 내 상업용지 분양은 상가 후분양 제도 실시로 급속히 위 축될 것이라는 전망이다. 업무용 부동산 역시 관심 대상이다. 업무용 부동산이 밀집해 있는 도심 재개발 사업 진행으로 업무 환경 개선 효과를 누릴 수 있는 곳들이 많기 때문이다. 박 용휴 부자로컨설팅 부사장은 “도심권 부동산 지가상승과 맞물려 청계천 복원, 뉴타운 개발, 근무환경 개선 등으로 인한 업무용 부동산 가격 상승은 지속될 것”으로 예상했다. 또 거대 해외자본의 국내 업무용 오피스시장에 대한 관심 이 식지 않고 있어 향후 국내 자본과의 빌딩 매입경쟁이 전개될 수도 있다. 부동산 간접투자 상품 인기도 지속될 것으로 전망된다. 부동산펀드가 출시된 지 1년 반 만에 부동산펀드 운용자산은 3조원으로 늘어났다. 또 다른 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)도 자산규모가 2조원을 넘는다. 일반인들의 부동산 간접투자 선호양상이 두드러지고 기관투자자들마저 부동산 투자비율을 높이고 있기 때문. 신봉교 맵스자산운용 본부장은 “내년 부동산 간접투자시장은 8조원 규모로 성 장할 것”이라며 “상업용 부동산에 투자하는 수익성 펀드의 성장세가 두드러 질 것”으로 예상했다. 또 해외 부동산 투자펀드나 해외 부동산 직접 투자에도 투자자들의 관심이 집중될 것으로 보인다. 부동산 시장 침체기 틈새 상품으로 꼽히는 경매시장은 물량은 많아지는 가운데 낙찰 가격은 낮아지는 현상이 두드러질 것으로 보인다. 【2006년 부동산 최고 투자 상품은?】 2006년 상대적으로 가장 활기를 띨 것으로 보이는 부동산 상품은 임대형 부동 산, 특히 상가다. 주택시장 규제가 강화되면서 얻는 반사이익도 있지만 현재 장기 투자자를 중심으로 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다. 아직까지 상가 공실률이 높고 분양가 이하로 매물이 적체돼 있는 곳이 많지만 역세권 개발지역과 택지 개발지구내 중심 상권을 노리는 사람들의 자금이 여전 히 상가 시장을 기웃거리고 있다. 이문숙 LMS컨설팅 사장은 “올 4월부터 후분 양제가 실시된 이후 상가 공급물량이 급격하게 감소하고 있다”고 말한다. 또 종합부동산세 대상에서 빠지는 공시지가 40억원 이하 중소형 상가건물 등은 금 리보다 높은 임대 수익을 올릴 수 있다는 점도 상가 투자 메리트를 높이는 요 인이다. 이에 따라 중대형 상업용 건물에 관심 있는 수요자라면 부동산 간접투자상품에 눈을 돌리는 것도 좋은 전략이다. 국내 부동산 펀드의 경우 지난해 6월 첫 펀 드 설립 이후 오피스빌딩에 투자하는 펀드를 중심으로 급속히 성장하고 있다. 김관영 저스트알 사장은 “831 대책 이후 주택시장 침체에 따라 오피스 빌딩을 매입, 운용하는 실물형 펀드가 증가하고 있다”며 “거래세 감면혜택, 청계천 복원과 뉴타운 개발 등으로 CBD(도심지역) 오피스 시장이 회복하고 있어 향후 부동산 간접투자시장이 확대될 뿐 아니라 수익률도 괜찮을 것”으로 내다봤다. 뉴타운 내 재개발 지분 투자도 내년도 투자 유망 상품으로 꼽힌다. 2010년 분 당선 연장선 개통이 예상되는 왕십리 뉴타운, 노량진 민자역사개발 수혜를 입 는 노량진 뉴타운을 비롯해 한강조망이 가능한 한남 뉴타운과 재개발 구역이 두 배로 확대된 은평구 불광동 일대 지분 투자가 특히 각광받을 전망. 특히 재개발 구역 내 일반분양은 대부분 전용면적 25.7평 이하여서 청약부금, 청약예금 1순위 가입자들은 더욱 적극적으로 나설 필요가 있다. 박상언 유엔알 대표는 “사업추진 일정이 빠르게 진행되고 있는 뉴타운 지역 내 지분 투자에 관심을 가져야 한다”고 강조했다. 저렴하게 뉴타운 지역에 내집 마련을 생각 한다면 경매시장에 눈을 돌리는 것도 좋은 방법. 특히 전문가들은 최근 경매 시장 침체로 여러 번 유찰된 다세대나 연립주택, 근린상가 등을 노릴 것을 주 문한다.