부천시 정비사업 업무처리 지침 개정 공고 (2010.12.16)

부천시 정비사업 업무처리 지침 개정 공고

 

담당자	김인기
담당부서	뉴타운개발과
전화번호	625-3726
제목	부천시 정비사업 업무처리 지침 개정 공고
내용	부천시 공고2010-1389호 부천시 정비사업 업무처리지침 개정 공고   도시및 주거환경정비법에 의한 부천시에서 시행되는 정비사업 업무처리 지침을 아래와 같이 개정하여 시행함을 공고합니다. 2010.12.16 부  천  시  장 0. 주요 개정 사항   -  항목의 구분표시를 사무관리규정에 맞게 표시   -  업무지침 내용 중 개정법령및 추진상 혼란이 있는 사항을 반영하여 삭제, 수정 및 신설   -  정비사업 관련자료 인터넷 공개기준 마련(부천시 뉴타운 홈페이지 통일)   - 국,공유지 토지등 소유자 산정 동의서 징구방법 마련   - 정비사업 지연시 보수기준 마련   - 총회의결권 행사(관리처분계획 서면행사, OS요원동원)보완 기준마련   - 사업시행인가 서류(상가공급대책, 30층이상 고층 방재대책)보완 마련   - 기타(적정사업량 사업시행인가 제한, 시공자선정 일반경쟁입찰 권고 등) 0. 개정지침 전문 : 별첨
등록일	2010-12-20 16:04:52
첨부파일	부천시 정비사업 업무처리 지침 공고.hwp

 

 

부천시 정비사업 업무처리 지침 공고.hwp

 

 

부천시 공고 제2010 -1389호

 

부천시 정비사업 업무처리 지침 공고

 

 

이 지침은 주택재개발정비사업, 도시환경정비사업에 대한 업무처리를 위하여 필요한 사항을 정하고 관련 법령개정 등에 따라 업무지침 내용 중 불합리한 부분은 삭제 및 수정하고, 추진 과정에서 법령해석에 혼란이 있는 부분에 대하여 신설 등 개정의 필요성이 제기됨에 따라 다음과 같이 공고합니다.

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2010년 12월 16일

 

                                                                    부 천 시 장

 

 

부천시 정비사업 업무처리 지침

 

 

제 정 2008. 6.19일

일부개정 2008.12. 1일

일부개정 2009. 5.20일

일부개정 2009.11.24일

일부개정 2010. 6.29일

일부개정 2010.12.16일        ※ 청색은 수정, 적색은 삭제 또는 신설 조문 임

 

 

제 1 장 총 칙

 

 

제1절 목 적

1. 이 지침은 주택재개발정비사업, 도시환경정비사업에 대한 업무처리를 위하여 필요한 사항을 정하고, 관련법령 및 조례 등에서 명확하지 않거나 혼동이 되는 사항에 대하여 보편타당하고 통일된 업무처리 기준을 제시함으로서 주민들의 혼란을 방지하고 깨끗하고 공명한 정비사업을 추진하는 데 그 목적이 있다.

 

제2절 적용범위 및 방법

1. 이 지침은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 한다)에 의하여 부천시에서 시행되는 주택재개발정비사업, 도시환경정비사업에 적용한다.

2. 이 지침과 관계법령 및 조례, 상위 지침과 상충되는 사항에 대해서는 관계법령, 상위 지침 및 이에 대한 유권해석을 우선 적용한다.

3. 이 지침을 적용하는 데 있어 지역적 여건 및 효율적인 도시관리계획을 위하여 달리 적용할 수 있으나, 이 경우 타당성 및 대안을 제시하여야 한다.

 

 

제 2 장 추진위원회 승인 및 운영

 

제1절 추진위원회 구성 승인 시기

1. 정비사업조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다.) 설립을 위한 동의서는 정비 구역지정 이후(촉진지구의 경우에는 촉진구역으로 지정된 이후)에 징구하여야 한다.

2. 추진위원회 설립 동의서는 「부천시 추진위원회 설립동의서 연번부여 발급기준」에 따라 발급받아 동의서를 징구하여야 한다.

3. 동의서 징구 시기는 동의서에 첨부된 인감증명 발급일을 기준으로 한다. 다만 동일용도 의 인감증명서로서 본 지침에서 다르게 정한 사항 및 시장이 타당성 등이 있다고 인정하 는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

 

제2절 추진위원회 승인업무 처리 기준

1. 추진위원회 승인과 관련하여 관련법 및 운영규정 사항 중 불분명한 규정에 대하여는 다음 각호와 같이 처리한다.

가. 동일구역 내 복수의 추진위원회 승인 신청은 접수순서에 따라 처리하되 중복동의자 의 처리기준은 제2절제3호를 따르며, 승인요건 미비 시 반려를 원칙으로 한다. 다만 서류상 경미한 하자로 치유될 수 있는 사항은 보완 등의 조치 후 처리함을 원칙으로 한다.

나. 추진위원회 승인 신청 서류 중 추진위원 선정증빙서류는 총회 회의록 등 객관성 있 는 자료를 제출하여야 한다.

다. 총회는 토지등 소유자가 참여할 수 있도록 공고 및 통지를 하여야 하며, 객관적으로 이를 이행치 않거나 참석대상을 제한하는 등 공정하지 않다고 인정되는 총회의 회의 록은 증빙서류로 인정하지 않을 수 있다.

라. 추진위원회 설립동의서의 철회인정은 시장에게 추진위원회 승인신청 전까지 (가칭) 추진위원회 또는 시장에게 인감을 첨부한 서면을 내용증명 우편으로 제출 한 경우 에 한 한다.

마. 추진위원회 설립 동의대상자 수에서 다음 각목에 해당하는 토지등 소유자는 제외하여 동의율을 산정한다.

1) 무허가 건축물 소유자(기존 무허가 포함)

2) 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장 등 소유권 증빙자료가 있더라도 주민등록번호 미기재, 기재된 주소와 현재주소가 상이한 경우로서 소재가 확인되지 않음을 증 명하는 자로 신청자가 증빙자료 제출한 경우

바. 종교시설 등 총유재산에 대한 동의서는 규약 등에 따라 추진위원회 승인 등에 대한 권리행사를 위임하는 대리인(대표자)을 선정하여 대리인(대표자)의 동의서를 제출하 여야 한다. 다만, 규약 등이 없을 경우에는 구성원 1/2 이상의 동의를 받아 선정할 수 있으며, 대리인 선정, 위임장 등의 증빙자료를 제출하여야 한다. 총유재산의 대리자(대표 자)는 추진위원이 될 수 있다.

사. 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 아니하되 불가피한 사유로 권리행사를 할 수 없는 경우 배우자․직계존비속․형제자매 중에서 성년자가 토지소유자를 대리할 수 있다. 다만 이 경우 대리자는 추진위원이 될 수 없다.

아. 추진위원회 승인 신청 후 추진위원이 변경될 경우 승인은 다음 각목과 같이 처리한다.

1) 위원장, 부위원장, 감사 등 임원이 무자격자 이거나, 자격상실 되어 추진위원회 구성요 건이 미비 된 경우 반려 처리한다. 다만, 사퇴로 인한 변경의 경우에는 시장에게 추진 위원회 승인신청 전까지 (가칭)추진위원회에 인감을 첨부하여 내용증명 우편으로 제출 한 경우에 사퇴로 인정 한다.

2) 추진위원의 소유권 이전 등의 자격상실 또는 사퇴(다만, "가“목의 단서를 준용한다)로 인하여 변경되었을 경우, 이를 무자격자로 본다. 다만, 이 경우 추진위원 명부에서 제 외하되 추진위원회 구성요건이 충족한 경우 승인 처리한다.

자. 추진위원회 설립동의서 중 다음 각목에 해당하는 경우에는 중대한 하자로 보아 동의서로 인 정하지 아니한다.

1) 인감용도가 추진위원회 설립 동의용 등과 다른 용도로 기재된 인감증명서

2) 인감상이, 인감증명서 미 첨부, 동의서상에 인감도장 날인 누락

3) 기타 동의서의 변조 등이 있다고 판단되는 경우 등

차. 삭 제 (2010. 6.29)

카. 삭 제 (2009.11.24)

타. 삭 제 (2009.11.24)

파. 추진위원회 신청 시 필요한 서류 및 작성방법의 기준은 시장이 별도로 공고하며, 신청자는 그 기준을 따라 작성 제출 하여야 한다.

하. 종전에 추진위원회 설립동의 시 제출한 인감증명서를 개정된 법률(09. 8.11일 시행 대통령령 제21679호)에 따른 추진위원회 설립동의에 사용하고자 할 경우에는 종전에 제출된 인감증 명서 상에 개정(변경)된 추진위원회 설립동의서로 사용함에 동의한다는 내용을 기재하고 인감도장을 날인한 경우 유효한 인감증명서로 인정 한다.

2. 시장은 다음 각 호에 해당되는 경우에는 추진위원회 승인을 불허할 수 있다.

가. 가칭 추진위원회 단계에서 정비업체, 설계업체, 시공업체 사전선정 등의 불법행위로 민원 등이 야기되어 향후 사업추진이 어려울 것으로 판단되는 경우

나. 동의서 및 인감증명서 징구과정에서 불법행위 등으로 고소, 고발되어 사법기관 등에서 범죄행위 등으로 처분 받았거나 또는 조사 중인 사항이 중대한 경우로 판단되는 경우

3. 동의자수 산정은 「부천시 정비사업 시행을 위한 토지등 소유자 동의자 수 산정기준」을 준용한다.

 

제3절 정비사업 관련자료 공개 기준

1. 추진위원회 또는 사업시행자는 도정법 제81조제1항 및 같은법 시행령 제70조제1항에 따른 정비사업 시행에 관한 서류 및 관련 자료를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자등이 알 수 있도록 인터넷(이 경우 회원제로 운영되는 카페 등은 제외함을 원칙으로 한다)과 그 밖의 방법으로 공개하여야 한다. 다만, 공개된 자료의 열람, 등사 요청은 토지등소유자, 조합원에 한정한다.

2. 추진위원회 또는 사업시행자는 부천시 뉴타운홈페이지에 정보공개 서버가 구축될 경우 제1호에 따른 서류 및 관련자료를 우리시(뉴타운개발과 또는 도시재생과)에 전자파일 형식으로 제출하여 우리시가 조합원, 토지등소유자 또는 세입자에게 제공할 수 있도록 하여야 한다.

 

 

제 3 장 조합설립 및 정관작성 기준

 

제1절 조합설립 동의서 징구 및 승인

1. 조합설립 동의서는 추진위원회에서 작성 한 개략적인 사업시행계획 및 정관(안)에 대한 추진위원회 의결 후에 징구 하여야 한다.

2. 조합설립 인가신청 전에 동의를 철회한 자는 동의자수에서 제외함을 원칙으로 하며, 도정법시행령 제28조제4항 단서규정의 적용에 대해서는 신청자가 도정법시행령 제26조제2항 각호의 사항이 변경이 없었음을 증빙한 경우에 한하여 적용한다.

3. 조합설립 동의서 징구시기 및 주민의사 확인 등이 필요한 경우에는 도정법 제17조의 규정에도 불구하고 별도로 인감증명서 첨부를 요구할 수 있으며, 이 경우 이를 따라야 한다.

4. 도정법시행령 제28조제3항의 규정에 따라 조합설립 동의 시 인감증명서 대신 신분증 사본을 제출하는 경우 신분증을 촬영한 사진을 출력하여 제출할 수 있다.

5. 도정법 제13조제3항에 따라 징구한 추진위원회 설립동의서를 조합설립 동의서로 의제 처리를 받고자 하는 경우에는 조합설립 신청 전에 토지등 소유자에게 다음 각목의 사항을 등기우편으로 통지하여야 한다. 이 경우 조합설립동의의 철회방법, 철회기간을 같이 통지하여 철회여부를 확인하여야 하며, 조합설립 신청 시 그 증빙자료를 첨부 제출 하여야 한다.

가. 건설되는 건축물의 설계의 개요

나. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액

다. “나”호에 따른 비용의 분담기준

라. 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항

마. 조합정관(안)

6. 도정법시행령 제28조제1항제5호에 따라 국유지․공유지에 대하여 재산관리청을 토지등소유자로 산정하고자 하는 경우에는 창립총회 개최 전에 다음 각목의 사항을 첨부하여 우리시에 제출하여야 한다.

가. 국․공유지 현황(재산관리부서 포함)

나. 조합설립동의서

다. 개략적인사업시행계획서 및 조합정관

 

제2절 조합정관에 정할 조합원 분양 기준

1. 정비사업추진의 안정성 확보 및 투기예방을 위하여 조합원 중 다물권 소유자 1인으로부터 조합설립 후 소유권 등을 취득하여 수인이 소유하게 되는 경우 그 수인을 대표하는 1인을 분양대상자로 하며, 그 내용을 조합정관에 명시하여야 한다.

2. 관리처분 계획 수립 시 분양신청 대상자는 도정법 제19조에 의한 조합원(토지 공유자의 경우 경기도조례 제18조제3항5호 단서에 해당하는 자 포함)으로 하며, 분양 대상자는 관리처분 계획 기준일(분양신청 마감일)까지 분양신청 한 자로 한다.

3. 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 하도록 관계법령 및 조례에서 정한 사항은 반드시 조합정관에 기준 및 기준일을 명시하여야 하며, 분양대상자 외 토지등 소유자는 현금청산대상자로 정함을 명시하여야 한다.

4. 분양신청 대상자의 권리가액을 산정함에 있어 다음의 각호에 해당하는 토지에 대해서는 권리가액 산정에서 제외할 수 있으며, 이 경우 조합정관에 이를 명시하여야 한다.

가. 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 수필지인 경우 조합이 정한 기준일 이후 그 토지의 일부를 취득 하였거나 공유지분으로 취득한 경우

나. 하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 조합정관에서 정하는 기준일 이후에 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

다. 1필지의 토지를 조합정관에서 정하는 기준일 이후에 분할 취득 또는 공유지분으로 취득한 경우

 

제3절 기존무허가 건축물에 대한 소유자 인정기준

1. 경기도 조례 제12조에 의한 “기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항”은 아래 각호의 기준에 따라 반드시 조합정관에 기존 무허가 건축물소유자에 대한 조합원 자격기준 및 인정방법을 정하여야 한다.

가. 기존 무허가 여부는 항측사진에 의한 항공사진 정사 작업을 통해 확인된 1989년 1월 24일 이전부터 있던 무허가 건축물 소유자

나. 1989. 1.24일 이전부터 재산세 납부대장 등을 통해 세금납부사실이 확인된 무허가 건축물 소유자

2. 기존 무허가 건축물 소유자에 대한 권리는 다음 각호의 증빙서류 등으로 하되, 인정방법 및 기준은 조합정관에 명확히 정하여야 한다.

가. 무허가 건축물에 대하여 부과된 재산세 납부 영수증

나. 국․공유지상 무허가 건축물에 대한 점․사용료 납부 영수증

다. 건축물 사용승인 미필로 인한 건축물은 건축허가증 등 관련서류

라. 무허가 건축물에 대한 취득 및 권리이전을 증빙 할 매매 계약서 등

마. 기타 증빙자료가 없는 경우 당해 무허가 건축물이 있는 지역에서 거주한 주민으로서 소유자임을 인정하는 2인 이상의 인우보증 등으로 할 수 있으며, 이 경우 보증인의 자격, 방법, 법적책임사항 등에 대해서는 조합정관에 정하여야 한다.

3. 기존 무허가 건축물소유자의 조합원 자격에 대한 기준은 조합실정에 맞게 정관에 완화하여 정할 수 있다.

 

제4절 시공사 등의 선정 및 협력업체와 계약에 관한 사항

1. 정비사업을 추진하고자 하는 추진위원회 또는 조합(이하 "조합 등“이라 한다)은 정비사업전문관리업체, 설계업체 및 시공사(이하 "업체“라 한다)와 도급계약 등을 체결시 계약자의 일방적인 사업 중단이나 공사단가 증액 요구 등으로 인한 사업지연에 따른 주민피해 방지를 위하여 책임한계를 명확히 하는 특약을 계약서에 명시하여 조합 등의 피해를 최소화할 수 있도록 작성할 것을 권장한다.

2. 업체선정을 위한 입찰참여 공고기간은 7일 이상으로 하여야 하며, 현장설명을 실시하는 경우에는 현장설명일 전일부터 기산하여 7일전에 공고하여야 한다.

3. 조합 등이 제2항의 규정에 따른 업체를 실적제한 등으로 공고한 경우 실적 증명을 발급한 기관 등(개인, 법인 등을 포함한다)에 반드시 공문으로 조회하여 허위나 위조 등의 여부를 확인한 후 낙찰자를 결정하여야 한다.

4. 정비구역의 건축물 철거는 조합원 이주에 따른 민원 예방 및 철거지연, 각종 안전사고등에 따른 주민피해 방지를 위하여 사업시행자가 착공신고를 시장에게 제출하여 수리된 날 이후부터 하여야 한다,

5. 삭 제 (2010.12.16)

6. 시공사 선정은 보다 투명한 공정성 확보를 위하여 일반경쟁입찰을 권장한다.

 

제5절 조합등의 청렴 의무사항

1. 조합 등에서 선정한 업체는 조합등과 계약 시 청렴의무 조항 및 서약위반시 제재사항을 구체적으로 계약서에 명시하여야 하며, 청렴계약 이행서약서를 조합 등에 제출하여야 한다.

2. 추진위원장 및 조합장으로 선출된 자는 조합 등의 총회에서 청렴서약을 하여야 하며 서약 내용을 인터넷 등에 공표하고, 그 사본을 추진위원회 및 조합설립 승인신청 시 시장에게 제출하여야 한다.

 

 

제 4 장 사업시행 관련 업무처리

 

제1절 시장․군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비기반시설의 부담

1. 정비사업에 따른 정비기반시설 설치는 원칙적으로 사업시행자 부담으로 시행한다.

 

제2절 재정비 촉진계획에 의한 용도지역 변경 등의 이익 환수

1. 재정비 촉진계획에 따라 계획수립 당시 공동주택 등이 불허된 준공업 지역, 특정용도 부지 등에 대해서는 지구별 재정비촉진계획 시행지침에 따라 개발이익을 토지로 기부채납 하여야 한다. 다만 사업시행자가 기반시설 부지 외에 개발이익 환수로 기부채납한 토지에 대해서는 개발이익을 현금(구역내 전체 사유지의 단위 면적당 평균 감정가를 기준으로 환산한 금액)으로 납부 하였을 경우 건축을 허용 한다.

2. 재정비 촉진구역 내 대체기반시설 설치에 따른 국․공유지등의 교환, 무상양여 등의 기 준은 면적을 기준으로 한다. 단, 소관청과의 협의결과에 의해 변경될 경우에는 협의결 과를 따른다.

 

제3절 사업시행 인가에 관한 사항

1. 촉진사업의 동시시행에 따른 전, 월세 대란 및 도심 공동화 방지 등을 위하여 단계별 사 업시행에 따른 쿼터제를 도입하여 적정 사업량의 범위 내에서 사업시행 인가를 제한한다.

2. 적정 사업량은 이주수요 및 주택 멸실,공급량 등을 고려하여 필요시 시장이 매년 산정․공고 한다.

3. 사업시행인가 신청 시 상가분양 20세대 이상의 경우 분양 및 임대계획 등 상가공급대책을 포함하여 제출하여야 한다.

4. 30층 이상 고층건축물의 경우 관련법 개정 전까지 다음의 건축설계기준을 권장한다.

가. 피난안전성확보를 위해 방재계획서 제출 (방재시뮬레이션 결과 첨부)

나. 중간 대피층 설치

다. 비상전원, 방수성능, 내화성능, CCTV 설치 등을 갖춘 피난전용승강기 설치

라. 건축물 외벽마감재는 방염 및 불연재 사용

 

제4절 정비(촉진)계획의 변경절차 이행 등

1. 사업 시행자는 정비(촉진)계획의 변경이 필요한 경우 사업시행계획 수립 전까지 정비(촉진)계획 변경절차를 이행 하여야 한다.

2. 정비(촉진)계획 변경사항이 경미한 변경의 경우 사전검토를 통해 사업시행인가와 동시에 변경절차를 이행할 수 있으나, 건축심의 전에는 정비(촉진)계획의 경미한 변경 절차를 이 행하여야 한다.

3. 촉진계획의 변경 및 절차 이행 등은 시장이 하되, 예산확보, 계획수립, 절차이행 등에 소 요되는 기간을 감안 신속한 변경을 위하여 사업시행자와 협의한 경우 시행자 제안방법에 의하여 추진할 수 있다.

 

제5절 임대주택 건설 및 처분에 관한 사항

1. 정비사업으로 건설되는 임대주택 중 법정의무 규정(전체건립세대수의 17%이상 등)에 따라 건설되는 임대주택의 인수자를 주택공사 등으로 지정하고자하는 경우 사업시행 자는 사업시행 인가 신청 전에 인수요청 및 협의를 완료 하여야 한다.

2. 사업시행자는 주택공사 등에게 임대주택의 인수 요청을 하지 않을 경우 임대주택법 등 관계법에 의한 처분계획을 수립하여 사업시행인가를 신청하여야 한다.

 

제6절 사업시행에 따른 석면 및 환경관리

1. 건축물의 철거시 「뉴타운 지구내 건축물 철거현장 석면 관리 지침」 및 「뉴타운 지구내 건축물 철거현장 석면 관리 매뉴얼」에 따라 건축물에 포함된 석면을 조사․관리하여 환경피해가 최소화 될 수 있도록 하여야 한다.

2. 사업시행자는 착공계 제출시에 건축물 철거에서부터 준공까지 각 공종별, 공사 시기별, 각종 장비의 종류별로 관련법령에서 정한 안전관리계획서를 작성하여 첨부하여야 한다.

3. 사업시행자는 공사착공 전에 구역 내 지하수공에 대한 폐공처리 계획서를 관련부서와 협의하여 착공 시 제출하여야 하며, 폐공처리 완료 시 관련부서의 확인을 받아 그 조치결과를 제출 하여야 한다.

 

제7절 빈집발생에 따른 범죄예방 및 안전대책

1. 사업시행자는 사업시행 인가신청 시 세입자의 주거 및 이주대책에 아래사항을 포함한 빈집발생에 따른 방범․안전관리대책을 수립하여 제출하여야 하며, 관리처분계획 인가신 청 시에는 세부적인 방범․안전관리 시행계획을 수립하여 제출 하여야 한다.

2. 사업시행자는 빈집발생 시에는 월별 빈집발생 현황 및 조치사항을 정기적으로 시에 보고 하여야 한다. 관할 지구대, 자치센터 등에 통보하여 방범순찰 등의 협조요청 조치를 하여야 한다.

 

제8절 정비사업 보수기준

1. 추진위원회 및 조합은 추진위원회 승인일로부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나 조합설립인가로부터 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못한 경우에는 추진위원회 의결 또는 이사회 의결 후 보수를 지급하지 않는 것을 권장한다. 다만. 단계별 사업시행에 따른 쿼터제 적용, 존치정비구역 등으로 불가피하게 사업이 지연된 경우에는 제외 할 수 있다.

 

제9절 총회의결권 행사

1. 조합총회의 의결사항 중 관리처분계획 수립 및 변경사항에 대한 서면행사의 경우 진위여부 의심제기 등을 방지하기 위하여 본인 서면을 인정할 만한 객관적 서류(신분증 사본 등)를 제출하도록 권장한다.

2. OS요원과 질서유지 요원의 동원에 대한 사항은 사전에 주민총회, 조합총회의 의결을 거친 경우에만 인정토록 한다.

 

 

제 6 장 기타

1. 이 지침은 공고일부터 시행한다. 다만, 공고일 이전에 종전지침에 따라 처리한 사항에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

2. 시장은 이 지침의 운영을 위하여 세부기준을 만들어 시행할 수 있다.

 

 

 

부천시 정비사업 업무처리 지침 공고.hwp

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