<질문>
안녕하세요
이번에 봉천동이 재개발 된다고 하는 뉴스를 봤는데요..
제가 봉천동 살거든요.
재개발 되면 보상은 얼마나 받을가요?
보상받은 사례 있음 알려주세요..
<답변>
다른 지역에 재개발 보상 사례를 찾아봤는데요..
토 지 : 공시지가의 130%~150%
주 택 : 건물 평당 120만원~150만원선 보상..
상 가 : 건물 평당 140만원~180만원선 보상.
라고 나왔네요..
다른 지역도 모두 이런 식으로 보상하는것 같습니다.
봉천동 시세가 얼마인제 몰라서 뭐라하기 그렇네요..
그리고 보상에 대한 글이 있어서 올려드립니다. 참고하세요..
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(1)
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재개발 지분 감정평가방법의 [예]
평가액 다액 순으로 분양평형이 결정된다.
재개발조합원의 평형배정은 지분의 대지크기나 건물크기로 확정되는 것이 아니다. 시행인가고시가 난 후 감정평가법인 2곳에서 각 지분에 대한 평가를 하여 산술평균을 구한다.
이러한 평가액을 기초로 하여 권리가액 다액 순으로 평형이 배정된다. 즉, 지분의 평수와는 상관없이 평가액 다액 순으로 큰 평형이 보장되는 것이다. |
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(2) |
대지의 평가액 차이는 주로 용도와 위치에 의해 발생한다.
대부분의 부동산업소들은 공시지가만을 기준으로 하여 평가액을 추정, 설명하고 있다. 그러나 실제의 평가액은 이와 같은 통념과 어긋나고 있다. 재개발지역의 감정평가는 대체로 한국감정평가원 등 평가법인 2곳에서 측량하여 산술평균치를 구한다. 측량을 할때 우선 재개발 해당지역의 표준지를 기준으로 하여 대표필지 수개(신당3동의 경우 9개)를 선정하여 지가변동율, 지역요인, 개별요인을 참작하여 비준가격으로 평가한다.
지가변동율과 지역요인이 재개발구역의 평균적인 평가산출에 영향을 미친다면, 구역내에서의 필지별 대지 평가액 차이는 주로 개별요인에 의해 발생한다.
개별요인은 도로와의 거리인 '가로조건', 필지에 도달하기 위한 '접근조건', 필지의 구조 및 용도, 공시지가에 따른 '획지조건', 필지주변의 '환경조건'으로 세분화된다. 결국 개별요인은 필지가 어느 위치에 존재하는가를 중심으로 하여 점포인가-주택인가, 공시지 가는 어떠한가를 고려한 것이다.
1993년 5월 3일 중구 신당3구역의 측량을 맡은 한국감정원과 중앙감정평가법인은 대지의 용도 에 따라 주택지(고지대, 후면, 도로면), 상업지(성숙된 노변, 중급지, 고지대), 임야, 도로 등으로 구분하여 대표필지를 선정한 후 평가액을 산출하였다.
그 결과 사유지의 경우 평당 425여만원, 국공유지는 평당331여만원 정도의 평균평가액이 나왔는 바, 상업지는 최소595만원부터 최대 1천 4백만원까지, 주택지는 330만원에서 610만원까지 평가되었으며, 지목이 도로인 경우는 사도(私道)냐 공도(公道)냐에 따라 최소 125만원부터 최대 500만원이 산출되었다. 이는 신당3동을 함께 측량했던 중앙감정평가법인의 결과와 별 차이가 없는 것이었다.
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<신당3구역의 용도별 평당 평가액> |
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단위 : 만원 |
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용 도 |
최 소 |
최 대 |
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상 업 지 |
595 |
1,400 |
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주 택 지 |
330 |
610 |
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사 도 |
126 |
231 |
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8m이상도로 |
268 |
502 |
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기타잡종지 |
179 |
284 | |
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이를 측량당시의 공시지가에 비교해 보면, 최고 200%정도에서 90%까지 평가된 것이어서, 공시지가를 평가액의 유일한 근거로 삼는 통념을 깨트리는 결과이다.
또한 국공유지는 평가액이 낮다고 알려져 있으나 반드시 그런 것은 아니다. 국공유지는 대체로 사유지보다 고지대에 위치해 있다. 때문에 가로조건, 환경조건 등 개별요인이 뒤떨어지므로 감정평가액이 낮게 나오는 것이다. 그러나 개별요인이 우수한 지점의 국공유지는 그렇지 못한 사유지보다 우수하게 평가되었다. 신당3구역의 경우 시유지 18평이 1억 6,850만원 평가되었는가 하면 사유지 18평이 그보다 1억 정도 적은 6,900만원 평가된 실제 사례가 있다.
신당3구역과 금호6구역의 평가액 범위와 평균감정가는 다음과 같다.
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< 사유지와 국공유지의 평가액 비교 > |
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단위 : 만원 |
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구 역 |
신당3동 |
금호6구역 |
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평가기관 |
한국감정원+중앙감정평가 |
한국감정원+나라감정평가법인 |
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구 분 |
최 소 |
최 대 |
평 균 |
최 소 |
최 대 |
평 균 |
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사 유 지 |
126 |
1400 |
425 |
11 |
628 |
398 |
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국공유지 |
- |
- |
331 |
152 |
545 |
291 |
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(3)
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건물의 평가는 구조와 용재가 평가를 좌우한다.
한국감정원은 건물평가의 기준으로 구조, 용재, 시공정도, 부대설비를 고려하였으며 구체적으로는 브럭스레트, 브럭기와, 목조기와, 연와조와즙, 연와조스라브, 철큰콘크리트스라브 등으로 구분하여 평가하였다. 결국 건물평가액은 평당 최소 40여만원정도부터 최대 116만여원까지 평가되어 건축물별로 3배가량 차이가 나고 있다.
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<신당3구역의 용도별 평당 평가액> |
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단위 : 만원 |
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구분 |
브럭스레트 |
브럭기와 |
목조기와 |
연와조기와 |
연와조스라브 |
철근스라브 |
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최소 |
40 |
53 |
56 |
66 |
76 |
89 |
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최대 |
53 |
63 |
73 |
83 |
99 |
116 | |
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*만원미만은 반올림하였음. | |
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