좋은 아파트 고르는 방법

좋은 아파트 고르는 방법

최근 국토해양부 집계에 따르면 3월 말 기준으로 전국의 미분양 아파트는 16만 5600가구로, 지난해 12월의 종전 최대 기록을 또 한 번 경신하면서 사상 최대치를 기록했다고 한다. 건설사 입장에서는 죽을 맛이지만 수요자 입장에서는 보다 유리한 조건에서 아파트를 구입할 수 있는 폭이 넓어진 셈이다. 선분양 방식의 주택시장에서 청약자들은 모델하우스만 보고 아파트를 분양받아야 한다. 그런데 완공된 아파트가 모델하우스와 많이 달라 입주자와 건설사 간에 종종 마찰이 빚어지곤 한다. 전 재산이나 다름없는 분양대금을 선납한 입주자 입장에서는 속이 탈 노릇이다. 그렇다면 분양받기 전 이런 위험을 미리 조금이라도 줄일 수 있는 방법은 없을까? 좋은 아파트를 분양받기 위해 알아야 할 몇 가지 방법을 소개한다. ◆별도 시행사 없이 건설회사가 시행·시공하는 단지가 좋다 대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이뤄진다. 이 경우 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고 건설회사의 시공비는 정해져 있기 때문에 건설회사는 원가 절감을 위해 피나는 노력(?)을 한다. 원가를 얼마나 절약하느냐에 따라 시공사의 이익이 결정되기 때문이다. 따라서 회사 담당 부서에서부터 경영진까지 수시로 사업장의 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수밖에 없다. ◆ 택지지구에 잘 지은 아파트가 많다 일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공하기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 난다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고 입주자들 또한 분양받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 더 신경을 쓰게 된다. ◆ 건설사 인지도와 주택 질은 관계 없다 많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공 능력 순위의 건설사가 짓은 아파트가 좋을 것이라고 생각하지만 반드시 그렇지는 않다. 시공 능력 순위가 높은 건설회사는 더 많은 홍보 비용을 들이고 이러한 비용은 원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 된다. 물론 아파트 브랜드의 가치가 높아져 집값이 올라가면 좋겠지만 주택의 질은 다소 떨어질 가능성도 있다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형 건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 수 있다. ◆ 재건축·재개발 아파트는 질적인 측면에서 기대하기 어렵다 재건축·재개발 아파트의 시행사는 조합인데 조합은 시공사를 선정할 때 도급공사비를 가장 크게 고려한다. 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮춰 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 추후 원가 절감을 위해 피나는 노력을 하게 돼 자재나 조경 수준은 일반적으로 떨어질 수밖에 없다. ◆ 초기 분양률 30% 이하·분양 이후 공사 더딘 아파트는 주의 초기 분양률이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트는 개발 시 대출받은 PF(프로젝트 파이낸싱 ; 금융기관이 특정 사업의 사업성과 장래의 현금 흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법)자금을 갚을 여력이 없어 이자가 늘어나게 된다. 이렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수밖에 없다. 또 초기에 지지부진하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면 부실 공사 확률이 높아지게 된다. ◆ 최고 7층, 12층 아파트도 유의해야 도시계획 관련 법에 따라 서울에서 2종 일반주거지역에 짓는 아파트는 7층, 12층으로 높이 제한이 있다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층으로 제한받는다는 말은 사업에 따른 이익이 별로 없다는 것을 말한다. 이익이 박해지면 자연히 원가 절감을 위해 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수밖에 없다. 자료 제공: 이원진 과장(leessac@hanmail.net, 골든브릿지투자증권 부동산금융팀)

정승원  기자  luckwon@mediawill.com (2009-05-21)