뉴타운 사업시행에 대한 자료들....

<부천시청 뉴타운 관련 도시개발과 자료들...>

 

  부천시 뉴타운 추진계획에 대해 올바로 이해할 수 있도록 알려드립니다

  부천시 뉴타운 추진계획과 관련하여 일부 사적단체 및 업체 측에서 뉴타운 사업의 전체 사실 중 일부분을 크게 부각하는 등 시민들이 오해의 소지가 있고, 원활한 사업추진에 걸림돌로 작용할 우려가 있어 주민들이 올바로 이해할 수 있도록 다음과 같이 알려드립니다

 

□ 기성시가지 개발을 위한 뉴타운사업은 공영개발(시나 주공 등에서 직접 사업) 방식이 아닙니다.

< 총괄사업관리자와 사업시행자의 선정은 관련법에 따라 적정하게 선정할 계획이며, 뉴타운사업은 촉진계획에 따라 도시기반시설은 공공이 아파트는 지구주민이 주체가 되는 조합방식(민영개발)이 원칙입니다 >

 

  ○ 총괄사업관리자는 재정비촉진계획 수립권자(시장)가 효율적 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서부터 총괄사업관리자로 지정될 수 있는 요건을 갖춘 주택공사, 토지공사, 지방공사를 대상으로 도촉법시행령 제16조 규정에 의거 총괄사업관리 수행계획 제안서를 제출받아 평가하여 지정토록 되어있어, 우리시에서는 재정비촉진계획 수립전에 관련법령에 따라 처리할 계획입니다.

 

  ○ 총괄사업관리자는 도촉법 제14조 규정에 의거 부천시를 대행하여 도시기반시설 등 설치가 주 업무로서, 재정비촉진사업은 촉진계획이 결정되면 각각 개별법 절차에 따라 추진되는 방식으로, 아파트는 공영개발방식이 아닌 개별사업별로 해당지구 주민이 사업주체가 되는 조합에서 시행하는 것이 원칙입니다.

 

  ○ 다만, 도촉법제15조 및 제18조에 의거 주민간의 불화 등으로 사업이 지연되거나 주민이 원할 시에는 시장이 주택공사․토지공사․지방공사를 사업시행자로 지정할 수 있도록 되어 있습니다. 이 경우에도 아파트 브랜드 선정은 주민이 결정하고 사업시행자는 조합대행 역할을 하는 것입니다.

 

  ○ 따라서, 우리시에서는 총괄사업관리자 선정 및 사업시행자 지정을 관련법에 따라 적정하게 처리할 계획임을 그간 인터넷 및 주민설명회, 언론사 등을 통해 계속해서 홍보하고 있음에도 불구하고, 우리시가 일방적으로 총괄사업관리자 선정 및 공영개발로 시행한다는 내용은 주민에게 혼란을 주는 잘못된 주장입니다.

 

  ○ 최근, 주공․토공과 업무협약을 추진한 것은 뉴타운 계획 수립단계부터 기반시설 설치계획 등의 자문 및 업무지원 등 향후 본격적인 뉴타운사업의 시행착오를 최소화하여 원활한 사업추진에 만전을 기하고자 하는 전략적 업무제휴 차원 입니다.

 

□ 뉴타운사업은 일부주민이 아닌 소외된 대다수 주민을 위하여 추진됩니다.

 

 ○ 주택재개발등 재정비촉진사업은 소유자만을 위한 사업이 아닙니다. 재정비수립권자인 시장은 사업지구 안에 거주하는 세입자 및 소규모 주택소유자의 주거안정을 위하여, 재정비촉진계획 수립시 주거실태조사와 희망 수요를 파악하여 임대주택 건설계획을 수립하여야 하며, 사업시행자는 당해 계획에 따라 임대주택을 건설․공급하여야 합니다.

 

□ 성공적 뉴타운사업을 위하여는 도시관리 원칙에 충실한 도시인프라     시설의 충분한 확보와 주민들의 협조가 필수적입니다.

 

  ○ 재정비촉진사업은 기존 민간위주의 구도심 정비사업이 소규모, 국지적, 사업성 위주로 시행되어 도로․공원 등 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해,

 

  ○ 생활권단위의 광역적 개발로 추진하여 충분한 도시기반시설과 문화․업무․상업․복지시설 등의 복합도시 개념으로 도시기능을 재배치하여 도시 기능을 회복하기 위한 사업입니다.

 

  ○ 기반시설 설치비용 분담은 향후 재정비촉진계획 수립 시 해당 전문가(총괄계획가)와 총괄사업관리자 및 사업협의회의 충분한 의견 수렴을 통해 구역의 여건 및 용도지역 변경, 용적률의 증가분, 상대수익 평가 등을 고려하여 부담하여야 하며, 토지는 공공재로서의 기능이 아주 크므로 개발이익의 완전한 보장은 잘못된 주장입니다.

 

  ○ 또한, 우리시에서는 재정비촉진계획 수립 시 주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 필요시 설문조사, 주민설명회 등을 통하여 다양한 형태의 주민참여를 실시하여 대다수의 주민이 호응하고 공감하는 사업계획을 수립할 예정입니다.

 

  ○ 시민들께서는 우리시의 촉진계획이 확정 발표될 때까지 일부 사적단체나 업체 등의 주장에 현혹되시지 말기를 부탁드리며, 업체 등의 불법적인 행위 등이 있을 시에는 도시개발과 뉴타운개발1팀 (☏320- 3145, 3148)으로 신고하여 주시고, 쾌적하고 살기 좋은 뉴타운이 조성되도록 적극적인 협조를 부탁드립니다.

 

 

  ㅇ 재정비촉진계획 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가, 3년 이내에 사업시행인가 받지 못하는 경우
    - 시장, 군수, 구청장이 직접 시행
    - 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 시행자로 지정 가능

 

 

<도시재정비 촉진을 위한 특별법에서>

 

□ 사업시행자

 ㅇ 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행

 ㅇ 도정법에 의한 사업은 도정법 규정에 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 주택공사, 지방공사, 토지공사를 사업시행자로 지정 가능

   - 국가계약법에 관계없이 주민대표회의가 추천한 시공자와 수의계약 가능

 ㅇ 주민대표회의의 시공자 추천방법

   - 주민대표회의 운영규정에서 정한 방식으로 토지등소유자의 주민투표로 선정된 자 추천 

□ 민간투자사업

 ㅇ 기반시설 확충을 촉진하기 위해 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능

   - 총괄사업관리자 대행 가능

□ 사업협의회

 ㅇ 재정비촉진계획수립권자는 아래사항의 협의․자문을 위한 사업협의회 구성․운영 가능

   - 재정비촉진계획의 수립 및 사업의 시행을 위해 필요한 사항

   - 재정비촉진사업별 지역주민 의견 조정을 위해 필요한 사항

 ㅇ 사업협의회의 구성

   - 총괄계획가, 총괄사업관리자

   - 해당지자체의 관계공무원

   - 사업시행자(개별법에 의한 조합 등의 사업시행자 포함)

 ㅇ 구성․운영에 대한 세부사항 조례 위임  

□ 사업시행의 촉진

 ㅇ 재정비촉진계획 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가, 3년 이내에 사업시행인가 받지 못하는 경우

   - 시장, 군수, 구청장이 직접 시행

   - 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 시행자로 지정 가능  

6. 사업 시행 지원

□ 용도지역의 변경

 ㅇ 용도지역 변경은 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)범위 내 원칙

   - 다른 용도지역군으로 상향 시 주민공람 이전 도시재정비위원회 자문을 거쳐야 함

   - 용도지역 상향 시 건축물의 건축제한과 용적률 별도 제한 가능

□ 용도지역 · 지구 안에서의 건축물의 건축제한 등의 예외

 ㅇ 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)범위 내 원칙

   - 다른 용도지역군의 용도 허용 시 주민공람 이전 도시재정비위원회

    자문을 거쳐야 함

 ㅇ 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 않을 수 있음

□ 건폐율 상한의 예외

 ㅇ 조례에서 정한 건폐율 상한의 예외 - 완화 범위 조례로 위임

□ 용적률 상한의 예외

 ㅇ 조례에서 정한 용적률 상한의 예외

 ㅇ 국토계획법의 용적률 상한 초과할 수 없음. 기반시설 부지제공의 대가로 증가된 용적률 미포함

□ 학교시설기준 완화(중심지형)

 

 ㅇ 교지면적 : 1/2범위까지 완화

□ 주차장설치기준 완화(중심지형)

 ㅇ 주차장법 제12조제6항 및 제19조제10항에 의한 제한지역으로 간주(주차상한제)

   - 조례로 정하는 범위까지 완화(현재, 1/2까지만 설치)

 ㅇ 인근에 공용주차장 있는 경우 조례로 정하는 범위까지 완화

   - 당해 부지경계선부터 부설주차장 경계선까지 직선거리 300m, 도보 600m 이내(서울시)

   - 당해 시설물 소재 동 및 통행여건 편리하다고 인정되는 인접 동(서울시)

□ 주택규모 및 건설비율 특례

 ㅇ 도정법 및 도시개발법 규정에 불구하고 주택 규모 및 건설비율 달리 정할 수 있음

   - 주거환경개선사업 : 85㎡이하 80%이상(도정법 90%이상)

   - 주택재개발사업 : 85㎡이하 60%이상(도정법 80%이상)

 ㅇ 85㎡이하 주택 건설비율은 조례로 위임

□ 도시개발사업 시행에 관한 특례

 ㅇ 주택 등 건축물 소유자 또는 토지소유자의 입체환지계획 수립 가능

 ㅇ 입체환지계획은 체비지 등이 아닌 토지 대상으로 수립 가능

□ 지방세 등의 감면

 ㅇ 지방세 감면대상시설

   - 문화시설, 종합병원 등 병원, 학원시설, 대규모 점포, 회사 본점·주사무소 건물 등

 ㅇ 수도권정비계획법에 따라 부과하는 과밀부담금 미부과

□ 교육환경 개선 위한 특례

 ㅇ 재정비촉진계획에 학교설치계획 포함

 ㅇ 지자체 소유재산은 사립학교에 수의계약으로 사용, 수익, 대부 또는 매각 가능

   - 임대기간 50년, 50년 범위내에서 갱신 가능

 ㅇ 학교부지의 임대료 및 매각대금 감면

   - 지자체 소유토지 등을 조성원가 기준으로 임대 또는 매각 가능

   - 매각대금은 20년 내 분할납부 가능(임대료 및 매각대금의 분할납부 등은 조례 위임)

□ 특별회계의 설치

 ㅇ 특별회계의 조성

   - 일반회계전입금, 정부보조금, 차입금

   - 재건축부담금 중 지자체 귀속분

   - 시․도 귀속 과밀부담금 중 조례로 정하는 비율

   - 도시계획세 징수액 중 30%(10%이상 범위에서 조례로 정하는 경우 그에 따름)

   - 특별회계 자금의 융자회수금, 이자 수익금 및 기타 수익금

 ㅇ 특별회계의 사용

   - 기반시설 설치비용의 보조 및 융자

   - 차입금의 원리금 상환

   - 특별회계의 조성·운용 및 관리경비

   - 재건축부담금의 부과․징수

   - 재정비촉진지구 내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원

   - 재정비촉진지구 내 매수청구토지의 매입비

   - 총괄사업관리자의 업무수행 비용

   - 재정비촉진지구 지정, 계획수립 및 제도 발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비

 ㅇ 특별회계의 운용 및 관리(조례로 정함)

   - 보조와 융자를 하는 경우 사업시행자를 지자체와 지자체이외의 자로 구분하여 정함

7. 개발이익의 환수 등

□ 기반시설의 설치

 ㅇ 기반시설 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 사업시행자 부담 원칙

 ㅇ 기반시설의 설치 주체

   - 도로 및 상하수도 설치 : 지자체(비용분담계획에서 사업시행자가 설치하지 않는 경우)

   - 전기시설, 가스공급시설, 지역난방시설 또는 통신시설 설치 : 당해지역 공급자

   - 그 밖의 기반시설

    · 비용분담계획에서 사업시행자가 설치하도록 지정한 경우 사업시행자

    · 비용분담계획에서 지자체가 설치하도록 지정한 경우 지자체

ㅇ 지자체의 설치의무가 아닌 도로, 상하수도를 사업시행자 요청 시 지자체가 대행 가능

ㅇ 기반시설의 원활한 설치 위해 필요시 지자체가 먼저 설치하고 사업시행자로부터 사업시행인가일 이후 비용 징수 - 준공검사 전까지 분할납부 가능

□ 지구 밖의 기반시설 설치비용

 ㅇ 공공시설을 지구 밖에 설치 시 비용분담계획에 따라 사업시행자에게 비용부담 가능

 ㅇ 지구밖에 기반시설 설치하여 이익을 받는 지자체 또는 관리자에 대한 비용 부담기준

   - 국토계획법 규정 준용

□ 세입자 등을 위한 임대주택 건설 등

 ㅇ 지자체장 및 사업시행자는 세입자 및 소규모주택 또는 토지소유자의 주거안정 노력

   - 재정비촉진계획 수립 전 주거실태조사와 주택수요 조사하여 임대주택 건설계획 포함

   - 사업기간 중 주민의 주거안정을 위해 임시거주시설 지원 또는 순환개발방식 활용

 

 ㅇ 주거실태조사

   - 주택수, 세대수 및 거주자수

   - 가구별 소득수준 및 직업형태

   - 주택의 규모 및 거주형태(자가, 전세, 월세 등)

   - 주택가격 및 임대료 수준

   - 기타(주택의 경과년수, 조례로 정하는 사항)

 ㅇ 주택수요조사

   - 주택규모, 임대료 수준 등을 포함한 임대주택 희망수요

   - 주택규모, 분양가격 수준 등을 포함한 소형 분양주택 희망수요

   - 인근지역 이주 희망수요

□ 증가용적률에 의한 임대주택 건설 등

 ㅇ 사업으로 증가되는 용적률의 75%범위에서 일정비율을 임대주택으로 공급

   - 증가용적률 : 건축규제완화로 증가되는 용적률

   - 기반시설부담의 대가로 증가되는 용적률은 산정에서 제외

 

 ㅇ 임대주택 건설비율

   - 주택재개발사업 : 50%~75% 범위 안에서 시․도 조례에서 정한 비율

    (수도권 이외 지역은 25%~75%범위 안에서 시․도 조례에서 정한 비율)

   - 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업 :

    주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률 산정한 후, 그 구성비율에 따라 당초 용적률을 구분 산정하여 주택용도로 증가된 용적률의 50%~75%, 주택이외의 용도로 증가된 용적률의 75% 범위 내에서 시․도 조례에서 정한 비율

   - 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 보아 주민 이전하는 재개발사업 및 도시환경정비사업은 위 비율의 1/3범위 안에서 시․도 조례에서 정한 비율

 ㅇ 사업시행인가 신청 전 임대주택건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 반영

 ㅇ 임대주택 중 전용면적 85㎡초과 비율은 40%이하의 범위에서 조례로 정함(법 50%이하)

 ㅇ 임대주택은 건교부장관, 시도지사, 주택공사, 지방공사에 공급

   - 공급가격은 건축비 기준으로 건교부장관 고시금액, 토지는 기부채납으로 봄

□ 임대주택의 공급과 임차인의 자격

 ㅇ 공급방법

   - 임대주택은 시도지사가 우선 인수할 수 있음

   - 시도지사가 인수할 수 없을 때는 재정비촉진계획이 고시된 때 건교부장관에게 인수자 지정 요청

    · 건교부장관은 30일 이내에 인수자를 통보하여야 하고, 시도지사는 지체없이 구청장에게 통보하여 인수자와 협의토록 조치

 ㅇ 임대주택의 임차인 등

   - 임차인의 자격 : 무주택기간과 당해 지구가 위치한 지역 거주기간 각각 1년 이상인 자 중 오래된 순

   - 임대료 수준 : 임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%이하

□ 토지거래 허가구역 지정

 ㅇ 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 국토계획법에 의한 토지거래허가 구역 지정 간주

   - 지구 지정 예정지역도 필요시에는 토지거래 허가구역 지정 가능

 ㅇ 거래허가 면적 : 20㎡이상 

□ 분양대상자

 ㅇ 지구 내 토지 또는 주택 등 건축물의 분양대상은 다음의 경우 재정비촉진지구 지정․고시일 기준으로 산정

   - 1필지가 지정․고시일 이후 수개 필지로 분할된 경우

   - 단독 또는 다가구주택이 지정․고시일 이후 다세대주택으로 전환된 경우

   - 주택 등 건축물이 지정․고시일 이후 분할되거나 공유자의 수가 증가된 경우

   - 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 지정 · 고시일 이후 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

□ 도시재정비위원회

 ㅇ 기능

   - 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

   - 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문

   - 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

   - 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문

   - 기타 재정비촉진을 위해 필요한 사항에 대한 자문

 ㅇ 설치 및 운영

   - 위원장 및 부위원장 포함 20~25인 이하로 구성(위원장 : 부시장 또는 부지사)

   - 위원

    · 당해 시․도 지방의회 의원

    · 당해 시․도 및 도시재정비와 관련 있는 공무원

    · 당해 시․도 도시계획위원회 및 도시·건축공동위원회 위원(30%이상)

    · 도시계획, 도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비분야 전문가(30%이상)

   - 도시재정비 관련분야 전문가로 3인이내의 전문위원 둘 수 있음

   - 소위원회 둘 수 있으며, 위임 있는 경우 소위원회 의결을 위원회 의결로 봄 

□ 부칙

 ㅇ 기존사업지구 등에 대한 특례

   - 이 법에서 정한 면적이상으로서 관련절차와 유사한 절차 거친 경우로서

   - 시․도지사의 요청에 의해 건교부장관이 인정하는 경우 재정비촉진지구의 지정·고시 또는 재정비촉진계획의 결정·고시로 봄

 

 ㅇ 사업시행인가 등에 대한 적용

   - 이 법 시행 이전에 사업시행인가 또는 실시계획인가를 득한 사업은 이 법을 적용하지 않음  

 ㅇ 조합설립인가에 대한 적용

   - 이 법 시행 당시 조합설립 인가를 받은 경우로서 재정비촉진에 따라 사업의 범위가 변경된 경우 변경된 내용에 따라 조합설립인가를 변경하여야 함