확! 바뀐 부동산 정책, 청약전략 수정하라!

확! 바뀐 부동산 정책, 청약전략 수정하라!

기사등록 일시: [2007-08-21 16:26] /newsis.com All rights reserved

【서울=뉴시스】 오는 9월부터 분양가 상한제 확대와 청약가점제를 필두로 부동산 정책에 대대적인 변화가 불어 닥친다. 청약가점제의 경우 9월1일 입주자 모집공고분부터 예외 없이 모두 적용하기로 변경되어 일대 혼란이 예상된다. 청약전략도 ‘대 수술’을 해야 할 때다. 10월에는 일명 ‘반값 아파트’로 불리는 토지 임대부 및 환매조건부 분양주택이 군포 부곡에서 처음으로 공급된다. 신축주택 1가구 1주택의 양도세 비과세 특례제도는 12월31일부로 폐지된다. ◇분양가 상한제 9월부터는 민간택지에서 공급되는 모든 재건축, 재개발, 주상복합 등의 공동주택에도 분양가 상한제가 적용된다. 건교부는 분양가 상한제로 분양가가 10%~25%정도 떨어질 것으로 보고 있다. 분양가는 중소형이 ▲택지비▲ 건축비 ▲가산비용, 중대형이 ▲택지비 ▲건축비 ▲가산비용 ▲채권을 더한 금액으로 결정된다. 택지비는 감정가로 산정되며, 공공택지 중소형주택은 조성원가의 110%선에서 결정된다. 기본형 건축비는 중소형은 3.3㎡(1평)당 431만8000원, 중대형은 3.3㎡당 439만1000원이다. 가산비는 골조에 따라 다르다. 라멘조(철근콘크리트)는 지상층 건축비의 5%, 철골철근콘크리트 구조(SRC)는 10%, 철골구조는 16%를 비용으로 인정받는다. 주택성능등급 평가가 높으면 4%, 소비자 만족도가 높으면 1%의 가산비가 추가된다. 마이너스옵션제를 선택할 경우 지상층 건축비 355만8000원의 15%만큼 분양가가 내려간다. 3.3㎡당 53만3700원인 셈이다. 그러나 마감공사를 직접 해야 하기 때문에 실제 비용이 늘어날 수 있다. ◇청약가점제 가점제가 시작되면 추첨물량은 50%로 줄어든다. 대신 무주택기간이 길고, 부양가족수가 많고, 청약통장 가입기간이 길수록 당첨 확률이 높다. 청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 25.7평 이하 민영주택(공공택지 민영주택포함)은 현행 추첨방식으로는 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 당첨자를 뽑는다. 가입자의 점수를 계산할 때는 무주택기간(2~32), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점)이 기준이 된다. 최고 점수는 84점. 가구주 연령은 항목에 포함되지 않으며, 2010년 이후부터는 자산과 소득 등의 항목이 추가된다. 유주택자의 경우 1주택 소유자의 1순위 청약은 추첨제에서 인정되나 2주택 이상 소유시에는 1주택 초과분부터 5점씩 감점된다. 60세 이상 직계존속이 2주택이상을 소유한 경우에도 5점이 감점된다. 30세 이상 미혼자녀의 부양가족 인정요건은 최근 1년간 동일한 주민등록상에 등록된 경우만 포함된다. 점수가 낮다면 장기적인 관점에서 청약전략을 수정해야 한다. 조부모나 부모 등 직계존속과 가구를 분리했다면 주민등록을 옮겨올 필요가 있다. 그러나 3년 이상 한 집에 거주해야 청약점수에 반영된다. 30세 이상 미혼 자녀가 있다면 가구를 분리해서는 안 된다. 부양가족 점수가 깎이기 때문이다. 미혼이라면 결혼을 서둘러 부양가족을 늘리는 방법도 필요하다. 부동산 전문가들에 따르면, 판교의 경우 최소 55점 이상이 돼야 당첨 가능성이 있고, 은평뉴타운 1지구와 송도신도시의 경우는 최소 40점 이상이 안정권이라고 한다. ◇채권입찰제 확대, 분양원가 공시 9월부터 재건축, 재개발 일반분양뿐 아니라 주상복합 등 민간택지 25.7평 초과 아파트도 채권입찰제가 적용된다. 또 채권매입액 상한액도 주변 시세의 90%에서 80%로 조정된다. 분양가 상한제 적용을 받아 공급되는 공동주택 분양가는 입주자모집공고를 통해 분양가를 알려야 한다. 공공택지 공동주택은 택지비, 공사비, 간접비에 건설교통부령에서 정한 분류를 포함해 분양가를 알려야 한다. 반면 민간택지에서 공급되는 공동주택 분양가는 수도권 등 분양가 상승우려가 큰 지역 중 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역에서 공급되는 주택만 공개된다. 이때 공개되는 분양가는 땅값, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비와 건설교통부령이 정하는 비용이다. ◇‘반값 아파트’ 10월 첫 공급 토지 임대부 및 환매조건부 분양주택은 군포 부곡에서 10월 중에 시범 공급된다. 토지 임대부 분양주택의 경우 건축부분 분양가는 분양가 상한제에서 7월 고시될 기본형 건축비를 적용해 산정한다. 토지 임대기간은 30년이고, 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 책정된다. 2년마다 갱신하되 증액한도는 2년간 5% 이내다. 환매조건부 분양주택은 환매기간이 20년으로 이 기간 안에 환매 할 때는 사업자인 공공기관에 우선 넘겨야 한다. 이때 환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 더한 가격이다. 단, 질병, 해외이주, 직장이동 등의 경우는 10년 이내에도 환매가 가능하며 10년 이후에는 별도 사유 없이 환매할 수 있다. ◇부동산개발업자 등록 의무화 무분별한 부동산개발업자를 체계적으로 관리하기 위해 개발업자의 등록을 의무화하는‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’이 오는 11월18일부터 시행된다. 자본금 5억원이 안되면 부동산 개발업자로 등록할 수 없고, 개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원 이상 이어야 한다. ◇신축주택 양도세 비과세 일몰 외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 중 주택수 산정에 대한 부분이 12월31일자로 없어진다. 따라서 1998년 5월 22일~1999년 말, 2000년 11월 1일~2003년 6월30일에 취득한 신축 주택 등 공동주택 60만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 올해 말까지 기존 주택을 매각해야 신축 주택이 주택수 산정에서 제외된다. 일몰기한(2007년 12월 31일)을 넘겨 일반주택을 매각할 경우 주택 보유자는 신축 주택도 1주택으로 산정돼 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 단, 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면 조항은 유지된다. ◇대토보상제 도입 토지보상금이 부동산시장으로 다시 흘러들어가는 것을 막기 위해 보상비를 현금이 아닌‘개발된 땅’으로 주는 대토보상제가 하반기부터 시행될 예정이다. 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다. 정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권장기보유시 인센티브를 주는 방안도 하반기에 도입할 방침이다. ◇부적격 당첨 주택 특혜분양 금지 9월부터 주택분양 때 당첨자가 계약하지 않거나 주택 소유사실이 드러난 부적격 당첨자의 주택을 사업자가 특정인에게 특혜 분양할 수 없게 된다. 대신 모두 예비당첨자의 몫으로 돌려야 한다. 또 부적격 당첨 물량을 분양받은 경우 앞으로는 추첨에만 참가해도 최종 계약여부와 관계없이 당첨자로 인정된다. 김훈기 bom@newsis.com