진화하는 기획부동산…사기 안 당하려면

진화하는 기획부동산…사기 안 당하려면

산업일보 2013-01-04 16:34

 

사기로 분양하여 폭리를 취하는 ‘기획부동산’이 새로운 영업방식으로 일반인들에게 접근하면서 투자자들의 피해가 이어지고 있다”며, 신종 기획부동산의 유형과 이에 대처하는 요령을 제시하...

 

다단계 판매 유형
펀드식 투자자 모집 유형
지분 등기 방식 토지판매 유형
소유권 없이 토지판매
도시형 기획부동산

========================================================================

국토부가 제시한 기획부동산 대처 요령

1.관심 유발 단계 : 정확한 정보 수집

토지를 사라는 권유를 받으면 성급하게 계약하거나 조급해 하지 말고 해당 토지 등에 대한 정보를 직접 알아보아야 한다.

토지 정보는 토지의 지번을 정확히 파악한 후 공적 장부를 열람하거나 부동산 관련 정보시스템을 활용하여 확인한다.

민원24사이트(www.minwon.go.kr)에서 토지대장, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서는 등기부등본을 발급받을 수 있다.

또, 토지대장을 통해 공시지가, 등기부등본을 통해 소유관계와 실거래가 등을 확인할 수 있다.

온나라 부동산정보(www.onnara.go.kr), 토지이용규제 정보시스템(http://luris.mltm.go.kr) 등을 통해서는 해당 토지에 관한 정보는 물론 주변 상황 등도 파악할 수 있다.

지자체 도시계획·도로 담당 부서, 중개업소를 통해 분야업체가 제시하는 개발계획을 확인할 필요도 있다.

또한, 업체 정보가 중요하니, 공공기관의 홈페이지 등을 통해 토지 분양회사나 중개업체에 대해서도 사전에 점검해 보아야 한다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 법인등기부등본을 열람하여 업체 설립일, 소재지 변경사항을 확인해서 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경되는 경우는 주의한다.

중개업자가 합법적으로 등록된 업자인지는 시·군·구에 문의하거나 인터넷 ‘한국토지정보시스템’에서도 확인할 수 있다.

아울러, 다단계 판매나 펀드식 투자자 모집 같은 경우는 업체의 영업방식이 관련 법령에 적합한지 알아보는 것이 도움이 된다.

다단계 판매(방문판매 등에 관한 법률)의 경우 공정거래위원회 지방사무소 소비자과(예 : 서울 02-3140-9647)에 문의하면 된다.

펀드식 투자자 모집(자본시장과 금융투자업에 관한 법률)의 경우는 금융감독원(검사국 02-3145-7019 또는 감독국 02-3145-6717) 에 문의하면 된다.

현장 확인 단계 : 수집한 정보를 눈으로 확인

무엇보다도 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치, 상태는 물론 주변상황, 교통사정 등을 본인이 직접 확인해야 한다.

스마트폰 이용자는 인터넷 검색창에 ‘스마트 국토정보’로 검색하거나 ‘m.nsdis.go.kr'를 주소창에 입력해 실행시키면 현장지도 및 토지정보 등을 현지에서 실시간으로 확인할 수 있다.

해당 토지 주변 도로 현황도 직접 확인한다. 특히, 사도 및 임도의 경우는 건축행위가 제한될 수 있으니 유의한다.

사도는개인소유 도로로 소유주 동의 없이는 건축행위가 제한될 수 있다. 임도는 산길(등산로)로, 지적도상에는 도로로 표시되어 있으나 토지이용계획 확인원에는 지목이 도로가 아니라 임야이어서 건축행위가 제한될 수 있다.

기타, 시·군·구청에 궁금한 사항을 문의하거나 인근 중개업소에 들러 기획부동산이 제공하는 정보가 맞는지 알아볼 필요도 있다.

매매 계약 단계 : 소유자·계약서 확인, 전문가 자문

계약하기 전에 토지의 소유관계 및 등기내용 등을 꼼꼼히 확인하고 계약서 체결과 금전 거래는 소유자와 직접 하는 것이 좋다.

직거래 계약의 경우 양해를 구하여 주민등록증 등 소유주 신분확인을 확실히 하고, 대리인의 경우 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하고 실제 계약당사자와 직접 연락을 취해 본다.

주민등록증, 주민등록초본, 인감증명서 등의 진위여부 확인은 인터넷 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr) - 확인서비스에서 할 수 있다.

운전면허증 진위여부 확인은 인터넷 도로교통공단 홈페이지(www.koroad.or.kr) - 면허증 진위여부 조회에서 가능하다.

이밖에 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차, 시기 등이 명시되었는지도 확인해야 한다.

지분을 취득하였으나 분할이 불가능한 경우가 많으므로, 가급적이면 계약서에 분할등기 시기 및 방법 등을 명확히 하는 것이 좋다.

또한, 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금하고, 회사나 중개업자에게 거래가 성사되기 전에 선수금 등을 지급할 의무가 없으므로 미리 비용을 요구하는 경우는 조심한다.

토지 매매 계약은 적법하게 등록된 중개업자의 도움을 받는 것이 가장 좋고,계약서 내용에 대해서 확실히 하고 싶으면 변호사, 법무사 등 전문가에게 불명확한 계약조항 여부 등에 대해 자문을 받아보는 것도 좋은 방법이다.

국토해양부는 “기획부동산의 영업 활동에 대해 모니터링을 계속하고 있으며 필요할 경우 추가적인 제도 개선 방안을 강구하겠다”고 밝히는 한편, “소비자들도 ‘높은 수익이 있는 곳에 높은 위험이 있다’는 투자원칙을 인식하고 기획부동산 사기에 주의해야 한다” 강조했다.

========================================================================