재건축 정비계획 수립시 ‘예정 법적상한용적률’ 적용

재건축 정비계획 수립시 ‘예정 법적상한용적률’ 적용

 

도시개발신문

날짜 : 09-07-13 15:57

 

앞으로는 과밀억제권역의 재건축 정비계획 수립시 ‘예정 법적상한용적률’이 적용되고 사업시행인가시 건축위원회가 심의를 통해 법적상한용적률을 최종 확정한다. 또한 법적상한용적률까지 건축허용시 재건축소형주택 공급의무 외에 용적률 완화와 관련한 정비기반시설 기부채납 등 조건을 부과할 수 없다.

국토부는 지난달 23일 「재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등 업무처리기준」(이하 업무처리기준)을 만들어 각 시·도에 발송했다.

 

이는 지난 4월 22일부터 과밀억제권역의 재건축 임대주택 건설의무가 폐지되고 국토계획법에 따른 상한까지 용적률을 적용할 수 있도록 도시정비법을 개정했지만 업계가 혼란을 겪고 있다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 이에 본지는 독자들의 이해를 돕기 위해 업무처리기준을 심층 분석했다.

 

◆과밀억제권역만 해당
업무처리기준은 도시정비법 제30조의3을 적용함에 있어서 활용하도록 하고 있으며 총칙과 용적률 산정방법, 소형주택 건설·공급, 경과조치 순으로 구성돼 있다.

우선 총칙은 재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설의 적용을 받는 지역을 「수도권 정비계획법」 제6조제2항제1호에 따른 과밀억제권역으로 한정했다. 따라서 과밀억제권역이 아니거나 재개발·도시환경정비사업은 해당되지 않으며 별도의 도시정비법 제40조의2 규정이 적용된다. 또한 과밀억제권역일지라도 정비계획 수립 대상이 아닌 소규모 재건축사업도 적용대상이 아니다.

재건축사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역에 수립한다.

기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역에 정비계획을 수립할 수 있다. 다만, 부지 면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시도 조례로 따로 정하는 지역은 정비계획을 수립할 수 있으므로 도시정비법 제30조의3 적용을 받을 수 있다.

총칙에서는 또 법적상한용적률의 선택을 사업시행자로 한정해 재건축조합이 아닌 추진위원회 단계에서는 선택이 불가능 하도록 했다.

 

◆정비계획상 용적률 산정방법
정비계획상 용적률이란=업무처리기준은 정비계획상 용적률을 ▲정비계획에서 정해진 용적률 ▲의제되는 지구단위계획에서 정한 건축 가능 용적률 ▲아파트개발기본계획 등 3가지로 구분하고 있다. 이에 따라 3가지 용적률은 추후 조합이 법적상한용적률을 선택한 경우에는 법령의 규정에 의한 용적률 완화혜택을 받을 수 있다.<정비계획과 지구단위계획은 도시정비법 제4조와 제6조부터 제8조까지 참조, 정비계획과 아파트지구개발기본계획은 도시정비법 부칙(제6852호) 제5조제3항, 주택건설촉진법 제20조·시행령 제23조와 서울시 아파트지구개발기본계획 참조>

임대주택 건설에 따른 용적률 완화분 적용 안돼=정비계획상 용적률이 종전 도시정비법 제30조의2 재건축임대주택 건설에 따른 용적률 완화분을 포함해 산정된 경우에는 이를 제외한 용적률을 정비계획상용적률로 적용하도록 했다.

재건축임대주택 건설은 정비계획 단계에서 수립할 수 있었지만, 이 임대주택 건설 규정은 지난 4월 22일 폐지됐다. 즉, 정비계획 단계인 도시정비법 제4조에서의 재건축 임대주택건설규정이 삭제되면서 그 자리에 법적상한용적률이 자리 잡은 것이 아니었으며, 사업시행자인 조합이 선택할 수 있는 사항이었다. 정비계획 단계에서 폐지됐지만 임대주택 건설의무에 따른 용적률 완화 분을 제외한 용적률 개정 규정의 적용을 위한 ‘정비계획상 용적률’로 보는 이유가 여기에 있다.

 

◆법적상한용적률 산정방법
법적상한용적률이란=업무처리기준은 법적상한용적률을 국토계획법, 건축법 등 건축 관계법령의 제한에 따른 건축 가능 용적률이라고 정하고 있다. 여기서 관계법령에 따른 제한은 용적률에 대한 직접적인 제한뿐만 아니라 건축행위에 대한 법령상 제한으로 인해 사실상 용적률이 제한되는 경우도 포함된다.

이로 인해 건축법에 따른 높이제한, 사선제한 등으로 용적률 제한이 불가피한 경우에는 국토계획법의 상한 용적률까지의 혜택을 보지 못한다.

 

예컨대 국토계획법 상한 용적률이 250%(제2종 일반주거지역)인 A 과밀억제권역의 재건축조합이 층수·사선제한 등으로 건축할 수 있는 용적률이 220%라고 가정한다면 이것이 곧 법적상한용적률이 된다는 얘기다.

예정 법적상한용적률 등장=업무처리기준은 정비계획 수립시 도시계획위원회의 심의를 통해 예정 법적상한용적률을 정하고 사업시행인가시 건축위원회의 심의를 통해 법적상한용적률을 최종 확정하도록 했다. 건축위원회에서 별도의 의견이 없는 경우 예정 법적상한용적률이 최종 법적상한용적률이 된다.

이는 사업시행자인 조합이 법적상한용적률을 선택하는 것이 원칙이지만 이전 단계에서도 예정 법적상한용적률을 정할 수 있도록 하고 사업시행인가시 건축위원회의 심의를 통해 법적상한용적률을 확정토록 해 법률상 미비로 인한 혼란을 방지하기 위한 것으로 보인다.

임의적 용적률 제한 못해=도시계획위원회 또는 건축위원회는 법적상한용적률을 확정할 때 법령상의 명시적 근거나 명확한 제한 사유가 없는 한 임의적으로 용적률을 제한하지 못한다. 만일 용적률을 제한하는 경우 시장·군수는 사업시행자에게 법적 근거를 제시해야 한다.

법적상한용적률 확정=도시계획위원회 또는 건축위원회는 사업시행자가 법적상한용적률까지 건축하기로 선택했는지 여부에 불구하고 도시정비법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 건설비율을 확정하기 위해 법적상한용적률을 확정해야 한다.

정비기반시설 기부채납 부과 못해=도시정비법 제30조의3에 따라 법적상한용적률까지 건축 허용 시 동조 제3항에 따른 재건축소형주택 공급의무 이외에 용적률 완화와 결부하여 정비기반시설, 공공시설의 기부채납 등 부담이 되는 조건을 부과할 수 없다. 다만, 정비계획에서 확정된 기반시설 설치의무 등은 유지된다.

 

◆재건축소형주택의 건설 및 공급
재건축소형주택 건설=사업시행자는 법적상한용적률까지 건축하기로 선택했는지 여부에 불구하고 도시정비법 제30조의3제2항에 따라 법적상한용적률에서 정비계획상 용적률을 뺀 용적률의 30/100 이상 50/100 이하로서 시?도 조례로 정하는 비율을 곱한 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설해야 한다.

재건축소형주택 건설비율=도시정비법 제30조의3제2항에 따라 건설된 재건축소형주택은 도시정비법 제4조의2 및 시행령 제13조의3에 따른 규모별 건설비율에 포함해 산정한다. 또한, 사업시행자가 정비계획상 용적률을 초과해 건축하기로 선택한 경우 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택을 제외한 주택에 대해 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」의 4-3에 따라 건축할 수 있다.

 

국토부, 용적률 완화 및 소형주택 건설 처리기준 마련 시·도 전달

재건축소형주택 공급=사업시행자가 정비계획상 용적률을 초과해 건축하기로 선택한 경우 도시정비법 제30조의3제2항에 따라 정비계획상 용적률을 초과해 건설한 재건축소형주택 중 시?도 조례로 정하는 비율을 인수자에게 공급하여야 한다. 다만, 사업시행자가 정비계획상 용적률 이하로 건축하기로 선택한 경우 재건축소형주택을 건설의무에 불구하고 인수자에 공급하지 아니한다.

 

◆경과조치
사업시행계획서 변경=종전 규정에 따라 사업시행인가를 얻은 재건축사업에 도시정비법 제30조의3을 적용하기 위해서는 사업시행계획서 변경을 위한 도시계획위원회 또는 건축위원회 심의를 통해 법적상한용적률을 확정해야 하며, 이에 따라 사업시행계획서 변경 시 도시정비법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 비율을 적용해 사업시행계획서에 반영해야 한다.

토지등소유자 동의=관리처분계획의 인가를 얻은 재건축사업에 도시정비법 제30조의3을 적용하기 위해서는 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 얻어야 한다. 다만, 일반분양분의 분양을 위한 입주자 모집승인 또는 입주자와의 분양계약(20세대 미만인 경우)이 이뤄진 경우 개정 규정을 적용하지 않는다.

설계변경이 불가능할 경우=종전 도시정비법 제30조의2에 따라 착공이 이루어져 설계변경이 불가능한 재건축사업(정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업을 포함한다)의 경우, 아래 기준에 따라 도시정비법 제30조의3 규정을 적용할 수 있다.

▲재건축임대주택을 포함해 사업시행계획서에 반영된 용적률을 법적상한용적률로 보며, 도시정비법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 비율은 적용하지 않는다.

▲종전 도시정비법 제30조의2 폐지 당시 동조 제3항에 따라 용적률을 완화 받아 건설한 재건축임대주택으로서 인수자와 공급계약을 체결하지 아니한 재건축임대주택의 경우, 종전 규정 도시정비법 제30조의2제1항에 불구하고 제30조의3제2항에 따라 시?도 조례가 정하는 비율에 해당하는 재건축임대주택에 한해 인수자에게 공급한다.

▲종전 도시정비법 제30조의2 폐지 당시 동조 제3항에 따라 용적률을 완화 받지 아니하고 건설한 재건축임대주택으로서 인수자와 공급계약을 체결하지 아니한 재건축임대주택의 경우, 종전 규정 도시정비법 제30조의2제1항에 불구하고 재건축임대주택으로 공급하지 않는다.

▲종전 도시정비법 제30조의3 규정은 기본계획 및 정비계획에 불구하고 용적률을 조정하는 것이므로 기본계획 및 정비계획의 변경절차 없이 사업시행계획서의 변경만으로 개정규정을 적용할 수 있다.

<편집부>