최적의 매수, 매도 타이밍을 잡아라

최적의 매수, 매도 타이밍을 잡아라

 

부동산써브

2009.03.12 (목)

 

부동산 매입시에는 투자가치 있는 물건을 고르는 것도 중요하지만 그 시기를 결정하는 것도 중요한 부분이다. 부동산 가격은 시기적으로 성수기, 비수기에 따라 호가가 다르게 형성하며, 정책 발표, 개발계획 발표 등의 이슈에 따라 호재 또는 악재로 작용해 시세에 영향을 주기 때문이다. 또 보유시기에 따라 납부해야 할 세금도 최종 투자 수익에 큰 영향을 주게 되므로 이러한 시기적인 제반사항에 대한 점검이 필요하다.

최적의 매수타이밍

먼저 주택을 매입할 계획을 갖고 있다면 최적의 매수타이밍을 노려보자. 부동산 시장 분위기상 매수자 우위 시장을 형성하게 되는 시점을 공략해야 한다. 보통 정부의 강력한 부동산 규제 발표로 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 시점에는 급매물을 찾기 쉽다.

예컨대 보유주택을 매도하고자 하는 주택 소유자의 입장에서는 사정상 매도를 해야 하는 시점이 임박해 와도 매수를 하고자 하는 사람이 없다면 가격을 낮춰서라고 거래를 성사시키고자 할 것이다. 그래야만 거래를 하지 못했을 때 발생하는 금전적, 시간적인 손실 등의 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다.

부동산침체기에는 향후 부동산 시장 전망에 대한 불안감으로 선뜻 매수에 나서는 수요자가 많지 않기 때문에 경쟁자가 많지 않고 선택의 폭이 넓은 편이다. 그렇기 때문에 비교적 좋은 물건을 선점할 수 있고, 직접 발품을 팔아 지역 중개업소들을 방문한다면 가격경쟁력 높은 물건을 확보할 수 있다.

일반적으로 급매물은 평균 시세의 10~15% 내외 선에서 찾을 수 있고, 시장상황, 개인사정 등 경우에 따라서는 20% 이상의 하락 선에서도 찾아낼 수 있다. 다만 이때 반드시 급매물이 나온 원인을 체크하여 물건의 하자는 없는지, 권리관계상 문제는 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

최적의 매도타이밍

주택을 매도할 계획이라면 매도자 우위시장이 형성되는 시점에 최적의 매도타이밍을 노려보자. 부동산 시장이 활성화될 경우에는 일시적으로 부동산에 대한 수요가 늘어나게 돼 비교적 유리한 가격에 매수자와 협상할 수 있다. 부동산 활황기에는 실수요자 뿐 아니라 투자 목적으로 하는 가수요자들의 합세로 주택 수요는 늘어나게 된다.

또 주택이 소재하고 있는 해당 지역에 개발 호재가 있을 경우에는 더 유리하다. 지역 개발 계획의 가시화로 투자 수요가 몰리게 될 경우에는 정상적인 지역 시세 이상으로 거래가 가능하다. 예컨대 해당 지역이 뉴타운, 균형발전촉진지구 등의 대단위 개발 사업을 진행한다는 계획이 발표되거나, 단지 인근으로 교통 계획이 발표되는 등 영향력 있는 개발 호재가 가시화될 경우에는 주택 시세는 긍정적인 영향을 받게 된다.

또 주택 자체에 대한 재개발, 재건축 사업이 추진될 경우에는 신규 아파트 입주권 확보, 시세 상승 가능성 등의 메리트로 수요가 몰리면서 시세가 급등하게 된다. 이러한 개발 재료들은 사업 추진에 대한 논의 과정에서 그 가능성만으로도 시세를 끌어올리는 경향이 있다.

참고로 이와는 반대로 개발 호재가 있는 지역에서 주택을 매입할 계획이라면 구체적인 개발 계획이 나오기 전에 미리 매물을 선점하는 것이 가격경쟁력 면에서 유리하다. 리스크는 높겠지만 사업 초기 단계에 진입을 시도하는 것이 실질적인 투자 수익을 높일 수 있는 방법이다.

최적의 절세시점

부동산 거래, 보유시 납부해야 할 세금은 투자 수익성 평가에 있어서 간과할 수 없는 부분이다. 주요 세금으로는 취득시 취․등록세, 보유시 재산세, 종합부동산세, 양도시 양도소득세를 내야한다. 이때 주택 매도 시기만 잘 정해도 세금을 크게 줄일 수 있다. 먼저 보유세는 매년 6월1일 현재 사실상 소유한 자가 내야 하므로 매년 6월1일 전에 매매하여야 보유세를 피할 수 있다. 반면 매수자는 매년 6월1일 이후에 매매하여야만 당해년도 보유세를 피할 수 있는 것이다.

양도시 1가구1주택 보유자라면 일정한 요건을 갖춰서 양도세 비과세 혜택을 받도록 하자. 즉 일정한 요건이라 함은 3년의 보유기간을 필요로 하며 지역에 따라 2년의 거주 요건도 동반되어야 한다. 가능한 주택 매입시에는 실거주를 동반하여 투자 접근하는 것이 실질적인 수익을 높일 수 있는 방법이다.

아파트 갈아타기

기존에 보유하고 있던 주택을 매도하고 다른 주택으로 갈아타기를 할 경우에는 가능한 한 선(先)매도 후(後)매수 원칙을 지키는 것이 바람직하다. 물론 부동산 시세 상승기에 추가로 주택을 매입한 뒤 주택을 매도하게 될 경우 시세 차익을 기대할 수 있다. 하지만 부동산 초보자에게는 위험한 방법이다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 보유하고 있던 집이 팔리지 않을 경우 신규 주택 매입에 필요한 자금 융통이 어려울 수 있기 때문이다.

만약 자금 여력이 된다면 추가적으로 1주택을 매입한 후 기존 주택은 여유있게 최적의 매도타이밍을 노려보는 것도 좋은 방법이다. 원칙적으로 2주택 보유시에는 중과세가 적용되지만 예외적으로 일시적인 1가구2주택 (대체취득, 혼인, 노인 동거 봉양 등) 사유에 해당될 경우 2년간의 유예기간 내에 매도시 중과세가 아닌 일반세율에 따라 과세가 된다.

기본적으로는 성수기에 매도를 하고, 비수기에 매수를 해야 한다는 기본 이론을 지키되 경제 상황, 정책 발표, 절세타이밍, 개인 사정 등을 고려해 최종적으로 결정을 하는 것이 좋다. 부동산 투자시에는 블루칩 물건을 확보하는 것도 중요하지만 매매 시기를 잘 선택하는 것도 수익률 결정에 큰 몫을 하는 부분이다.

`실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답 中 발췌`
/부동산써브 투자자문팀장 진선미 (www.serve.co.kr)